关于土地使用税计算的时间问题

兰兰2080

房地产企业开发项目应缴纳的城镇土地使用税税额=开发项目占地面积（1-已出售开发产品建筑面积/开发产品总可售建筑面积）*单位税额。
请问大家的是：上面公式中的“已售出开发产品建筑面积”的已售时间按哪个时间计算：首次开发票（首付款）时间；签订购房合同时间；开具全款结算发票时间？请探讨，并附依据文号
谢谢

阿凡达

西安市地方税务局关于明确房地产开发企业
房地产开发用地城镇土地使用税征收起止时间有关问题的通知
  
文号:西地税发[2009]248号    发文日期:2009-6-15  




各分（县）局、稽查局：

       近有部分纳税人及基层局就房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收起始和截止时间提出疑问，经研究，现明确如下：

       《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税；《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末；《城镇土地使用税暂行条例》规定，新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

       依照上述规定，房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收起始时间应自受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税；房地产开发企业征用耕地从事房地产开发的应自批准征用满1年时开始征收城镇土地使用税。房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末；未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的，城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。房地产开发企业商品房销售期间，应逐月统计已交付和未交付部分，并按建筑面积比例分摊计算当月应缴纳土地使用税。

       特此明确。

阿凡达

上面是西安市出的一个文件，虽然是地方性文件，但是法理相同，还是可以作为参考的

老兵

自2009年1月1 日起执行的《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使
用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152 号）规定，纳税人因房产、土地的实
物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳
税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
房地产开发企业城镇土地使用税纳税人，开发商品房已经销售的，应自房屋
交付使用之次月，按照交付使用商品房屋的建筑面积所应分摊的土地面积相应调
减应税土地面积。
房屋交付使用，是指房地产开发企业按照售房合同的规定，将房屋已销售给
购房人且购房人已办理了房屋土地使用权证或者房屋产权证，房屋所占有的土地
已发生实际转移的行为。
对购房人非个人原因无法及时取得土地使用权证或房屋产权证的，只要房地
产开发企业按照销售合同的规定，已将房屋销售发票全额开付给购房人且购房人
的购房款项已全部结清，或者已将房屋的钥匙交付给购房人，经主管地方税务机
关审查同意后，也可视同为房屋已交付使用。