土地增值税常见问题解答

燃情岁月

自从国家税务总局１６日公布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》以来，社会各界对土地增值税的关注也日益增多，为了便于对土地增值税的理解，笔者近日整理了一组有关土地增值的问题，与各位同仁探讨。
一、土地增值税的纳税人为转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

如此表述是错误的。土地增值税纳税人应当是转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。

二、对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，应当征收土地增值税。

如此表述是错误的。由于企业兼并转让的房地产，暂不征收土地增值税。

依据：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］048号）第三点的规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

三、某企业分别在甲乙两地发生了房地产转让行为，该企业只需要向企业所在地税务机关一并申报缴纳土地增值税。

如此表述是错误的。该企业应分别在甲乙两地向主管税务机关申报纳税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十七条规定：纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

四、凡是发生房地产权属变更、需要交纳土地增值税的纳税人，计算土地增值额时都可以加计扣除费用。

如此表述是错误的。加计扣除规定只适用于房地产开发企业。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：对从事房地产开发的纳税人可按规定计算的金额，加计20%的扣除。

五、土地增值税纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的各类企业，包括外商投资企业和外国企业，但不包括行政单位和事业单位。

如此表述是错误的。行政事业单位只要符合土地增值税征税范围的规定，也是该税的纳税义务人。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第六条规定：条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

六、土地增值税的纳税人转让房地产的增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

如此表述是错误的。转让项目必须是普通标准住宅才适用此优惠。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定：有下列情形之一的，免征土地增值税：
  （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超扣除项目金额20%；
  （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

七、以房地产进行投资、联营应在转让时计算缴纳土地增值税。

如此表述是错误的。将房地产转让到所投资、联营的企业（不包括房地产开发企业）时，暂免征收土地增值税。

依据：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］048号）第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）第五条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

八、在计算土地增值税扣除项目时，允许按企业实际发生的利息支出据实扣除。

如此表述是错误的。利息支出允许扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）点规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

九、纳税人隐瞒虚报房地产成交价格的，税务机关可以房地产评估价格，作为土地增值额。

如此表述是错误的。隐瞒虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类地产的市场交易价格进行评估。税务机关以评估价格确定转让房地产的收入。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十四条规定：隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

十、转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

如此表述是错误的。转让旧房时，计算土地增值税可扣除的是房屋及建筑物的评估价格、地价款及相关费用、转让环节税金。

依据：

1、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］048号）第十点规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

2、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）第二点规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为"与转让房地产有关的税金"予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

十一、房地产开发企业代地方政府收取的费用可以不计征土地增值税。

如此表述是错误的。一并收取的代收费用，要征税；单独收取的，可以不征。

依据：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］048号）第六点的规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

十二、由于房地产开发项目的特殊性，未按预征率缴纳土地增值税不能加收滞纳金。

如此表述是错误的。应加滞纳金。

依据：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］048号）第三条的规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

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