拆迁视同销售纳税义务发生时间

勇者无敌

问题：我公司有一个项目涉及旧城拆迁改造，公司拟采取“拆一返一”拆迁安置补偿方式，根据【2009】31号文件第七条规定，这种情况属于换取其他企事业单位和个人的非货币性资产行为，应视同销售。那么所得税纳税义务发生时间是在签订"房屋拆迁安置协议"时，还是开发产品所有权或使用权转移时确认视同销售。（公司和拆迁户签定拆迁协议后，旧房应立即拆除，但返迁楼是挂在墙上效果图，2年后拆迁户才能住进返迁楼）

  

   答：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定：

   第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

   第三十一条企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
　　（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
　　1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
　　2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

   因此，根据上述规定，房地产开发企业应在开发产品首次分出时视同销售。