楼市调控主攻住宅市场 商业地产项目升温

嫦娥一号

2011年02月07日 05:09杨金霞新快报
　　楼市调控主攻住宅市场
　　春节前，“国八条”骤然出台，拉开新一轮楼市调控大幕。由于调控手段主要剑指住宅市场，因此业内人士认为，随着节后“国八条”影响逐渐显现，商业地产有望吸纳更多的投资者，市场对商业地产的需求将进一步增旺。据了解，春节期间大部分商业项目正常“休市”，而一些初三就启市的商业项目开市就迎来了“开门红”。
　　商业项目陆续启市
　　据了解，广州大部分商业项目在春节期间均放假。不过“国八条”的出台，使市场对商业地产增加了不少期望，有些商业项目跨过新年门槛就迫不及待开业了。位于康王北路的星域和体育西的天河美妆中心，均在大年初三正式开市。“开市当天人气不错，成交方面与春节前不相上下。”星域相关负责人表示。据了解，星域开市首日成交了五单，天河美妆中心成交了四单，可谓迎来“开门红”。
　　昨天，珠江新城的首个“空中步行街”项目天街和西槎路的星辰国际鞋业广场也开始开卖。不过据天街相关负责人介绍，由于还处在春节假期，发展商方面对市场的期望并不高，项目开市后也处在部分工作人员轮流值班的状态。
　　写字楼方面，有少数写字楼项目在春节期间有安排值班，但人流与成交都很淡。“春节期间，很多写字楼的投资者都不看楼。”保利中汇的相关人士表示，该写字楼目前仅剩下顶层的大面积单位，一些大手笔的投资者都不会选择在春节看楼。东风中路唯一的拥有独立产权可对外开售的写字楼汇德国际也在春节期间放假。美联物业商铺部区域经理法永能表示，一般商业地产市场在春节期间都会休市，在初七正式开市。正式上班后，一些中介行负责商铺与写字楼的部门，都将重新部署拟订发展战略。
　　商业地产或继续升温
　　春节假期还没休完，陈先生就花了近百万元在广州某专业市场买下一个商铺。“我在外地上班，本来想买套小两房，好让父母收租。但现在买二套住宅首付要六成，比商铺还高一成。老人家念叨着‘一铺养三代’，干脆买了个商铺，交给运营公司统一打理，我们只管收租就行了。”
　　记者调查得知，市场上类似陈先生心态的投资者并不在少数。分析原因：一方面，为抵御通胀，市场投资不动产的需求进一步增大；另一方面，去年以来，商业地产的宣传推广不断增多，普通大众对商业地产的认识逐渐增加，2011年的商业地产很有可能持续升温。
　　中原地产三级市场发展部总监刘广浩表示，“国八条”出台，2011年投资住宅的机会更少了，势必使商业地产市场增加很多投资生力军。
　　法永能也指出，“国八条”在春节前出台，对商业市场的影响还不明显。但新政对于商业地产市场来说，总体是利好。“不过由于商铺市场体量并不大，广州商铺市场以街铺为主，很多业主卖铺的意愿低，市场成交并不活跃。需求增加后，为刺激成交，商铺的评估价格很可能会出现激增。”而写字楼方面，许多新的高端写字楼项目只租不售，现在广州市场上在售的写字楼并不多，供需不平衡。专业人士表示，广州可售写字楼市场，很容易出现租售两旺的局面。
　　投资趋势
　　今年可关注裙楼产权式商铺
　　去年，商业裙楼的产权式商铺是商铺市场的一个亮点。这类商铺一般以专业市场、百货商场为主，面积多在十几平方米，总价在百万元左右，成为中小投资者、住转商投资者们的首选。据粗略统计，去年出现的产权铺项目达到二十多个，包括星辰汇、宝贝城、万福(亚太)精品交易中心、星辰名酒交易中心、反斗城、天河国际美妆中心、星域、万城小商品交易中心等。今年还有多个类似的产权项目推出市场，包括琶洲3号馆等。
　　刘广浩指出，这一类型的产权式商铺，面积小，总价不高，符合市场总体需要，2011年的活跃度将继续增大。不过，他也指出，投资产权式商铺也应注意风险，在确保有产权后，还要分析项目主题，决定以后能否做旺。再者，运营公司能否长期负责到底也很重要。“如果市场做旺后，没有长期的运营管理投入，商场日后的走向也难以把握。”
　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆则指出，投资者应该扩大视野，不要局限在街铺、社区铺和产权式商铺上，像文化、教育等创意地产同样值得关注。
　　提醒
　　政策风险小但投资风险大
