房地产项目不同转让方式的税负分析

神兵小将

一、
房地产企业并购模式
从公司并购模式而言不论企业合并，还是单纯涉及资产的并购或股权的受让，
最终离不开股权并购或资产并购两种模式。
二、
房地产企业并购方式
两种并购模式主要有以下几种具体操作方式：
（一）房地产整体开发项目转让
房地产开发项目，一般是指已经批准立项，已取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，已具备开工条件的建设工程项目。
因此，房地产开发项目转让的标的实质上为：
1、土地使用权；
2、涵盖了转让方所取得之立项批准、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等一系列行政许可的建设开发权。
根据我国有关法律规定，房地产开发项目的转让应具备如下条件：
1、转让方和受让方都应具备房地产开发经营资格，但受让方受让项目后并非用于经营开发而自用情形除外；
2、转让方已经合法取得土地使用权，并已交付了土地出让金。如果是划拨土地，应当办理了有关批准手续并补交了土地出让金；
3、转让方已经取得建设工程规划许可证和施工许可证；
4、项目土地使用权为出让取得的，房屋建设开发投资应达到25％以上。
而项目转让需要办理的法律手续包括：
1、项目土地使用权的变更登记手续；
2、房地产开发项目转让的备案手续，具体由房地产开发主管部门办理；
3、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体由规划管理部门和建设管理部门负责办理；
4、向原立项审批部门办理项目建设者更名手续。
（二）在建工程转让
在建工程转让，是指房屋建设工程权利人在房屋建设工程竣工前，将在建房屋及土地使用权全部或部分转移给购买人。与转让整体项目不同的是，部分在建工程转让系指转让方有时仅以整体项目中的单幢或数幢在建房屋工程进行转让，其余工程仍由其自己完成。对于在建工程转让，我国法律法规未作出具体规定，如《城市房地产管理法》（2004年修订）及《城市房地产开发经营管理条例》（1998年）均只对房地产开发项目的转让作了简要规定。目前只有少数城市专门针对在建工程转让作了较为具体的规定，如上海和石家庄。
如《上海市房地产转让办法》，转让在建工程必须符合五项条件：
1、在建工程所占土地使用权为出让取得，并已支付全部土地使用权出让金，或属在1994年底前以划拨方式取得土地使用权，但已列入市计委商品房计划的内资项目；
2、土地使用权已经依法登记，并取得房地产权证（属１９９４年底前，划拨取得土地使用权的，应是持有效期内的《建设用地批准书》）；
3、取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
4、房屋建设的开发投资额已经完成２５％以上。
在建工程转让应办理批准手续，即在建工程转让方应于签订在建工程转让合同之前向房屋土地资源管理局办理申请转让的批准手续，只有经批准的工程方可对外进行转让；另还需办理过户手续，即在建工程的转让当事人应于在建工程转让合同签订生效后三十日内，向房地产交易中心或区县房地产交易中心办理在建工程转让过户手续。
如《石家庄市城镇房产转让管理办法》第十条规定，房屋建设工程转让应当符合下列条件：
1、取得土地使用权证书；
2、取得建设工程规划许可证；
3、取得建设工程施工许可证；
4、房屋建设的开发投资总额已完成25%以上。房屋建设工程需转让的，转让人应持上述文件向房产转让管理部门提出申请，对符合条件的，房产转让管理部门发给批准证明，对不符合转让条件的，作出转让的决定，并书面通知申请人。
从上述可以看出，整体项目转让与部分在建工程转让的条件及手续基本相同，但亦有不同之处。
整体项目转让与部分在建工程转让的优点在于：受让方在较大程度上可以避免相关法律风险，如以项目所有人名义对外提供的担保风险，收购前的不明债务或违约合同赔偿风险等。
缺点在于：一是投资开发成本较大，需交纳办理土地过户契税（成交额的3％）和手续费等；二是除需要处理与政府主管部门的关系外，还需要处理与勘察、设计、施工、监理、材料供应等各方的关系，同时还会有与购房户、金融单位之间的繁杂关系，手续非常繁琐。
（三）合作开发
根据我国现行法律法规及最高院相关司法解释的规定，合作开发房地产是指两方以上当事人为合作开发房地产而共同出资、共享利润、共担风险的合作开发方式。一般是一方提供土地，另一方提供资金、技术、劳务等，共同开发土地，建筑房屋，并在项目开发完成后按约定比例分享利益。
成功的合作开发，应注意如下问题：
1、提供土地一方必须取得了土地使用权，交纳了土地出让金，或者办理了土地使用批准手续，具备了转让的实质条件。
2、项目建设经过了立项批准，取得了报建许可，手续合法。
3、至少合作一方具备开发经营资格。
4、应当办理合建审批及土地使用权变更登记。
5、应坚持共同出资、共享利润、共担风险的原则，避免出现不承担亏损的保底条款；
6、合作开发协议应就增加投资数额分担比例、建筑面积减少或增加的分配处理、利润分配比例等方面作出具体的约定，以防出现纠纷。
（四）股权转让
股权转让，包括全部股权转让和部分股权转让，指开发项目所有人（房地产开发项目所有人是房地产开发企业或者其专门设立的项目公司）通过转让其股权，受让人通过受让该股权来实现对该房地产开发项目的控制，从而以资本运作来达到并购该房地产开发项目的意图。
