房地产征收管理中容易混淆的两个问题

银河飞雪

近几年，房地产行业在我国发展的速度很快，与之相关的新的税收、法规不断出台，在实际的税收征收管理中也还存在着一些问题，结合工作实践，笔者认为主要有两个问题很容易混淆，一是各种代收费用要交哪些税，二是视同销售要交哪些税。针对这两个问题列表如下：
一、代收费用

营业税	对房地产开发企业销售房屋时代政府部门收取的各种费用，不论在财务上如何核算，均应当全部计入营业额征营业税，但房地产企业按规定代收的所有权归购房人所有的物业维修基金，不属于其营业收入，不征营业税。
土地增值税	对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产取得的收入一并计算土地增值税，如果代收费用未计入房价中，而在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产收入计算土地增值税；同时对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除金额时可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
企业所得税	开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

从上表中可以看出，除物业维修基金、代收的契税等纳税人代收的费用外都要交营业税，但企业所得税和土地增值税对代收费用的处理较宽松，只要代收费用在收取时是未计入房价中的，财务上单独核算的，就不征土地增值税和企业所得税。
二、视同销售

营业税	将不动产用于抵偿债务、换取资产、分配给股东、对外捐赠、奖励给职工等不动产所有权转让行为（不含股权投资），要视同销售计征营业税。
土地增值税	土地增值税强调有偿转让，其中以继承、赠与方式无偿转让房地产的不征税；以房地产进行投资联营的，当房地产转让到投资企业中时，暂免征收土地增值税，当投资企业将房产再转让时就征税。
企业所得税	开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人，抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。

从上表中可以看出，营业税和企业所得税对视同销售的界定有很多相似之处，不同点有两个：⑴、以不动产对外投资时不交营业税，要交企业所得税；⑵、将开发产品转作固定资产应征企业所得税，不交交营业税；而土地增值税强调有偿转让，很多营业税和企业所得税中的视同销售都不征收土地增值税，只有将不动产用于抵偿债务、换取资产的行为才征收土地增值税。

石榴花

新企业所得税法规定开发产品转固定资产不用交企业所得税。

飞燕

一目了然,谢谢!

xaxa110

谢谢，          学习一下