[税务] 房地产企业分立的涉税事项简析 [复制链接]

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发表于 2010-12-5 10:20:38 |只看该作者 |倒序浏览

背景案例：
甲公司为一房地产企业，其名下拥有A、B、C、D四块土地，现甲公司拟将四块土地中的其中一块或几块分立出去成立新的项目公司，甲公司仍然存在。

甲公司在分立时主要税种政策及实务简析

一、企业所得税
国家税务总局2009年4月发布的《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）对企业重组、合并、分立事项做出了明确的规定。
税法上的企业分立，是指一家企业（以下称为被分立企业）将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业（以下称为分立企业），被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。股权支付，是指企业重组中购买、换取资产的一方支付的对价中，以本企业或其控股企业的股权、股份作为支付的形式；非股权支付，是指以本企业的现金、银行存款、应收款项、本企业或其控股企业股权和股份以外的有价证券、存货、固定资产、其他资产以及承担债务等作为支付的形式。
根据财税[2009]59号文件的要求，对企业合并、重组、分立等行为区分不同条件分别适用一般性税务处理规定和特殊性税务处理规定。并同时规定，企业发生符合规定的特殊性重组条件并选择特殊性税务处理的，当事各方应在该重组业务完成当年企业所得税年度申报时，向主管税务机关提交书面备案资料，证明其符合各类特殊性重组规定的条件。企业未按规定书面备案的，一律不得按特殊重组业务进行税务处理。
1、一般性税务处理
根据财税[2009]59号文件的规定，在一般性税务处理中，被分立企业对分立出去资产应按公允价值确认资产转让所得或损失；分立企业应按公允价值确认接受资产的计税基础；被分立企业继续存在时，其股东取得的对价应视同被分立企业分配进行处理；被分立企业不再继续存在时，被分立企业及其股东都应按清算进行所得税处理；企业分立相关企业的亏损不得相互结转弥补。
在本案例中，甲公司如将四块土地分立出去成立新的项目公司，甲公司应将土地的公允价值与账面成本间的差额确认为本期所得缴纳企业所得税，项目公司按照土地的公允价值作为土地成本入账。如果在分离过程中，甲公司股东取得的对价视同甲公司分配处理。
例如，甲公司A块土地账面成本8000万元，市场公允价值20000万元，则甲公司在将A块土地分立成立乙项目公司时，甲公司应确认12000万元（20000-8000）的收益，同时乙公司以20000万元作为土地成本入账。
2、特殊性税务处理

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