房地产企业所得税的前世与今生

银丝面

房地产企业所得税的前世与今生
一、内资企业
（一）1994－2003年
       从94税改到03年。这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。事实上，地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”！
     思考：为什么偏偏在1994年进行了大规模的税制改革，1993年进行了会计制度改革？      联系新会计准则。

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一、内资企业
（二）2003－2006年

2003年制订了国税发〔2003]83号文件，专门针对房地产企业制订了企业所得税政策。
       本政策参照了外商投资企业所得税 :国税发〔2001〕142号文件，对内资企业的预售收入开始征税，是最核心的规定。该文件的发布，有力的加强了房地产企业的所得税稽查。
       该文件的缺陷？（没有完工标准，致使销售收入都停留在预售阶段）
（三）2006－2008年
83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于2006年制定了31号文件，号称“剑指地产偷税黑洞”，但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌！
31号文件的制定与实施，对地产业税收产生了深远的影响，对于地产业税收来说，怎么形容31号文件的重要性也为过！message

二、外资企业
  （一）国税发〔1995]153号文件
首先提出了预售收入征税的概念，房地产业所得税政策同其他企业相比发生重大变化。应该说外资企业税收的理念领先一步，一直到八年以后的2003年，内资企业才提出预售收入征税的概念。（对外资企业做地产的限制性规定）
（二）国税发〔2001〕142号文件
142号文件使外资企业所得税政策进一步明确。但是随着31号文件的颁布，内资房地产税收政策更加详细明确，内外资差异增大。除了一般内资企业和外资企业的税收差异外，房地产企业还有其特殊的差异。
鲜明的特点是按照项目征税！
三、新所得税法（九九归一）
  （一）国税函【2008】299号文件（季度预缴）
  （二）国税发【2009】31号文件（年末纳税申报）
房地产税收核心（预售收入与完工标准的税务处理）

1、2003年以前，无完工标准，也无预售规定。

2、2003－2006，有预售收入规定，无完工标准。

3、现行政策：既有预售收入规定，也有完工标准。
    但是完工标准比较提前，造成了现行税制的很多问题。
四、土地增值税的政策变迁。

1、 2、《土地增值税条例》及实施细则

3、财税【1995】48号(明确)

4、国税函发【1995】110号(宣传提纲:利息)

5、国税函【1999】112号(广西:滚动开发:占地面积法)

6、国税函【2000】687号(广西)

7、财税【2006】21号

8、财税【2006】141号

9、国税函【2007】645号(半截子工程)

10、国税发【2006】187号

11、国税发【2007】132号

12、国税发【2009】91号

13、国税发[2010]53号14、国税函[2010]220号

[ 本帖最后由 银丝面 于 2011-5-13 16:51 编辑 ]

天地一沙鸥

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任克部

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北极大熊

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北极大熊

3、现行政策：既有预售收入规定，也有完工标准