[综合] 房地产开发企业成本核算探索 [复制链接]

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发表于 2011-3-13 11:41:59 |只看该作者 |倒序浏览

近几年，我国房地产市场连续保持快速增产的势头，土地转让价格、商品房销售价格、办公楼的租售价格节节攀升。市场各方专业人士和普通消费者除关注房地产的价格外，对房地产的成本也十分关注。作为从事房地产开发公司的一个专业财务人员，我认为如何准确、合理、规范计算和运作房地产的开发成本，是整个房地产综合开发管理的重要环节，也是企业财务管理的重要一环。以下从会计角度出发探索房地产开发企业成本核算的方法。
一、与一般成本核算的区别
房地产成本由于其自身行业的特殊性与其他行业成本核算存在较大区别。下面就传统制造业的成本核算进行比较，来分析两者在成本核算中的一些不同点。
（一）成本计算方法不同
传统制造业按其组织方式，有大量生产、成批生产和单件生产；按其工艺过程的特点，有装配生产和连续式生产，可采用品种法、分批法、分步法等计算方法。
房地产开发的组织方式一般分为自营和发包方式，每一个开发项目需要一套单独的设计图纸，在建设时，要采用不同的施工方法和施工组织。这就决定了成本核算必须采用定单成本法。
（二）生产费用在完工产品与在产品之间的分配方法不同
传统制造业根据产品的生产特点，如月末结存在产品数量的多少，各月月末在产品结存数量变化及价值的大小，分配方法有约当产量法、定额成本法、定额比例法等。
房地产开发是一个从头至尾比较完整的开发过程，严格意义上讲没有一个在产品的概念。虽然也存在完工产品和在建开发产品，但基本上不将开发成本在某一时点分摊发生的费用。
（三）间接费用的分摊方法不同
间接费用是指企业为生产产品和提供劳务而发生的费用。
传统制造业在间接费用发生时，先归集在制造费用，然后在每月末按一定的方法进行分配。具体的分配方法通常包括以下几种：1.按生产工人工资；2.按生产工人工时；3.按机器工时；4.按耗用原材料的数量或成本;5.按产品产量。
房地产开发的间接费用先归集在开发间接费用，分配标准一般按月末各开发产品实际成本直接进行分摊。即某项开发产品成本分配的开发间接费用=本月实际发生的开发间接费用×月末该项开发产品实际发生的直接成本/应分配开发间接费用各开发成本实际发生的直接成本总额。
（四）资本化利息方法不同
划清收益性支出与资本性支出是正确计算产品成本的重要界限。
按现行《企业会计制度》规定，应予资本化的借款范围为专门借入的款项，不包括流动资金借款等。按照这个规定，制造业生产产品成本中不含资本化利息费用，而利息是在当期的财务费用中体现。
房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用利息，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入产品成本中，如属于成本对象完工后发生的，计入当期的财务费用。
（五）预提费用计提处理不同
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