试述房地产开发企业售楼部建设成本的会计与税收处理

爱就一个字

段光勋

  售楼部是房地产开发企业所特有的，它是房地产开发企业销售商品房的场所。售楼部的建设成本如何核算、如何进行税务处理，《房地产开发企业会计》教科书均无明确，值得我们认真探讨。

（一） 售楼部建设成本的会计核算

    房地产开发企业的售楼部如何核算，在财政部会计核算的相关文件里没有进行规范，仅仅是国家税务局于2006年3月6日发布的《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条作出了明确规定：

  1、开发企业建造的售楼部，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按照建造开发产品的成本进行处理。

  2、售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。?

    笔者认为，房地产开发企业的售楼部，根据其建设与使用的特点，一般说来不外乎存在以下四种情况：
  1、 利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售基本完成后，再将该售楼部的房屋销售；
  2、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售完成后，将其转作自用或出租；
  3、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售完成后，将其拆除；
  4、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售基本完成后，将其转作自用或出租。

    针对房地产开发企业售楼部的以上四种情况，我认为售楼部的会计核算分为以下几种模式：

    1、 使用“开发成本”核算模式，适用于上述的（1）（2）情况。

    （1）房地产开发企业核算售楼部成本，仍然使用“开发成本”会计科目，售楼部建设、装修发生的成本费用均在该科目反映。
    （2）当售楼部与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。
    （3）当售楼部（商品房）销售后，分别结转收入和成本。其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。
    （4）当售楼部转作自用或出租时，其成本从“开发产品”转入“固定资产”。

    2、  使用“在建工程”核算模式，适用于上述（3）（4）情况。

    房地产开发企业自建售楼部，根据《房地产开发企业会计制度》规定，其发生的建设成本及装修费用应该在“在建工程”科目核算。

  （1）修建售楼部的成本费用先在“在建工程”科目核算；
  （2）待售楼部竣工验收后，将其成本从“在建工程”转入“固定资产”；
  （3）售楼部使用过程中，计提的折旧费，计入“销售费用”；
  （4）售楼部拆除时，按照“固定资产清理”的程序进行处理；
  （5） 售楼部由开发商自用或经营时，仅仅是计提折旧，不作其他帐务处理。

（二） 售楼部的税务处理

    房地产开发企业的售楼部具有特殊性，不仅在建设期涉及税金处理，而且在使用期、拆除时等均涉及相关税金处理。现根据现行有关税收政策，就涉税处理探讨如下：

    1、 建设期的涉税处理

  （1）房地产开发企业的售楼部与开发的商品房一起建设时，其售楼部的建设（含装修费）均发包给施工单位完成，支付售楼部工程款时，取得施工单位的建筑业发票即可，不涉及税金处理；如果售楼部的装修由房地产开发企业自行完成（自购材料、自请工人施工），计入开发成本，则这部分价值，应该补缴建筑业营业税金及附加。
  （2）重新修建售楼部，在“在建工程”核算，无论是自建还是发包完成，均不存在建筑工程营业税金及附加。
    （3）售楼部的成本在“在建工程”科目核算时，竣工投入使用时不存在涉税处理问题。

    2、使用期的涉税处理

  （1）售楼部在使用过程中，不管是利用商品房还是重新修建的，从开始使用的次月，应该缴纳房产税的，其依据如下：
  A  按照《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税”之规定，开发企业的利用商品房作售楼部，应自开始使用之次月缴纳房产税。
  B  根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》：“十九,关于新建的房屋如何征税？纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税.”，开发企业自建售楼部，应自开始使用之次月缴纳房产税。


  （2）售楼部的折旧费
  按照《企业所得税暂行条例实施细则》第三十一条规定，以及《企业所得税税前扣除办法》第二十二条规定，按照固定资产管理的售楼部可以计提折旧，可以在税前予以扣除。

  3、拆除时的涉税处理

    固定资产管理的售楼部拆除时，按照固定资产清理的程序进行。一般说来，清理的净值均是负数（也就是有损失），这是由于没有达到固定资产的使用年限。根据《企业所得税税前扣除办法》第五十五条规定：纳税人发生的资产盘亏、报废净损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，经主管税务机关审核可以扣除。因此，售楼部拆除时的净损失，可以在税前扣除。

  4、转作自用或出租的涉税处理

    （1）自建的售楼部转作自用或出租时，应该缴以下税金：

    A 售楼部转作自用（办公等）时，根据《房产税暂行条例》规定，按照其原值的70％的1.2％，缴纳房产税；
    B 售楼部进行出租时，根据《房产税暂行条例》规定，按照租金收入的12%缴纳房产税；根据《营业税暂行条例》规定，按照租金收入缴纳5%的营业税；还应该缴纳城建税、教育费附加等。

    （2）利用商品房的售楼部转作自用或出租时，应缴纳以下税金：

  A  将售楼部转作自用或出租时，根据《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发[2006]31号）“六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题”的相关规定，应该视同销售缴纳企业所得税。
    B 售楼部出租或自用时与“自建的售楼部转作自用或出租时，应该缴纳的税金”一致。

  5、销售的涉税处理

  将售楼部销售后，其税务处理与一般商品房销售一致，即应该缴纳营业税、企业所得税、土地增值税等，并确认收入、结转成本税金。其依据是：

    国家税务局《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发[2006]31号）相关规定，已开始投入使用的开发产品应当视为已经完工的开发产品。开发企业按照收入确认原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本。因此，只有当该售楼部实现销售，该售楼部所对应的成本才能予以结转，在税前扣除。

    以上仅仅是笔者根据从事房地产开发企业会计核算的实际，结合现行税收政策的一家之言，不妥之处在所难免，还望与同行多多交流探讨。

怡雪飘飘

谢谢楼主，很实用