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发表于 2011-4-1 23:36:25 |只看该作者 |倒序浏览

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、规章、房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段，此阶段办理以下事项：

1、  发改委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、  国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、  建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、  环保局办理生产性项目环保意见书。

5、  文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、  规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、  人防办进行人防工程建设布局审查。

2、  国土资源局办理土地预审。

3、  公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、  规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、  规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、  规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、  公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、  公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、  人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、  国土资源局进行用地审查。

6、  市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、  建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、  建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、  建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建审查阶段。此阶段办理以下一般事项：

1、  公安消防支队进行消防设计审查。

2、  人防办进行人防设施审查。

3、  建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、  规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1.    建设单位办理施工报建登记。

2.    建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确认施工队伍，非招标类工程直接发包。

3.    建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段。此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应提交以下资料：

1、  证明材料

（1）、已经交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

（2）、持有建设工程规划许可证和施工许可证。

（3）、提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书。

3、工程施工合同

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图，分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业型收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分房地产项目权属初始登记阶段

1、  由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、  开发商应提交资料：

（1）    申请书。

（2）    企业营业执照。

（3）    用地证明文件或者土地使用权证。

（4）    建设用地规划许可证。

（5）    建设工程规划许可证。

（6）    施工许可证。

（7）    房屋竣工验收资料。

（8）    房屋测绘成果。

（9）    根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需要增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异，各个程序的办理时间，绝大多数都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方规费，所以不列明细。