　　以前，五成的高额首付，一直是中小投资者投资商业地产时的重要考量。但随着“国八条”出台，二套房首付六成等规定，使得商用物业所谓的高门槛成为历史。一些业内人士、专家学者在接受采访时无一不表示，商业地产将对住宅市场的投资份额进一步分流。不过，刘广浩认为，目前各地的调控细则还未出台，因此此轮调控的影响究竟有多大，还有待进一步观察。并且，商用物业本身的投资与回报，与住宅大相径庭，衡量商用物业的价值取决于多个方面，不像住宅相对单一，投资者应该建立起这一认识。
　　资深房地产专家韩世同表示，虽然商业地产政策风险比住宅要小，但目前市场上的商业项目并不多，有些项目的投资风险超过住宅。因此，投资者应多增加对商业市场的了解。
　　100万投资成本比较
　　类型 总价 二套首付 贷款利率 货款年数 月供款 主要税费
　　商铺 100万 50万 5.8667 10年(120 个月) 5815.735 个税：评估价×1.5%
　　营业税：评估价×5.5%
　　契税：评估价×3%
　　土地增值税：提供买入发票：评估价×3% ，不提供发票交 20万左右。
　　住宅 100万 60万 5.8667 20年(240 个月) 3110.808 个税：小于 144平方米，总价×1% ；大于 144 平方米，总价×1.5%
　　营业税：不足五年 5.5% ，超出五年免征
　　契税 3%
　　(以上数据由中原地产提供)
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　　珠三角二线城市楼市低迷 成交量跌至个位数
　　佛山、东莞、中山、珠海等珠三角二线城市，春节楼市表现低迷
　　部分城市2月首周商品房的整体成交量暴跌至个位数
　　春节期间素来是楼市成交淡季，今年也不例外，珠三角各地春节期间迎来冬日暖阳，但楼市成交却依然处于“冬眠”状态。
　　记者走访了佛山、东莞、中山、珠海等珠三角主要二线城市，发现在“新国八条”政策出台后，以上几个二线城市的春节楼市表现低迷，成交皆出现明显回落，陷入“冬眠”。部分城市2月份首周商品房的整体成交量甚至暴跌至个位数。
　　佛山
　　新货很少优惠不多
　　今年佛山春节楼市相当不给力，春节期间推出的新货很少，优惠也不多。
　　记者踩盘发现，大部分佛山楼盘初一和初二都处于休整期，从初三开始陆续开市，部分楼盘甚至到初八、初九才开市，开发商对于春节楼市的关注比往年更淡。一些准购房者在春节期间依然会到各楼盘看盘，但是以看为主，观望情绪加重，初一到初四成交非常清淡。
　　对于春节楼市出现“新货少、优惠少”的情况，业内人士分析认为，主要原因是2009年和2010年两年佛山的成交量都相当不错，消化了之前的存量产品，新推的货量也基本上销售一空，所以春节期间开发商普遍选择休整，新货上市很少。
　　珠海
　　市场观望情绪浓厚
　　记者从珠海多处在售楼盘了解到，新调控政策的出炉加剧了市场观望情绪。春节期间，珠海楼市相当冷淡，位于唐家湾一处楼盘春节至今对外称成交9套，而位于斗门区一处楼盘，起价每平方米6000元出头，带精装修，截至昨日，春节假期成交仅2套。
　　“受国家货币政策和企业年底业绩需求等影响，开发商对2011年的预期不高，定价也比较谨慎。”珠海一房产销售公司负责人分析，这导致珠海新近开盘的楼盘在定价和售价方面出现小幅回调。
　　东莞
　　春节首周仅5套网签量
　　从节前1月29日(腊月二十六)开始，东莞楼市整体成交量就出现锐减，从之前全市平均每日130套以上的网签量跌至31套的日网签量，随后网签量逐日递减，30日、31日东莞全市商品房日网签量分别为21套和17套。
　　东莞房管局网上签约数据显示，2月1日~5日，东莞全市6天的商品房网上签约量仅有5套，其中大年初一至初三连续三天签约量为零。
　　记者走访了东莞城区数个楼盘现场发现，春节期间大多数楼盘售楼部也都随假休息，仅有个别楼盘售楼部正常开放，这在很大程度上对春节期间的楼市正常成交产生直接影响。据部分的楼盘销售负责人反映，春节期间来访客流量明显减少。
　　中山
　　楼市成交量大幅缩水
　　春节的中山楼市可以说是相当平淡，各个楼盘无论是打折促销还是暖场活动都是大大缩水。在成交方面春节楼市表现则大不如前，从1月30日(腊月二十七)开始，中山楼市成交量即迅速下滑，从日均200套以上，下滑到100套左右，到2月1日又下滑到34套，随后就降到个位数，除夕和年初一都只有3套，年初二更是零成交，年初三也只有2套成交。
　　有本地业内人士认为，虽然不排除新一轮调控对成交量有影响，但节日因素的作用也很大，“往年春节期间成交量下滑也很明显。”（广州日报 余琴 张玉云 欧阳媚峰 齐怀伟 陈治家 陈彦儒）