房地产开发企业营业税及会计核算

鑫艺坊

营业税      
   
    （一）应税范围：     
   
     根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：
     
    1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。
     
    2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。

    不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

    （1）销售建筑物或构筑物

     销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

    （2）销售其他土地附着物
   
     ① 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
     
     ② 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
     
     ③ 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

     ④ 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

     ⑤ 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。
   
     ⑥ 不动产租赁，不按本税目征税。
   
     （二）计税依据的规定：

     1、销售不动产的营业税计税依据  
   
     根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：
      
    （1） 纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
      
    （2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。
      
    （3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：
      
     纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
   
     ① 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
   
     ② 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
     
     ③ 按下列公式核定计税价格：
   
     计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）
  
    （三）应纳的建筑业营业税

    房地产企业从事建筑、修缮、安装和其他工程作业时，应就其取得的营业收入额缴纳营业税。建筑安装企业向建设单位收取的工程价款（即工程造价）及工程价款之外收取的各种费用。对于纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。   
     
    应交营业税=应税营业额×税率

    会计处理：

    借：银行存款（或应收账款）

       贷：工程结算收入

           应付账款

    建筑业实行分包或转包的，以总承包人为扣缴义务人。以工程的全部承包减去付给 分包人或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或转包人的价款后的余额为营业额，同时，总承包人在支付分包或转包款项时，应代扣代缴分包人或转包人的营业税税款。所以，在总承包人收到全部承包款项或应确认收入时，借：银行存款（或应收账款）等帐户，按应确认的收入贷记“工程结算收入”帐户，按应支付给分包人或转包人的工程款项贷记“应付账款”帐户；总承包人在计算本企业应纳的营业税时，借记“工程结算税金及附加”帐户，贷记“应交税金——应交营业税”帐户；总承包人在支付分包或转包款项并代扣营业税时，借记“应付账款”帐户，贷记“应交税金——应交营业税”和“银行存款”帐户。

    例如，建筑业（施工企业）A公司的账务处理如下：
  
    A公司在于建设单位结算工程价款、确认收入时：

    借 ：银行存款（或应收账款）          41000000

       贷：工程结算收入                  29500000

           应付账款                       11500000

    计算应纳的营业税及代扣的营业税时：

    借：工程结算税金及附加            885000

        应付账款                      345000

       贷：应交税金——应交营业税     1230000

    支付B施工企业的工程价款时：

    借：应付账款         111550000

      贷：银行存款：     111550000

   （四）应纳销售不动产的营业税

    房地产开发企业以房屋等不动产作为其经营的主要业务，因此，其缴纳的营业税，应和其他企业主营业务的核算一样，记入“经营税金及附加”账户。即在企业实现收入时，借记“银行存款”、“应收账款”等帐户，贷记“经营收人”账户；计提营业税金时，借记“经营税金及附加”账户，贷记“应交税金一应交营业税”账户。

    例如，某房地产公司2005年销售不动产取得销售收入3800000 万元，该房地产开发公司会计处理如下：

    (1）收到销售款项时：

    借：银行存款              3800000

       贷：经营收入           3800000

    (2）计提营业税金时：

     借：经营税金及附加                190 000

       贷：应交税金—应交营业税        190 000

    但房地产开发企业将作为固定资产管理和使用的房屋、建筑物对外销售、捐赠时，应视同非房地产开发企业销售不动产进行核算。

d741129

知识与新税法连接不紧，新税法中，建筑业不允许转包吧。

DUDINGADU

进来看过了，挺不错的。

王小笨2007

好像找到一些关于营业税的东东啊