我来给大家普及一下房地产开发成本的基础知识

阿凡达

我还是来给广大义愤填膺的空军再普及一下基础知识吧，告诉你们除了土建成本以外光直接成本还有哪些吧，注意，是土建成本不是建造成本啊！
　　先看看政府相关有哪些收费，也就是交给政府的钱，这下面说的只是成都的，其它各大城市都不一样：
　　1、城市大配套费用
　　建设项目报批报建费(包括“特大城市市政基础设施配套费”、“文物勘探发掘费”、“工程定额测定费”、“建筑工程质量监督费”和“新建房屋白蚁防治费”)统一为118元/m2；
　　
　　2、新型建筑材料专项基金和散装水泥专项资金
　　除新都区此项费用已含在27.58元/m2中，温江区不征收散装水泥专项资金外，一律收取新兴建筑材料专项基金5元/m2和散装水泥专项资金1元/m2

阿凡达

3、异地绿化建设费
　　收费标准为3元/m2，当然你绿化率达标就不用交；
　　
　　4、建设项目环境影响咨询检测费用
　　
　　5、防空地下室异地建设费
　　很多人不知道，这是一个成本大项，我懒得多解释了 ；
　　
　　6、城市住房专项维修资金
　　根据2004年4月1日正式实施的《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》，其缴纳标准为，城市住房专项维修资金由开发商和业主分别缴纳
　　
　　好了，以上就是列出来专门要交给政府行政部门的钱！空军们看看，上面列举的几项，有哪项是你们知道的，而且算进成本了的？

阿凡达

　　再告诉你们一下垄断工程的情况吧，也就是那些水、电、煤、有线电视、通讯等等工程，这里每个城市不一样，越是落后的城市垄断的越厉害！
　　比如成都的，工程垄断情况：
　　•红线内给排水、供电设备及电线电缆均可招标；
　　•人防工程可以由总包单位进行施工，而没有专门的政府指定的垄断性质公司进行施工；
　　•电视、电话和网络工程根据最近的文件要求，需要改成由开发商建设，租用给电信和网络供应商使用的模式，目前可以不考虑这部分成本；
　　•但燃气部分由燃气公司统一施工到位，并按照户数收费，收费标准(不含热水器、灶具费用)为：
　　1、非高层住宅二环路以内每户收取3000元；
　　2、非高层住宅二环路至三环路之间每户收取3200元；
　　3、非高层住宅三环路以外外管未超出500米(含500米)，每户收取3200元,外管超出500米的，超出部分按实决算另行收费；
　　4、高层住宅二环路以内每户收取3550元；
　　5、高层住宅二环路至三环路之间每户收取3750元；
　　6、高层住宅三环路以外外管未超出500米(含500米)每户收取3750元；外管超出500米的，超出部分按实决算另行收费；
　　

阿凡达

这些你们知道吗？可能想都想不到吧？
　　
　　再看建筑上的其它成本：
　　一、前期费用
　　前期费用
　　勘察费用 元/m2建筑面积 0.5-1 总建筑面积
　　规划设计费 65~80 建安成本投入——这个是成本大项，自建房不会有这么多的
　　报批报建费 元/m2建筑面积 6 总建筑面积
　　造价咨询服务费 元/m2建筑面积 2-3 总建筑面积
　　工程监理费 元/m2建筑面积 5-8 总建筑面积
　　临时工程费 元/m2建筑面积 5-10 总建筑面积
　　
　　二、建造成本中一些比空军认为的成本造出的房子显得档次更高的成本：
　　1、公共部位装修：装修标准比较通常模式，首层大堂和楼梯间一般为地面抛光砖、墙面瓷砖或者抛光砖，天面吊顶；
　　2、门窗及外墙保温：成都市属于夏热冬冷区，执行两步节能要求，即要求住宅耗能应低于原规范要求的50％。成都市对节能要求的执行力度非常高，不仅要求体形系数，开窗面积需要达到规范值，还要求进行节能计算，更从2005年10月起禁止采用内保温的外墙保温做法，所以各开发商都无可避免地因为节能要求而提高了对门窗的单方投入。
　　常见的能够通过节能评审的做法是塑钢中空玻璃门窗和铝合金断桥型材中空玻璃窗。
　　
　　3、电梯：成都市中高档楼盘的电梯配置明显高于重庆，通常小高层一个单元的户数为2～4户，大高层的一个单元户数为4~6户；
　　
　　4、外墙装饰：外墙砖和涂料均可使用，外墙砖明显使用较多；
　　
　　5、入户门：成都市离重庆较近，而美心的工厂就设在重庆，从入户门的成本构成来看，运费是个不可忽视的部分，就价格而言，与其它地方差不多在1000～1200/樘可以配置中档的防火防盗子母门；
　　
　　6、阳台栏杆和空调百页：采用铝合金玻璃栏板栏杆和铁艺栏杆的均有，相对而言，玻璃栏板的偏多，空调百页可以采用钢片应无问题；
　　
　　7、室外环境：200～300/m2绿化面积；——这就是常说的园林景观成本，中高档项目基本上至少这个数，在建造成本里是大项！
　　
　　三、被忽略的大头——地下室成本
　　一般地下室 元/m2建筑面积 1550~1650 一般地下室面积
　　人防地下室 元/m2建筑面积 1900~2000 人防面积
　　人防异地建设费 元/m2地上建筑面积 5~25 地上建筑面积
　　
　　开挖建设地下室是最费钱的，开发商原则上不愿意建更多的地下室
　　
　　最后让我们看看空军最常以为就是全部成本的土建成本是多少吧：
　　会所 元/m2建筑面积 2500~4000 会所面积
　　独栋别墅 元/m2建筑面积 不同项目差异太大 建筑面积
　　联排别墅 元/m2建筑面积 1300~1500 建筑面积
　　一般多层建筑 元/m2建筑面积 950~1000 建筑面积
　　花园洋房 元/m2建筑面积 1050~1200 建筑面积
　　11层小高层 元/m2建筑面积 1100~1220 建筑面积
　　18层小高层 元/m2建筑面积 1120~1250 建筑面积
　　24层及以上的大高层 元/m2建筑面积 1150~1300 建筑面积
　　商业 元/m2建筑面积 1200.00 建筑面积
　　
　　可见空军因为无知往往把结构建好（也就是建成一个水泥空壳子，地下室也没）的成本当做全部成本，并且一直喜欢把这种无知当做个性！

边走边糊

   感谢楼主的普及成本知识。 原来我有太多的不知道。

       因为懂的少。才有错误犯。学习了。再次感谢

jmgzf

值得收藏，谢谢分享！

榕榕

谢谢楼主无私奉献，收下

尤隼

普及一下是好事  多谢楼主

老年使者

楼主是有心之人，普及中含大道理。

dawifeng

基本跟我们这差不多，我们还有个白蚁防治费，收藏！