对房地产公司销售情况、财务指标的评估案

阿斯兰

　　一、案件基本情况

　　该企业成立于20AA年B月C日，经济性质为其他有限责任公司，注册资金为YYYY元。经营范围为房地产开发；法律、行政法规、国务院决定禁止的，不得经营；法律、行政法规、国务院决定规定应经许可的，经审批机关批准并经工商行政管理机关登记注册后方可经营；法律、行政法规、国务院未规定许可的，自主选择经营项目开展经营活动。在地税局缴纳的税种有营业税、城市建设维护税及教育费附加、土地增值税、土地使用税、个人所得税、印花税 .

　　二、纳税评估情况

　　该案件为市专项检查案件，建议对该单位各地方税种进行检查。

　　1、从北京市房屋交易管理网查询，该单位网上可查询到的签约金额约43543.3万元，另有约44604.18平方米可售面积因预售许可证到期无法查到销售信息。

　　2、从发票税控综合管理系统查询，未查询到该单位2009年开具发票金额。

　　3、从综合入库查询系统查询，该单位2009年1月至9月土地增值税计税金额为39874.3万元，而营业税计税金额为58403.8万元，二者相差金额较大。

　　三、违法事实及处理结果

　　（一）违法事实

　　检查人员对纳税人2007-2009年的会计帐簿、发票、售房合同等涉税财务资料进行了检查，确认了以下涉税违法事实：

　　该公司开发的项目分为商品房、回迁房及配套公建，该项目位于北京市TT区QQQ乡SS村。商品房款记入预收帐款科目，回迁房款记入其他应付款科目。

　　该企业往来科目“其它应付款”贷方余额大，经检查明细帐发现其中大部分为回迁房购房款，经询问，该公司销售的回造房款记入往来科目，而未作为售房收入缴纳营业税；

　　查看“应交税金”科目显示该公司2007-2009年纳税情况与预收帐款金额不符，经审核发现未按照有关规定缴纳营业税。

　　经审核收入与实际预缴的土地增值税不一致，存在未按规定预缴土地增值税。

　　（二）处理依据

　　1、营业税

　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第136号）第一条、第二条、第四条、第九条、第十三条，《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令540号）第一条、第二条、第四条的规定，该企业应补缴营业税8247788.73元。

　　2、城市维护建设税

　　根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》国发[1985]19号第二条、第三条、第四条第一款的规定，该企业应补缴城市维护建设税412389.44元。

　　3、教育费附加

　　根据《国务院关于发布〈征收教育费附加的暂行规定〉的通知》国发[1986]50号第一条、第二条以及《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》京政发[1994]18号第一条的规定，该公司应补缴教育费附加247433.66元。

　　4、城镇土地使用税

　　根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》国发[1994]17 号第二条、第三条、第四条、第五条以及《北京市人民政府关于修改〈北京市实施中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例办法〉的决定》北京市人民政府令第188号的规定，该企业应补城镇土地使用税140380.21元。

　　5、土地增值税

　　根据《中华人民共和国城镇土地增值税暂行条例》国务院[1993]第138号第二条、第五条、《中华人民共和国城镇土地增值税暂行条例实施细则》第二条、第十六条以及京地税地[2002]398号、京地税[2006]509号文件的规定，应补缴土地增值税3501469.8元。

　　6、滞纳金

　　根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对该单位未按规定缴纳的营业税、城市维护建设税、城镇土地使用税加收营业税滞纳金2695210.2元，城市维护建设税滞纳金129047.31元，城镇土地使用税滞纳金43665.85元，土地增值税滞纳金1725521.98元。

　　四、案例分析

　　1、加强部门间的协调配合和征管环节的相互连接，形成对房地产行业的一体化的征收管理机制。要加强征收机关与稽查之间的沟通协调，在房地产的开发、转让、保有等环节的税收征管部门间及时、准确地进行信息传递，逐步实现各管理部门之间、各税种之间的信息共享，提高税源监控水平。

　　2、加强与政府相关部门的沟通联系，实现资源共享。税务机关应加强与财政部门、土地审批部门、规划立项单位以及产权交易、转移的审批确认部门的联系，掌握各税种的税源变化情况，为全面监控和评估房地产企业的各税种缴纳情况提供丰富、准确的信息资料。