【182号专题】政府返还土地使用权款如何帐务处理和税务策划

ynwsqb

例：某房地产开发企业异地开发购入土地***亩，与国土部门签订
的出让合同价格为90000 万元，企业已缴纳90000 万元，在此基础上地方财政以
奖励方式返还企业50000 万元。土地成交价款90000 万元与土地成本40000 万元
的差额部分50000 万元，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方奖励，
用于该项目配套城市基础设施建设。

如何帐务处理和税务策划？

银河飞雪

政府以其他名义返还土地出让金的问题，确实比较麻烦，目前各个地方的规定或者解释对房地产企业来说都是不利的。

企业所得税方面，各地税务机关的解释，都是要并入当期应纳税所得额，缴纳企业所得税

土地增值税方面，购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。 也就是说返还款应该冲销土地成本

从按照实质重于形式的原则看问题，我们认为企业应该冲减开发成本—土地出让金，但是税务机关考虑问题往往只会从有利于国家税收的角度出发，受伤的总是我们企业。

银河飞雪

大连市地方税务局     
大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知


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大地税函〔2008〕188号  
成文日期：2008年11月12日
  

各基层局：
　　为了进一步加强我市的土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发项目土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、《关于印发〈辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的通知》（辽地税发[2007]102号)、《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函［2006］76号）、《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函[2007]200号）及其他税收法律、法规、政策规定，现将有关事宜通知如下：
　　一、关于土地增值税清算的若干政策问题
　　（一）关于土地使用权价款的扣除问题
　　纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。
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银河飞雪

青岛市国家税务局关于做好2007年度企业所得税汇算清缴的通知
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青国税发〔2007〕186号  

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三十二、旧城改造项目收到的政府返还款，如何进行企业所得税相关处理
问：某房地产企业，通过政府挂牌出让方式受让了某旧城改造项目，改造协议中载明：政府按企业所缴土地出让金的一定比例返还给企业，该返还款用于在该土地上修建市民广场以及市政道路等公共设施。开发建设的市民广场、城市道路产权属于政府所有，由政府管理使用。该政府返还款是否应交纳企业所得税？

答：房地产企业受让旧城改造项目，开发建设的市民广场、城市道路，产权属于政府所有，可将其视为公共配套设施，其建造费用按照公共配套设施费的有关规定处理；同时政府将企业所缴土地出让金的部分返还企业，实质是房地产企业修建广场等公共设施取得政府给予的特定补偿，应在收到当期计入应纳税所得额。

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银河飞雪

土地出让金返还的现象其实还是比较普遍的

大部分情况下都是地方政府对于招拍挂政策的规避

举个例子:
政府已经和某个开发商谈好了土地的出让价格，同时也委托开发公司进行了很多前期的拆迁、场地平整等工作。但是必须要走招拍挂流程，最后该房地产企业拍的土地后，政府按照之前约定的价格将差额以其他名义通过财政返还。

云中飞

很好，已经在云中飞的博客转载，是列入全国在线问答精选http://blog.sina.com.cn/s/blog_707400eb0100nt6z.html

ynwsqb

谢了，站长:

wzdxh1

谢了
谢了
土地出让金返还的现象其实还是比较普遍的

博古通今

挂其他应付款——项目配套城市基础设施建设

shuang1716

这样的方式确实对企业不利，返还的钱要交税的