股权转让手续简单，受让人只要签订股权转让协议，并按规定办理股权转让的变更登记手续即可控制、管理整个项目。而且不需要受让方具备房地产开发资质，为很多非房地产企业进行房地产项目投资创造了可行条件。
另外亦可规避房地产开发项目必须已投资25%的障碍，但如受让方或并转让方是外资企业者除外，因其股权转让须经外资委批准，而外资委同样也要求以完成25%投资额作为转让的基本条件；以及土地出让合同中明确规定在未完成25%投资额前股权不得变更者除外。
但是股权转让也存在一些问题，一是会导致风险因素增加。如对房地产开发项目所有人的全部债务都要承担偿还责任。而受让人很难全面掌握项目所有人的债务，如项目所有人对外进行保证担保及签订已构成违约的合同等。
但尽管如此，股权转让以其手续简单、费用节省和开发快捷的特点深受房地产转受让双方青睐，成为目前使用最多的一种并购方式。
三、几种不同并购方式的税负分析
假设收购方SG公司拟收购转让方ZR公司所拥有已经处于开发作业期的某房地产项目，法律手续齐全，该房地产项目的账面价值为1亿元，市场价值为1.5亿元， ZR公司为M公司的全资子公司。SG公司收购该项目采取以下方式：
（一）房地产项目转让方式
此方式包括房地产整体开发项目转让与部分在建工程转让，属于正常的商品交易方式。此方式收购的客体是单纯的房地产项目，出让方放弃房地产的所有权，收购方以货币资金为代价取得房地产项目的法律所有权。此方式不会影响到交易双方的法律地位问题，即收购前后交易双方的法人资格没有任何改变。
1、方案设计
SG公司与ZR公司直接签署协议，SG公司支付给ZR公司货币资金1.5亿元，取得房地产项目的所有权。
2、并购税负成本
对转让方ZR公司来说，转让该房地产项目属于销售不动产，按我国现行税务法规，应按5%交纳营业税（假设该公司城建税为7%，教育费附加为3%）；同时还应交纳土地增值税，假设ZR公司对该房地产项目的土地增值税可扣除项目金额为1.1亿元；双方签署协议还应当交纳印花税，税目为产权转移书据，适用税率为0.05%。
ZR公司因转让行为应纳税额为：
应纳营业税及附加合计为：(15000-10000)×5.5%＝275万元；
应纳的印花税为：15000×0.05%＝7.5万元；
应纳的土地增值税为:增值额超出扣除项目金额的比率为
(15000-11000)／11000＝36.36％;
应缴纳的土地增值税：4000×30%＝1200万元。
以上转让方ZR公司共应缴纳税款为1482.5万元。
对收购方SG公司来说，购买房地产项目应纳契税，税率按3%计算，则SG公司因购买行为应纳税额如下：
应纳的印花税为:15000×0.05%＝7.5万元；
应纳契税为:15000×3%=450万元;
SG公司合计应税为457.5万元。
除以上税务成本外，收购方SG公司还应当交纳一些与房地产开发相关的法律手续变更支出，该部分支出在一般情况下金额较小。
3、优缺点
采用直接购买房地产的方式进行并购，其方式简单明了，收购周期较短，除税费以外的其它交易成本一般较小。但交易的双方都有较大金额的税费支出，转让方支付的大额税费支出，在双方谈判时会推高交易对价，使收购方交易成本上升。
（二）股权转让方式
在此方式下，收购方出具货币资金，购买另外一家拥有某目标房地产项目的企业股权，以达到间接拥有对房地产项目的实际控制权。此时，交易的标的为房地产项目企业的股权，而并非是房地产项目本身，除非收购方取得房地产股权后更改企业名称，否则房地产项目的名义所有权没有发生改变。交易主体一方为收购企业，另一方则为拥有房地产企业股权的股东。
1、方案设计
收购方SG公司与ZR公司的母公司M公司签署协议，以现金方式购买M公司拥有的SG公司的股权，以间接取得对房地产项目的所有权。此时交易在SG公司与M公司之间进行。
2、并购税负成本
对转让方M公司来说，转让对ZR公司的股权，按财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》，对股权转让不征收营业税，不属于营业税等流转税的范畴，也无需交纳土地增值税，仅需交纳印花税。对于收购方来说为购买股权，根据财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)，不属于应纳契税的范畴，也仅需交纳印花税，假设双方的交易对价也为1.5亿元。
M公司因购买行为应纳税额如下：
应纳的印花税为：15000×0.05%＝7.5万元；
SG公司因购买行为应纳税额为：
应纳的印花税为：15000×0.05%＝7.5万元；
在其它交易成本方面，由于房地产项目的名义所有者还是ZR公司，所以除非SG公司变更公司名称，否则也不需要法律手续变更支出。
3、优缺点
采用这种方式并购房地产项目，花费的税务成本最少，直接交易成本最低，收购方通过购买股权的方式间接控制房地产项目，适用于转让方公司仅开发这一个房地产项目的情形，收购方将同时面临原企业遗留的一些亏损和其它法律责任，因此在并购初期的财务调查是非常重要的。采用这种方式还有另外一些好处，如原ZR公司遗留的亏损，仍可弥补以后房地产项目的开发利润，从而取得规避企业所得税的好处，收购方SG公司以后退出时会比较方便，可以选用较多的运作方式。
（三）合作开发方式
