房地产成本核算中很多灰色成本没入账

银河飞雪

在经历了一年多力度空前的房地产调控之后，在商品房领域进行反暴利再次引起外界对调控升级的预期。 综合新华社4月28日电 在经历了一年多力度空前的房地产调控之后，在商品房领域进行反暴利再次引起外界对调控升级的预期。
4月26日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林说，发改委正在研究对商品住房领域实施反暴利的规定，“以使商品房价格能够保持在合理水平”。
开发商叫屈
虽然对于房地产业存在暴利的质疑从未停息，但在房地产商的眼中，楼市并非人们想象的那样一本万利。
“人们大都认为房地产开发的成本仅仅包括土地成本和建房成本，但事实上除此之外还包括企业购买土地的融资成本、建安成本、规划费、销售费用、流转税、营业税等成本，而这些占比也相当大。”全国房地产经理人联合会研究院副院长陈宝存(微博)说，现在房地产业的利润并没有像外界想象的那种暴利，目前房地产行业的平均利润率也就在15％~20％之间。
长期从事房地产开发的于文化说，有的房地产项目需要好几年才能开发出来，尽管最终体现出来的房地产开发利润可能有50％，但是这个50％是几年的利润，如果分配到每一年上去，这个利润率很可能只有15％左右了。
不仅是开发商叫屈。有银行人士说，看看房地产业的暴利，才知道什么叫“土地是财富之母”。有开发商甚至称“企业在给地方政府打工”。
“应打击房企囤地”
不过，方向既定，更务实的态度是，探讨如何解决推进过程中面临的诸多技术性问题。首先要解决的就是暴利如何界定。
北京市房地产协会副会长高喜善指出，由于土地价格在几年内出现了大幅上升，同一个地段的在房价相同的情况下，由于拿地时间不同，利润存在着相当大的差异，这其中哪些算是暴利需要有个区分。
一些业内人士认为，由于各个项目的具体地价、融资风险程度不一样，各个项目和企业使用开发资金的来源不同，房地产市场很难存在一个统一的销售利润水平，因此需要设立一个合理的机制来对暴利进行认定。
治理暴利的关键还在于成本的核算，除了暴利标准的认定，在房地产开发过程中对成本影响最大的因素——土地价格，同样是业内热议的焦点。采访中，许多业内人士就建议，合理调整土地价格上涨预期，压缩上涨预期带来的暴利空间，同样应该成为政府治理房地产暴利的政策方向。
高喜善表示，通过“招拍挂”出让的土地，往往是依据当时的房价而定，也会部分考虑到未来房价的预期，虽然就当时的房价来看，土地价格已经将房地产开发的利润进行了限制，但由于部分开发商基于对楼市的看好，从而给未来房价上涨预留了较大的利润空间。
上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭说，有些项目存在违规用地、少出土地出让金等违法行为，使得某些房地产项目存在暴利，应当打击房企囤地行为，防止房企拖延开发时间而获得土地升值的利润。
新华社去年10月的报道曾披露，泛海建设集团股份有限公司在北京繁华地带购置的4块土地闲置6年，其间5次调整建设规划。据估算，在这6年期间开发商仅靠坐收土地和房地产自然升值的利润就超过200亿元。
统计数据显示，截止到2009年底，全国约有一万公顷闲置土地。在一些城市，闲置房地产用地的数量几乎相当于一年的新增供应量。
此外，一些专家指出，相当一部分在售房源的地块，是2004年实施招拍挂之前通过协议转让甚至打“擦边球”等方式取得的，这类土地价格只占开发总成本的两三成左右，甚至更低。
除了土地环节的对策，杨红旭还强调应当落实相关税费征收政策，“严格按照四级累进制税率征收房地产增值税”。
二级市场暴利问题
如何将反暴利切实地转变为稳房价，同样是问题。
采访中，不少专家指出，由于在对房地产成本地核算中，很多灰色成本根本没有入账，房地产商很容易推高成本，从而使得反暴利政策落空。“无数会计师去对付政府有限的监管人员，简直太容易了。”因此，只有在反暴利措施对房地产开发各环节进行监管的情况下，才有可能实现对楼市价格的影响。
除此之外，在对一级市场进行反暴利监管的同时，二手房市场同样需要“政府之手”进行反暴利调控。
高喜善认为，不断上涨的房价预期在房地产二级市场同样制造了巨大的暴利空间。虽然国家对于二手房交易有着明确的个人所得税征管政策，但由于执行和监管上的问题，房地产二级市场的暴利问题其实没有得到解决。
他建议，“决策部门应该进一步采取措施，让二级市场的房屋出让收益更加公开化、透明化，各种税费征收、成本都应当明晰，从而抑制炒房需求，稳定房价”。

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