谈对房地产业税收征管的认识

许仙

此文旨在增强房地产会计同行的反检查能力，呵呵

近年来，随着经济的发展、人们物质生活水平的不断提高，房地产行业也随之悄然兴起。在人们对生活质量要求越来越高的今天，房地产行业以它独有的特性呈现出迅猛发展的趋势，在扩大内需和促进消费方面发挥着巨大的作用，并成为推动国民经济发展的一支重要力量和税收收入增长的重要来源。但是，房地产开发热潮的“高温不减”，房价的“不断走高”，炒房现象的“愈演愈烈”……这些房地产行业中的诸多问题，加剧了金融风险和房地产行业泡沫经济的产生，也给税收征管工作带来难题。如何加强房地产税收征管，我谈谈几点看法。
    一、房地产税收管理现状
    房地产行业日渐成为拉动地方经济的重要杠杆，财政贡献率也逐年攀升，在县（市）一级对财政更是产生了决定性作用。房地产行业税收管理一直是各级地税机关关注的难点问题。综观我们地区房地产税收管理现状，可以概括为以下几点。
   （一）整体管理日趋规范。目前，全地区各级地税机关按照“法治、公平、效率”的治税思想和国家税务总局房地产税收“一体化”管理思路，以组织收入为中心，项目管理为重点，依靠房地产开发各环节信息的采集和纳税人的自觉申报，通过税种管理与环节控制、台帐管理相结合，初步建立了“一户式”征管档案，推行“项目跟踪管理与以票控税”、“楼盘图管税法”、“先税后证”等源泉控管办法，通过“查账征收”与“核定征收”相结合加强对企业所得税管理，逐步解决了传统的房地产税收管理难点，总体上是朝着法制化、规范化的轨道迈进。
   （二）管理模式各具特色。目前，基层税务机关在房地产税收具体管理模式不尽相同。一是税收管理员模式。税收管理员模式是通过税收管理员收集建立各类信息和征管台帐，按照征管前、后台联系制度与征收所进行信息传递比对，通过征收所实现“以票管税”达到源泉控管；二是委托代征模式。与房管部门建立代征关系，并派专人对代征人员进行辅导、监督、把关。无论是直接征收还是委托代征都实现了房地产税收一体化“先税后证”管理的模式。
   （三）管理绩效逐步提升。各基层局根据本地实际税源和内设机构实施不同的管理模式，体现了因地制宜、因事设岗、以岗定责的管理特点。管理员模式强调了税收管理员职责，以税收管理员掌握信息情况为纽带，加强征管，效果明显；委托代征模式强调房地产税收“一体化”管理思路，实现对各税的控管和各部门的协调，工作合力较强。2004—2007年（1—6月），全地区房地产税收收入年递增速度为41.29%，占税收总收入的比例由2004年的3.13%上升到2007上半年的4.5%（见下表）。 单位：万元

年度 项目 单位	2004年度		2005年度		2006年度		2007年度1—6月
	房地产税收收入	占税收收入%	房地产税收收入	占税收收入%	房地产税收收入	占税收收入%	房地产税收收入	占项式 税收收入%
塔城地区	977	3.13	1247	3.4	1787	3.9	1670	4.5

