TA的每日心情 | 奋斗
2017-10-23 16:50 |
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这些内容，大家看着办吧，还贵得要死。
摘要：
财务人员学习成本核算一般是从学习工业企业成本核算开始的，而房地产开发其业务流程、成本构成、核算方法等都与工业企业和其他企业相差甚远。针对目前许多房地产企业成本核算混乱现状，本文作者经过认真思索并结合工作经验，认为房地产开发成本核算会计在学习好一般企业成本核算方法后还需要重点掌握房地产开发成本核算中的几个难点：
1．核算对象的确定。这是正确核算房地产开发成本的关健，核算对象太小工作量太大并且不利于间接成本的分摊；成本对象太大则不利于及时结转成本等。
2配套设施成本的核算。由于许多财务人员不懂房地产开发业务，配套设施的建设多数时候与房地产产品的建设又并不同步，造成配套设施成本不能合理的在各期、各种产品之间分配。
3．房地产成本核算中的其他特殊性。
本文没有按传统方法去介绍房地产开发成本核算方法，而是抓住几个重点难点去介绍具有较强的针对性和实用性。
关键词：房地产 成本核算 难点
财务人员学习成本核算一般是从学习工业企业产品成本核算开始的，而房地产开发产品恰是一般企业会计核算中的固定资产，其业务流程、成本构成、核算方法都有其特殊性。目前许多房地产企业成本核算这一块还比较混乱，这其中有一些企业是为偷税有意不正确结转产品成本的原因，但更多的还是一些财务人员未能把一般企业成本核算方法同房地产行业的特殊性有机结合起来所致。笔者在房地产行业从事财务工作多年，认为房地产开发成本核算应重点掌握以下几个难点：
一、成本核算对象的确定：
房地产开发投资大、开发周期长,经常多个项目、几个开发期间的成本费用交织在一起，如何确定成本核算对象往往成为正确计算产品成本的关键。以每一栋房子作为成本核算对象大多时候不太现实，因为许多费用很难分摊到每一栋房子，这样不仅工作量大，成本分摊麻烦，而且对需要预提的成本费用往往还估计不准，造成计算出的成本偏差很大。一些大型房地产企业为准确核算小区产品成本，则常以整个小区作为一个成本核算对象，整个小区开发完后再办决算再计算项目盈亏，但这种方法也不科学，因为其显而易见有以下弊端：
1．它违反了会计核算的及时性原则。会计信息要为企业管理、决策服务，而市场变化迅速，多年以后可能货币价值、销售价格、成本构成等都发生了很大变化，这时候才结出的成本信息可能已意义不大；
2．它也违反了会计核算的客观性原则。收入成本不及时结转，销售款长期挂在预收账款中，已销售的产品还长期放在存货项目中，这样各期财务报表势必不能真实地反映该期财务状况、经营成果；时间拖得太长，最后的小区结算大多也是草草收场。
3．它更不利于成本分析考核。它使小区内不同项目的盈亏利润最后抵消，使不同项目、子项目的成本控制效果最后混淆，不利于对项目、对责任人的考核，不利于成本分析，不利于总结经验教训。
所以房地产成本核算对象不能过细但也不能时间空间范围跨度太大，而应结合开发地点、开发时间、用途、结构、经济济责任等因素综合考虑，满足管理的需要。例如小区滚动开发的，可先区分不同的开发期间，同一期的土地可再以不同地点、不同客户作为一个成本核算对象；同一期的房屋可以不同结构类型、不同的项目责任人作为一个成本核算对象；先开发土地再建房子的可先以土地作为成本核算对象，再以不同类型的房屋作为成本核算对象等等。
二、配套设施成本的核算：
一些房地产企业在土地拆迁完毕、房屋竣工验收完毕后只根据其实际已发生的成本费用来确定产品成本，未考虑其应负担的配套设施成本，造成计算出的产品成本不实、品质相近的各处、各期产品成本相差很大。配套设施成本本质上相当于工业企业产品成本中的辅助生产成本，但它比辅助生产成本更为复杂。配套设施成本现已普遍占房地产开发成本的相当大比例，一些配套完善的高档小区配套设施费用甚至超过50%，而配套设施的建设与开发产品的建设多数时候又并不同步，财务人员大多也不了解小区的规划设计，配套设施先行建好的不知道如何成本分摊，配套设施后期开发建设的不知道如何成本预提，分配标准也不知道怎样确定，这就使得配套设施成本的核算错综复杂。要想正确核算配套设施成本着重应从以下几个方面入手：
