物业公司收缴物业管理费的内部控制和核算

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物业公司部分经营项目的涉税解析
在物业公司部分经营项目的涉税定性方面，目前在物业企业内部及基层主管税务机关均存在一定的误区。　　具体主要表现在对物业公司提供热力服务、中央空调服务的涉税定性方面。
　　目前，在大部分的基层主管税务机关，比较通行的做法是：
　　1、对物业企业提供的冬季供暖服务，在取暖期结束时，要求物业公司将暖气费结余并入当期物业服务收入，一并按照5%的税率征收营业税；
　　2、对物业公司在夏季为客户提供的中央空调制冷服务，要求按照5%的税率征收营业税；
　　对以上两种处理方式，税务机关的通行解释是：该二种收费项目是物业公司为客户提供服务的劳务收费。依据中华人民共和国营业税暂行条例第一条的规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳营业税。
　　对此，我们认为该解释所依据的法律依据不够确切，我们认为对以上两种经济行为，应参照下述税务文件的规定，准确地进行涉税定性。
　　增值税的相关法规规定如下：
　　一、《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条第二款规定：
　　纳税人销售或者进口下列货物，税率为13%：
　　1.粮食、食用植物油；
　　2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；
　　3.图书、报纸、杂志；
　　4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；
　　5.国务院规定的其他货物。
　　该文件明确规定了暖气、冷气的税率。
　　二、《增值税部分货物征税范围注释》第四条、第五条对增值税的征税范围规定为：
　　（四）暖气、热水
　　暖气、热水是指利用各种燃料（如煤、石油、其他各种气体或固体、液体燃料）和电能将水加热，使之生成的气体和热水，以及开发自然热能，如开发地热资源或用太阳能生产的暖气、热气、热水。
　　利用工业余热生产、回收的暖气、热气和热水也属于本货物的范围。
　　（五）冷气
　　冷气是指为了调节室内温度，利用制冷设备生产的，并通过供风系统向用户提供的低温气体。
　　该文件明确规定了暖气、冷气适用增值税的征税范围。
　　同时，在营业税法规方面的规定为：
　　一、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二条规定：条例第一条所称应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。而在《营业税税目注释》对八种服务业的项目规定中并未包括暖气、冷气，亦即营业税的税目注释并未将暖气、冷气界定为营业税的应税劳务项目；
　　二、《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》、国税发[1998]217号文件中规定：
　　物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。
　　该文件所列示代收费项目并未包含暖气费、中央空调收费。故物业公司提供热力服务、中央空调服务不应缴纳营业税。
　　至此，通过对上述税务法规的理解，我们可以明确物业公司提供热力服务、中央空调服务应适用增值税的征税范围。
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明确了物业公司所提供的暖气、冷气实际上是一种销售行为，我们应该准确把握该两种经济行为的涉税重点是：如何准确地计算应缴税金。

　　对物业公司提供的供暖行为，我们以下述税务文件进行解释。

　　《财政部国家税务总局关于继续执行供热企业相关税收优惠政策的通知》、财税[2006]117号规定：

　　对“三北地区”（包括北京、天津、河北、山西、内蒙古、辽宁、大连、吉林、黑龙江、山东、青岛、河南、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆）的供热企业，在2006年至2008年供暖期期间，向居民收取的采暖收入（包括供热企业直接向居民个人收取的和由单位代居民个人缴纳的采暖收入）继续免征增值税。

　　本条所称供热企业，包括热力产品生产企业和热力产品经营企业。

　　自2006年1月1日至2008年12月31日，对向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业，其为居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税。上述供热企业包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

　　财税[2006]117号文件表明物业公司也属于供热企业，物业的供热属于增值税项目，并应享受相关税收优惠。

　　对物业公司在夏季所提供的中央空调制冷服务，我们认为应依据下述税务规定计算应缴税金。

　　首先，物业公司如果同时从事商品批发零售经营，是一般纳税人。他所提供的冷气服务应按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条第二款规定13%的税率计算征收增值税，同时，其在制冷生产过程中所消耗的水、电、修理修配等进项税金可以抵扣。

　　其次，如果物业公司不经常发生增值税的纳税行为，应依据下述税务文件确定其征收率：

　　一、《增值税一般纳税人申请认定办法》、国税明电（1993）第052号第二条规定：

　　一般纳税人是指年应征增值税销售额（以下简称应税销售额，包括一公历年度内的全部应税销售额），超过财政部规定的小规模纳税人标准的企业和企业性单位（以下简称企业）

　　下列纳税人不属于一般纳税人：

　　（一）年应税销售额未超过小规模纳税人标准的企业（以下简称小规模企业）；

　　（二）个人；

　　（三）非企业性单位

　　（四）不经常发生增值税应税行为的企业。

　　因此，对该物业公司不应认定为一般纳税人，应按照小规模纳税人的征收率计算征收增值税。

　　二、中华人民共和国增值税暂行条例、国务院令[1993]134号规定：

　　第十一条小规模纳税人销售货物或者应税劳务，实行简易办法计算应纳税额。

　　小规模纳税人的标准由财政部规定。

　　第十二条小规模纳税人销售货物或者应税劳务的征收率为6%.

　　征收率的调整由国务院决定。

　　三、中华人民共和国增值税暂行条例实施细则、财法[1993]38号规定：

　　第二十四条条例第十一条所称小规模纳税人的标准规定如下：

　　（一）从事货物生产或提供应税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或提供应税劳务为主，并兼营货物批发或零售的纳税人，年应征增值税销售额（以下简称应税销售额）在100万元以下的；

　　（二）从事货物批发或零售的纳税人，年应税销售额在180万元以下的。

　　年应税销售额超过小规模纳税人标准的个人、非企业性单位、不经常发生应税行为的企业，视同小规模纳税人纳税。

　　至此，我们对物业公司提供热力服务、中央空调服务的涉税定性应有一个明确的认识：

　　1、对物业企业提供的冬季供暖服务，满足相关税务规定条件的，应按照规定免征增值税；

　　2、对物业公司在夏季为客户提供的中央空调制冷服务，应区分是否是一般纳税人，然后分别按照一般纳税人的税率或小规模纳税人的征收率计算征收增值税。
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