    二、主要问题及成因
    根据现行税制设置，房地产税收涉及税种13个。从征税环节看，可分为房地产取得、保有和流转三个环节。由于环节众多交织，税种纷繁复杂，各税种在各环节的纳税主体、纳税时间、优惠减免规定各异，加之房地产开发周期长、流动性大、隐蔽性强等原因，房地产税收管理不可避免存在很多难点热点问题。
   （一）税制设计结构性矛盾产生的征管难题。一是税制设计上不尽合理，能够控管的环节税负低，而难以控管的环节税负高。从全地区看，由于耕地占用税常年征管不到位，使得耕地占用税和土地使用税两税综合平均税率全地区为1—1.5元/平方米，起不到调节土地级差收益、节约用地的作用；保有环节的房产税、土地使用税，征管力量、措施、效果难以到位；流转环节的综合税率达10%以上，整体税负偏高，控管难度最大。二是各环节中税收优惠减免政策过多（如：从2006年6月1日起，对购买住房居住满5年转手交易的全额免征营业税；个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房免征个人所得税；对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税），税务管理和纳税人执行操作难，不仅影响房地产市场的正常发展，也诱使了逃税和投机行为多发。三是计税依据确认困难。房地产占有、使用和转让交易等环节不同程度存在计税依据难核实的问题，影响了对税基的确认，导致税收流失现象。如销售环节，少申报价格开发商可以少缴纳销售环节的一系列税收，购买者可以少缴纳契税，两者利益具有一致性特点，因此出现“阴阳合同”，税务机关很难核实；再是“二手房”交易和出租，受房屋性能、地段和建成时间的影响，税务机关对申报价格及面积根本无法确认，明知纳税人申报不实但又无法查证，税收执法受到困扰。
   （二）税源管理的粗放性框架导致税收流失。受房地产行业发展水平、房地产税制陈旧和征管手段落后的制约，税源管理总体上较为原始、粗放，税收流失现象不同程度的存在。主要表现：一是信息采集不够。由于各部门协调配合不到位，仅仅依靠税收管理员的工作责任心和纳税人的自觉程度，对房地产涉税信息管理难以到位。一方面社会资料来源单一、滞后，准确性受到影响；另一方面纳税人所提供的资料，不但信息不全，可信度也存在问题。二是税源监控不到位。受信息掌控难的制约，房地产各环节税源预测、分析对比和监控自然受到影响，特别是销售环节取得的收入与实现收入的时间，同实际应纳的税款与实现税收的时间无法实施监控比对，影响税款的正常入库，造成税收流失；三是征管模式与征税环境不适应，导致税源失控。现行税收征管模式强调纳税人自行申报和税务机关优质服务，而当前相当一部分纳税人纳税意识淡薄，税收申报不实，社会综合治税体系又不健全，房地产行业表现尤为突出，致使税收管理中难以形成对纳税人主动、积极、同步、有效的管理，出现管理被动，税源失控。
   （三）管理职能的分割性特点凸显配合缺位。房地产行业的行政管理部门包括建设、规划、国土、房管、物价、地税等，税务部门需要掌握的涉税信息大多数需要相关部门提供，但目前整体配合情况不是太理想，外部合力没有形成，各部门之间未达到信息共享，资料传递不到位、不及时、不准确。在2005年底，地区行署以（塔行办发[2005]119号）批转了财政、建设、国土、地税等四部门关于《塔城地区房地产一体化管理实施办法》（试行），《办法》中明确规定各部门的工作职责、工作流程，从近两年的实施效果来看，部门配合不尽人意，关键是各部门对地税机关没有法定的配合职责和义务，地税部门仅仅依靠协调来实现外部借力显得力不从心、鞭长莫及。从地税机关内部看，同样存在征收、管理和稽查等部门的配合问题，税收管理前、后台资料传递不及时，缺乏对征管信息和档案的统一管理，征管和稽查部门存在职责不清，管理“打架”现象，内部协调不够。　　
