[解读] 房地产开发企业土地增值税政策二十问 [复制链接]

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[LV.6]常住居民II

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发表于 2010-12-13 12:28:11 |只看该作者 |倒序浏览

一、目前我市土地增值税预征率是如何规定的。
自2010年8月1日起，我市土地增值税预征率按下列标准执行：保障性住房:预征率为0；普通标准住房:预征率为1.5%；营业用房:预征率为2%；别墅、高级公寓、度假村:预征率为3%。其他类型房地产：预征率为2%。

对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

二、需要提供哪些证明资料方可在土地增值税预征时预征率为0？

1）立项批准机关对经济适用房立项的批准文件；

2）土地管理部门划拨土地的批准文件；

3）物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件；

4）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；

5）列明该项目的政府经济适用房建设投资计划；

6）经济适用房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；

7）主管地税机关要求提供的其他资料。

三、什么样的情况下，房地产开发企业土地增值税应核定征收。
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

四、我市对土地增值税的核定征收率是如何规定的。

鉴于核定征收的个案性及复杂性，各地应严格按照《土地增值税清算管理规程》规定的条件，实施核定征收，单个项目核定征收率原则上不得低于5%。

五、土地增值税的清算单位的确定原则

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。

六、土地增值税的清算条件?

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；?

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；?

3.直接转让土地使用权的。?

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：?

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；此条可用公式表示：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%　

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；?

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；?

4.省税务机关规定的其他情况。?

七、土地增值税清算应报送的资料?

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