房地产开发企业投融资问题研究

阿斯兰

宏观经济发展看好、产业地位提高、行业内持续竞争加剧，是目前宏观调控背景下我国房地产开发企业发展外部环境的真实写照。在此产业和宏观背景下，房地产开发企业深陷开发资金紧张和还贷压力加大的双重困局，需要适时调整投资开发战略、寻求新的突破资金瓶颈的融资途径。论文从房地产企业生存和进一步发展迫切需要的资金这一战略资源的运用和取得方式入手，利用政策分析、实物期权理论和资本结构理论等现代企业投融资理论、决策评价方法与模型等，结合房地产企业投资及融资方式的中外对比研究，对房地产开发过程中的价值链系统、产品结构选择、投融资规模确定、投资时机与融资方式选择等一系列企业投融资问题进行了深入探讨，从企业运作层次，提出了适应现行市场体制条件的房地产开发投融资决策分析与运作模式，并就未来房地产金融体制建设和企业投融资发展提出建议。 论文由导论、房地产开发的产业及宏观环境分析、房地产开发的投融资决策理论分析与方法比较、房地产开发企业的投资运作模式、房地产开发企业的融资运作模式、案例分析、结论及展望共七章组成。主要从房地产企业发展外部环境分析、房地产开发企业投融资理论与方法探讨、房地产开发企业投融资运作实务和投融资操作实践研究四个层面进行了比较、分析和研究。论文的研究成果体现主要在以下几个方面： (1)从企业视角分析提出，未来若干年内，我国房地产业将持续健康发展，但房地产行业内的市场竞争将加剧，房地产企业的运作模式将转向投资模式，企业层面的资金链连续性和融资能力在企业运作中的地位亟需得到战略提升。 (2)针对现行可行性研究及经济评价顾及企业运作特点较少，难以为房地产开发项目投资决策和运作提供依据及有效指导等问题，从企业层次提出并建立了房地产开发项目可行性评价的运作分析模型。可有效用于企业进行开发项目储备、已储备和在建开发项目进行投资及融资决策的可行性评价。 (3)分析指出房地产投资决策和项目实施过程中的高度不确定性具有某些实物期权特征，尝试将实物期权方法引入并房地产开发投融资决策分析，从企业运作层次，提出并构建了房地产开发项目经济评价的实物期权投资运作分析决策模式。可用于房地产开发中投资机会选择、已储备项目最佳开发时机的选择、分期开发投资时间选择、延迟投资开发期权等带有实物期权特性的项目投资决策评估。 (4)在现代融资理论的指导下，结合房地产金融体制创新和企业运作特点，从企业运作层次提出房地产开发企业突破融资瓶颈、争取生存和晋级发展的融资决策模式及相关运作建议。