   （四）纳税人的利益性驱动带来税基侵蚀。一是存在故意偷逃税现象。受税制、房地产开发本身及征管手段等的影响，一些房地产开发企业通过虚开虚列成本费用，不按期结算项目成本，利用关联关系转移利润等方式偷逃税款。通过对2005年、2006年房地产税收专项检查和涉税案件的统计来看，全地区共查补房地产税收1670万元，占整体查补税款2143万元的77.92%。二是钻政策空子“合理避税”。2005年停止福利分房后，各县（市）纷纷出现一些所谓的“集资建房”；在“二手房”交易时还表现出“假继承”、“假赠与”的现象。
    三、对策与建议
   （一）以税源管理为核心，强力推动税收管理上台阶
    1、明确机构，清晰权责。按现有机构设置，确定房地产税源管理、税收征管、税款征收和税务稽查四个岗位，明确各岗位工作职责及信息交换办法，防止征收和管理混淆，管理和稽查“打架”。更新管理理念，改变层层审批的“金字塔”式管理，建立以税源管理部门为信息采集中心、资料建立中心，各部门分工配合，环环紧扣的链条管理，实现内部整体协调，房地产税源、征、管、查管理的一体化。
    2、突出重点，把握关键。一是全面采集涉税信息。加强部门联系，掌握城市规划、土地管理及商住房信息，建立本地房地产宏观税源档案；采集房地产开发的动态和静态信息。具体包括开发形式、纳税人基本情况、立项开工证明、土地面积用途、建筑成本进度、预售情况、销售进度及各环节纳税申报情况等，按项目分户建立“一户式”税源档案；分地段、按门牌号采集旧房交易、出租信息，建立旧房税源档案；二是加强税源分析比对。根据掌握的房地产开发宏观及微观税源信息，分析预测本地实际税源及工程实现的进度；对纳税人各环节应纳税和已纳税情况进行比对，查找管理漏洞；对每一户房地产企业（项目）年度毛利率与房地产企业所得税缴纳情况进行比对，强化所得税管理；对有异常情况或有偷税嫌疑的，组织进行纳税评估或税务稽查。
    3、优化手段，搞好结合。一是要优化税源管理手段。充分运用现代科技手段，推行电子信息化管理，建立电子信息档案，将管理的触角伸向城市的每一个角落，覆盖各个环节每个税种，形成信息联网，对整个房地产税源实施动态和静态的税源监控。二是要搞好结合。通过对税源信息的综合运用，充分发挥税源管理的综合效能作用，与纳税约谈、纳税评估等管理手段相结合，与房地产税收预测和制定税收计划相结合，与加强源头控管和统计分析相结合，与税收执法水平评估相结合，与税务征管档案管理相结合，全面提高税源管理水平，推动税收管理上台阶。
   （二）以综合治税为平台，着力开创税收管理新局面
    1、密切部门配合，善于外部借力。现行地方税收具有较强的依附性，房地产税收尤为更甚，部门的配合至关重要。当前，在协税护税没有坚强的法制保障前提下，善于改善纳税环境，协调各种税收关系，争取党政和各部门的支持是实现信息共享、综合治税的关键。一是积极争取地方党政的支持，强化整体协调。通过政府的行政权力解决部门配合不力的问题，政府组织成立房地产管理办公室，制定税收协作管理制度，建立协作奖惩机制，定期组织相关部门召开工作协调会，解决税收及其管理中存在的问题；二是积极协调相关部门，争取工作主动。加强与国土、建设、规划、房管等部门工作联系，积极主动进行关系沟通，定期收集房地产相关信息，建立信息共享机制；三是逐步实现公开办税，强化社会监督。对每一个工程项目，各环节的税款缴纳进度、税款缴纳情况向社会公开，增强税收管理透明度，加强社会各界对纳税人和税务管理的监督。
    2、强化信息建设，推行电子管理。税收的科学化精细化管理离不开信息化手段的支撑，实现房地产业、相关税种征收管理数据的收集、分析、处理和传输，推行网络和电子管理，是可行的也是大势所趋。一是信息化建设要双轨运行。针对房地产企业，既要有房地产税收管理软件，又要有纳税人申报软件，两套软件要能兼容，实现管理互动，解决税收管理中税务机关长期唱“独角戏”的被动局面；二是房地产税务管理软件要具备以下功能，房地产税源数据库的建立，对各环节各税种的纳税评估、分析监控，纳税人申报信息的比对，房地产税收收入统计，税务管理、政策执行效果分析评价等，既要解决税源管理、收入分析和对征管质量的评价，同时要实现对税收执法的监控，使税务电子管理成为对纳税人和税务人员双向监督的“双刃剑”。