土地增值税计算成本

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在当前土地增值税清算工作中，由于其清算规定的复杂性和房地产行业的特殊性，实际清算过程中存在较多的操作问题，主要问题之一是已售开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的分摊计算。笔者根据实际工作实践设计了以下案例，通过案例探讨房地产企业开发产品计税成本的分摊计算方法，以便为今后的清算工作提供一定的帮助。　　基本案例（一）：某房地产开发企业2009年开发完工商住楼若干幢（同一成本对象），全部可售面积7000㎡，其中地下车库（可确认产权）1000㎡，销售单价3000元/㎡；一至二层商铺2000㎡，销售单价10000元/㎡；三至五层住宅3000㎡，销售单价4000元/㎡；阁楼1000㎡（为方便计算未打折），销售单价2000元/㎡。土地及房屋开发成本2310万，土地增值税开发费用和其它扣除项目仅考虑按土地及房屋开发成本的30%扣除（包括加计扣除20%），税金及附加按销售收入的5.55%计算，其它涉及清算项目忽略不计（见附表一）。
　　附表一
房屋类型总可售面积（㎡）销售
比例已售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售收入（元）可售面积单位工程成本（元/㎡）已售开发产品计税成本（元）加计扣除金额（元）销售税金及附加（元）扣除项目
金额小计
（元）
1234567891011
车库1000 100.00%1000.00 3000.00 3000000.00 3300.00 3300000.00 990000.00 1665004456500.00
商铺2000 100.00%2000.00 10000.00 20000000.00 3300.00 6600000.00 1980000.00 11100009690000.00
住宅3000 100.00%3000.00 4000.00 12000000.00 3300.00 9900000.00 2970000.00 66600013536000.00
阁楼1000 100.00%1000.00 2000.00 2000000.00 3300.00 3300000.00 990000.00 1110004401000.00
小计7000 100.00%7000.00 5285.71 37000000.00 　23100000.00 6930000.00 205350032083500.00
　应纳土地增值税＝（37000000-32083500）×30%＝1474950.00元　　土地增值税负担率＝1474950.00/37000000＝3.99%
　　变化案例（二）：假设该公司商铺仅销售50%，地下车库、住宅、阁楼销售100%，其它条件不变（见附表二）。
　　附表二
房屋类型总可售面积（㎡）销售
比例已售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售收入（元）可售面积单位工程成本（元/㎡）已售开发产品计税成本（元）加计扣除金额（元）销售税金及附加（元）扣除项目
金额小计
（元）
1234567891011
车库1000 100.00%1000.00 3000.00 3000000.00 3300.00 3300000.00 990000.00 1665004456500.00
商铺2000 50.00%1000.00 10000.00 10000000.00 3300.00 3300000.00 990000.00 5550004845000.00
住宅3000 100.00%3000.00 4000.00 12000000.00 3300.00 9900000.00 2970000.00 66600013536000.00
阁楼1000 100.00%1000.00 2000.00 2000000.00 3300.00 3300000.00 990000.00 1110004401000.00
小计7000 100.00%6000.00 4500.00 27000000.00 　　　
19800000.00 5940000.00 149850027238500.00
　应纳土地增值税＝（27238500-27000000）×30%＝-238500元　　土地增值税负担率＝0
　　变化案例（三）：假设该公司地下车库、住宅、阁楼销售80%，商铺销售100%，其它条件不变（见附表三）。
　　附表三
房屋类型总可售面积（㎡）销售
比例已售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售收入（元）可售面积单位工程成本（元/㎡）已售开发产品计税成本（元）加计扣除金额（元）销售税金及附加（元）扣除项目
金额小计
（元）
1234567891011
车库1000 80.00%800.00 3000.00 2400000.00 3300.00 2640000.00 792000.00 1332003565200.00
商铺2000 100.00%2000.00 10000.00 20000000.00 3300.00 6600000.00 1980000.00 11100009690000.00
住宅3000 80.00%2400.00 4000.00 9600000.00 3300.00 7920000.00 2376000.00 53280010828800.00
阁楼1000 80.00%800.00 2000.00 1600000.00 3300.00 2640000.00 792000.00 888003520800.00
小计7000 85.71%6000.00 5600.00 33600000.00 　　　
19800000.00 5940000.00 186480027604800.00
　应纳土地增值税＝（33600000-27604800）×30%＝1798560元　　土地增值税负担率＝1798560/33600000＝5.35%

四川成都

地增值税计算成本

应总123

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