1．熟悉房地产开发流程，了解小区规划设计。房地产会计不仅要掌握会计知识，还应熟悉房地产开发的一般知识，熟悉开发流程，了解小区规划设计，要取得规划报建、工程预算等部门的配合，只有这样才能对房地产开发成本构成心中有数；才能对配套设施的构成分布、开发进度、成本分配有个初步的思路；才能按照权责发生制原则和配比原则合理分配预提配套设施成本。房地产开发企业的配套设施主要分分两类：一类是小区内不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、垃圾站、物管用房、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让或另有投资来源的城市规划中规定的大型配套设施项目，包括商店、银行、邮局、学校、文化站、医院、交通道路等。
2．正确归集配套设施成本。对受益对象明确的配套设施成本我们可直接计入该成本对象“开发成本—xx项目（配套设施费）”账户。对需要在多个成本对象间分配的配套设施成本我们可先以该配套设施作为一个成本核算对象，计入“开发成本—配套设施成本（XX配套设施）”账户，完工后再按一定标准分配转入具体成本对象成本账户—“开发成本—配套设施成本（配套设施费）”中，对于有部分收入的配套设施则先用收入冲减成本后，再将余额分配。对于收入完全可以弥补成本的配套设施则视同普通开发产品核算。
3．合理分配配套设施成本。
几个成本对象共同负担的配套设施成本需要在各成本对象间进行分配，分配标准主要有：
（1）受益程度：对受益对象明确的应在各受益对象之间进行分配，对受益程度明显不同的，应按受益程度进行分配；
（2）土地面积或建筑面积：对受益程度不能明显区分的配套设施费我们可按土地面积或建筑面积来分配；
（3）销售价格：对售价相差悬殊的各开发产品我们可考虑按售价来分配配套设施费，这是基于公平和承受能力原则。
需要注意的是需要分配的配套设施不应仅局限于当期同步建设的配套设施，还应包括先期建好和后期待建的配套设施，分配对象也应不仅局限当期开发产品，这是配套设施成本核算中最容易搞错的地方。对于配套设施已建好，需要在已完工和未完工产品之间进行分配的，对未完工产品可以按预算面积来分摊配套设施成本；对于开发产品已完工，而配套设施尚未完工的，已完工开发产品需要预提未完工配套设施费，未完工配套设施以预算收入或计划成本为基数进行分配。
三、房地产开成本核算中的其他特殊性：
企业发生的成本费用首先要区分产品成本和期间费用，期间费用直接在当期扣除，产品成本则先要按不同项目归集，产品成本分直接成本和间接成本，直接成本根据有关凭证、记录直接记入成本对象中，间接成本要以合理的分配方法分配记入有关成本核算对象中。这是一般的成本核算方法，房地产成本核算也同样适用，但房地产成本核算还有其特殊性：
1．成本构成及成本项目：
工业企业产品成本一般设置“直接人工”“直接材料”“制造费用”等成本项目。房地产开发产品成本构成不同于工业企业等一般企业，其成本一般由以下六项构成，成本核算中大体可设置这六个成本项目：
（1）土地征用及拆迁补偿费
（2）前程工程费
（3）基础设施费
（4）建筑安装工程费
（5）配套设施费
（6）开发间接费（相当于工业企业中的的制造费用）
2．间接费用分配标准：
工业企业间接费用分配大多按工时、产量等进行分配，房地产开发产品分配间接费用时采用较多的标准为土地面积、建筑面积、产品售价等。
3．利息处理：
一般企业为生产产品借入的资金利息进财务费用，不计入产品成本，但房地产成本核算中，为开发产品专门借入的资金利息在产品完工前可计入房地产产品成本。
4．会计期间：
企业要正确划分各个会计期间的成本费用，这里的会计期间一般企业是指月，房地产企业由于产品开发周期长，实际工作中各月之间并不严格划分成本费用，一般只以年为单位来严格划分各期成本费用，完工产品成本的结转、销售成本的结转、利润的结转大多也是以年为单位结转。平时只严格区分各月银行账、期间费用等。
5.税金：
房地产开发过程中各种税金较多，有的要计入产品成本如购进房屋土地的契税，有的计入期间费用如印花税、房产税、土地使用税计入管理费用；营业税、土地增值税计入经营税金及附加(或主营业务税金及附加)。现行房地产税收管理政策是营业税、土地增值税随房屋预售收入预征，但我们在核算成本费用时不能按预售收入的税金核算，只能在产品收入已经实现、对应的产品成本已经结转，才能将其应交的营业税、土地增值计入经营税金及附加。
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发表于 2010-12-22 01:21:38
