租金抵房款是否需要补缴相关税费？

阿斯兰

租金抵房款是否需要补缴相关税费？
某商业地产公司实行售后委托招租的形式销售，做法为与客户签定两份合同，一份为商品房买卖合同，一份为补充协议。协议内容为开业后前三年将房屋的经营管理权、使用权及收益权全部无偿给出卖人，且出卖人人有权出租房屋。开业后的第4年及第5年，按约定的年租金标准对房屋进行代理招租，租金由出卖人代收后依据本协议约定转付给买受人，相应税费由双方各自依法负担。
用某套房子实例说明：销售面积34. 1平方米，单价5431. 99元／平方米，售价18523 1元，成本3000元／平方米，会计处理有两种：
第一种账务处理如下：
借：预收账款    185231
    贷：主营业务收入    185231
借：主营业务成本    102300
    贷：开发产品    102300
第二种账务处理如下：
借：预收账款    185231
    贷：主营业务收入    102300
        递延收益    82931
借：主营业务成本    102300
    贷：开发产品    102300
第4年末：
借：递延收益    38704（根据租金支付比例分配）
    贷：主营业务收入    38704
第5年末：
借：递延收益    44227（根据租金支付比例分配）
    贷：主营业务收入    44227
请问：以上两种会计处理正确吗？
解答精要：
都不对。前3年的做法不符合税法规定，因为产权转让后，只能由业主对外出租，无偿将收益权提供给开发商，其实质就是以租金抵房款。
《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函[2008] 576号）规定，房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据《个人所得税法》的有关规定精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。
房地产企业少收的房款也相应增加售房收入缴纳营业税和土地增值税。