房地产不同模式售楼部的会计与税务处理

我心无双

房地产公司为了扩大影响，便于接待客户，使其充分理解开发作品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施。房地产公司的营销设施应用模式不同，相关会计处理、税务处理也有不同。结合国家税务总局《房地产开发经营业务公司所得税处理办法》（国税发[2009]31号）相关规定，笔者对房地产公司目前比較通用的营销设施模式下的会计和税务处理进行分析。
　　项目营销设施的应用模式
房地产公司的项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等不同类型，根据其建设与使用的特点，能够分为以下4种模式：
1.利用开发搞定或部分搞定的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发作品销售处理以及转为公司自用或出租。
　　2.利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为公司自用或出租。
　　3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目销售完毕作为开发作品销售处理以及转为公司自用或出租，也许移交物业公司，产权归全体业主所有。
　　4.在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕，转为其他项目使用或出租、销售处理。
　　不同情形下的会计处理

1.利用开发搞定或部分搞定的楼宇内的商品房装修、装饰后使用的营销设施的会计处理。
根据国税发[2009]31号文件的规定，计入开发直接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发作品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否能够随同商品房主体一并出售，应归属于开发直接费用核算。
　　例如：A房地产公司在开发的B小区某栋楼宇间开设样板间，建造成本50万元，装饰、装修后对外开放，样板间装饰、装修支出30万元。
　　（1）建造成本50万元计入该套样板间的“开发成本”，对于装饰、装修的费用30万元，如果能够判断未来随同该套商品房一并出售，则能够计入该套样板间“开发成本”，反之，则计入“开发直接费用”核算。
　　（2）“开发直接费用”归集的成本费用按期结转到“开发成本——开发直接费用”科目。
　　（3）当样板间与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发作品”科目。
　　（4）当样板间销售，结转收入和成本时，其成本从“开发作品”转入“主营业务成本”。
　　（5）当样板间转作自用时，其成本从“开发作品”转入“固定资产”。
　　（6）当样板间未来出租时，其成本从“开发作品”转入“投资性房地产”。
　　“开发直接费用”应当按照国税发[2009]31号文件第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的直接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配技巧包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，公司根据需要能够自行确定。
　　另外，房地产公司由“开发作品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的，需要注意国税发[2009]31号文件第二十四条的规定，即公司开发作品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

2.利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施（例如售楼部、样板间）作为营销设施使用的会计处理。
作为售楼部、样板间使用的临时设施，按照《公司会计准则》，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本从“在建工程”转入“开发直接费用”，如果非自用或出租，也能够按照国税发[2009]31号文件的规定，直接计入“开发直接费用”核算。
　　3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后作为营销设施临时使用的会计处理。
房地产公司除利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施之外，比較多见的还有利用开发小区之内的规划建造的会所、物业场所在销售阶段作为项目的营销设施使用。这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施使用，也不能够直接计入“开发直接费用”核算，而需要根据国税发[2009]31号文件第十七条的规定处理。
　　公司在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
　　（2）属于营利性的，或产权归公司所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除公司自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发作品进行处理。
　　例如：A房地产公司在开发的B项目小区中心位置，按照规划建造会所一座，装修后暂时作为售楼部使用。
　　售楼部利用会所作为营销设施，会计和税务处理的原则就是要根据以上规定，区分该会所的建造性质，分别适用不同的方式：
（1）如果该会所属于不能有偿转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第一款的规定，例如产权归全体业主所有，则该会所的建造费用计入公共配套设施费进行会计处理。
　　（2）如果该会所属于未来出售转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第二款的规定，则将该会所视为独立的开发作品和成本计算单位，按照开发成本的具体成本项目设置会计科目进行明细分类核算。销售时，按销售不动产征收对应的营业税、城建税、教育费附加、公司所得税、土地增值税、印花税等。
　　（3）如果该会所属公司自用，则成本通过“在建工程”归集，完工后，转入“固定资产”或“投资性房地产”科目。会所自用，对应要征收房产税和土地使用税。出租使用的话，则要征收营业税、城建税、教育费附加、公司所得税、房产税、土地使用税、印花税等。
　　4.开发小区之外的人口活跃密集区设置的销售网点等营销设施的会计处理。
房地产公司除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等。这些设施有可能是房地产公司租入使用，也有可能为自建行为。在项目小区之外的营销设施销售环节中发生的成本费用，无论税务处理还是会计处理，都应当通过“营业费用”或“销售费用”反映，如果属于公司自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“营业费用”或“销售费用”处理。

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内容不错，thankyou!

DUDINGADU

房地产不同模式售楼部的会计与税务处理是新知识，学习了。

rakehell78

2009-31号文，学习学习。

xcwrm

很好学习了

大渔渔

来学习的