在此方式下，收购方出具货币资金，与拥有目标房地产项目的企业以房地产项目共同出资组建一个新的合资企业，新企业成立后，又可派生出两种并购分方式：一种为双方约定共同经营、共担风险，房地产项目建成出让取得收益后，双方按出资比例分享方式，在此分方式下，没有购买行为发生，收购方与房地产企业之间为合作关系；另一种分方式为，以房地产项目出资的企业在新企业成立后，向出具货币资金的一方转让新企业股权，此分方式下，双方先合资合作，再由收购方出具货币奖金收购房地产项目企业拥有新合资企业的股权。
1、方案设计
收购方SG公司出货币资金2亿元，ZR公司以房地产项目出资，作价1.5亿元，双方共同组新企业X公司。新企业成立后，即可以双方约定共同开发、共担风险、共享收益，也可以由SG公司再收购ZR公司拥有的对X公司的股权。
2、并购税负成本
SG公司与ZR公司共同设立新企业，由于采用有实物出资形式，所以会发生一定的评估费用，注册新公司还需要验资，交纳一定的注册费，新公司成立后还应当及时对与房地产有关法律手续予以变更，因此该方式下会发生较大的交易成本。
除上述交易成本外，此方式下发生的税务成本如下：
（1）单纯的合作开发方式
根据现行税法规定，SG公司与ZR公司应纳税金如下：
● 营业税及附加
根据财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让也不征收营业税。因此无论设立Ｘ企业后，ZR公司是否向SG公司转让新企业股权，双方均无需交纳营业税及附加。
● 印花税
根据财政部、国家税务总局《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》(财税[2003]183号)，实行公司制改造的企业在改制过程中成立的新企业(重新办理法人登记的)，其新启用的资金账簿记载的资金或因企业建立资本纽带关系而增加的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。
公司制改造包括国有企业依《公司法》整体改造成国有独资有限责任公司;企业通过增资扩股或者转让部分产权，实现他人对企业的参股，将企业改造成有限责任公司或股份有限公司;企业以其部分财产和相应债务与他人组建新公司；企业将债务留在原企业，而以其优质财产与他人组建的新公司。因此，X公司的组建符合公司制改造的规定。所以，ZR公司、SG公司和X公司应缴纳的印花税也为0。
● 土地增值税
根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。故ZR公司在投资时不需要缴纳土地增值税。
● 契税
根据契税暂行条例的有关规定，以土地、房屋权属作价投资、入股的，视同土地使用权转让或房屋转让，应纳契税。另外根据财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》　(财税[2003]184号)，ZR公司与SG公司组建X企业若想规避契税，一般只要符合该文件中的任何一条即可，如按该文件国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50％的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。因此若ZR公司属国有独资企业，在合资合作时ZR公司股比超过50%即可享受免征契税的好处。
如果交易双方不能满足这一文件的有关要求，新X企业需要交纳契税：
应纳契税为：15000×3%=450万元
该部分契税实际上由ZR公司和SG公司按股权比例分担。
（2）先合资合作，再转让股权方式
由于ZR公司向SG公司转让其拥有的对新企业的股权，按上述方式二的分析可知，双方仅需交纳印花税，假设双方的作价也为1.5亿元，则应纳印花税为：
ZR公司因销售行为应纳税额为：
应纳的印花税为：15000×0.05%＝7.5万元；
SG公司因购买行为应纳税额为：
应纳的印花税为：15000×0.05%＝7.5万元；
（3）优缺点
转让方以房地产出资与收购方组建新企业，适用于转让方经营项目多而收购方不欲取得除目标房地产项目以外的其它项目。对于不采用上述第2种方式的情形，该方式还可以归避转让方原遗留的一些问题，如法律纠纷、潜在业务等，较容易操作，收购方可能负担的法律风险相对较小。
该方式相对于直接收购房地产项目，税务成本明显降低，仅在契税方面需要根据实际情况尽可能地修订相关条款，以减轻税负，但会发生由于新组建企业而需的评估费、注册费、变更法律文件的手续费等支出，交易成本较前两种方式都大，且并购运作的时间较长。
另外值得注意的是，合资双方，一方以房地产出资，另一方以货币资金出资，成立合营企业合作建房，只有双方采取风险共担、利润共享的分配方式，才能符合“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的营业税免征条款。如果房屋建成后，双方约定一方按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，或约定双方按出资比例分配房产，均不符合免征营业税的条件。

天地一沙鸥

分析的很有道理，学习了

lifanjun

条理清晰，让人比较容易理解，不错！

lxcj

不错，

mdict

转让方和受让方都应具备房地产开发经营资格，但受让方受让项目后并非用于经营开发

LJL51618

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LJL51618

后学习