TA的每日心情 | 郁闷 2016-10-24 00:10 |
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签到天数: 148 天 [LV.7]常住居民III
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第四章 应纳税额的计算
第三十五条 开发企业每一纳税年度的收入总额,减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额,为应纳税所得额,按照税法的规定计算缴纳企业所得税。
第三十六条 开发企业采取预售方式销售开发产品的,取得预售收入时,应按当期实际收取的预售款,确认当期的预售收入。申报时,先按预计计税毛利率分季计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。
预售收入毛利额=预售开发产品收入×计税毛利率
第三十七条 预售收入的计税毛利率按以下原则确定:
(一)经济适用房项目预售收入的计税毛利率不得低于3%。
开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的,一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
(二)非经济适用房开发项目,按照以下规定确定:
1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于20%。
2、开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于15%。
3、开发项目位于其他地区的,不得低于10%。
第三十八条 开发企业与购房者签订预售合同并预收款后,在产权转移前又将预收款全部或部分退还购房者的,应由企业提供相关证明后,按照原预计计税毛利率计算预计毛利额,抵减当期应纳税所得额。
第三十九条 符合下列条件之一的,应视为开发产品已完工:
1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象);
2、已开始投入使用的开发产品(成本对象);
3、已取得了初始产权证明的开发产品(成本对象)。
第四十条 开发产品完工后,开发企业应合理地将预售收入确认为实际销售收入,同时按规定结转其对应的计税成本,计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额,计入完工年度的应纳税所得额。
第四十一条 已完工开发产品在完工年度未按规定计算计税成本,或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的,主管国税机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整,并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
第五章 征收管理
第四十二条 开发企业应当自领取工商营业执照之日起30日内,持有关证件,按规定向所在地主管国税机关办理税务登记,接受税务管理。
第四十三条 开发企业缴纳企业所得税实行按年计算、分季(月)预缴。季(月)度终了后15日内预缴企业所得税,年度终了后5个月内汇算清缴,多退少补。
第四十四条 主管国税机关应对开发企业的开发项目实行单项目税收管理,按季采集开发企业开工、预售和完工情况等相关信息,并登记《房地产开发企业开发项目情况表》(附表一)和《房地产开发项目企业所得税管理台帐》(附表二)。
第四十五条 开发企业应将取得的与开发项目有关的审批证件及资料,自取得后30日内报主管国税机关备案。上述审批证件包括:立项批复、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证、商品房销售(预售)许可证、房屋所有权证;有关资料包括:规划部门颁发的建设工程规划验收合格通知书、建设部门颁发的建设工程竣工验收备案表、房屋测绘部门出具的测绘明细登记表、开发企业签订的土地出让(或转让)合同、建筑工程发包合同、建筑工程监理合同、拆迁补偿合同等。
第四十六条 开发产品完工后,开发企业应于年度纳税申报前填写《房地产开发企业开发项目完工情况表》(附表三),将其完工情况报告主管国税机关。在年度纳税申报时,须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及国税机关需要的其他相关资料。
上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括:开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。
第四十七条 开发企业在年度申报纳税时,应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的,要及时补办有关手续、资料,否则,不得在税前扣除。
第四十八条 开发企业应实行查账征收方式。对以往年度出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条所列情形之一的,主管国税机关应按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条规定的方法核定其应纳税额,并按《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处理。
第四十九条 主管国税机关对开发企业征、管、查各环节涉税资料和台账,应定期归集、汇总、分析、整理入档,实行“一户式”管理。
第六章 监控管理
第五十条 主管国税机关应根据与有关部门核对的开发企业户籍信息和其他信息资料,加强征收管理。
第五十一条 主管国税机关要加强对开发企业日常监控管理,对房地产企业及其开发现场每季至少进行一次实地巡查,掌握完工进度、资金流向、开盘时间、预售进度、销售面积、销售方式、销售收入、计税成本等基本情况,并与企业申报信息进行比对核实。
第五十二条 县级国税机关要在年度申报结束后30日内,调查、整理辖区内已售完工楼盘的平均售价、平均成本、平均利润,报市级税务机关,由市级国税机关在系统内公布作为纳税评估和税务检查的参考依据。
第五十三条 主管国税机关要建立开发企业所得税监控分析制度。结合开发企业的财务会计信息、纳税申报信息、行业平均指标和部门涉税信息,定期对开发企业营业收入、计税成本、期间费用、所得税税负和利润率进行全面审核分析。
第五十四条 收入项目重点分析内容:
(一)采取银行按揭方式销售开发产品的,首付款和余款是否及时确认收入;以其他方式销售开发产品、发生视同销售行为、售后服务收取款项、代建工程、租金收入、周转房出售、对外销售材料、下脚料、废料、客户放弃的购房订金等项目是否作收入处理;
(二)根据企业销售业绩、有关部门销售合同、营业税和契税计税依据,核实资金往来账户,确认房屋预售收入和实际销售收入核算是否完整;
通过到项目开发现场实地核实,确定销售数量是否完整;
(三)核实完工开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间的差额,是否计入完工年度应纳税所得额。
第五十五条 成本项目重点分析内容:
(一)“土地征用及拆迁补偿费”、“基础设施费”、“公共配套设施费”等项目的发生额,与土地、城建、规划、财政等相关部门的收费信息进行比对,分析费用是否真实发生,是否按工程项目完工先后及相应的成本核算对象进行分摊,分摊的标准和金额是否正确;
(二)将“前期工程费”与开发企业的有关设计、勘查、预算和决算支出及部门标准等有关信息比较,分析费用支出是否准确;
(三)将“建筑安装工程费”与企业账面金额及工程预算、决算书相应项目金额比较,分析是否存在虚增或多列问题;
(四)将销售面积和单位工程成本的乘积与企业账面销售成本实际发生额进行比较,分析已售商品房计税成本是否准确;
(五)审核计税成本列支凭证是否合法;
(六)审核“短期借款”、“长期借款”等账簿、有关借款合同、工程预算和决算书等资料,分析计入开发产品建造成本的借款费用是否准确;为房地产开发而借入资金所发生的借款费用,在房地产完工之前发生的,是否计入有关房地产的成本;
(七)审核“开发间接费用”、“开发成本”对应的明细账和凭证、支出记录,分析有无应在“应付福利费”科目列支而在成本中列支的费用;对未按规定转作本企业固定资产和临时出租的待售开发产品,是否存在税前扣除折旧费用问题;
(八)同一企业有多个房产开发项目,审核其发生的成本、费用能否划分清楚,在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配,有无混杂其他未结转收入项目的成本、费用问题;
第五十六条 期间费用项目重点分析内容:
(一)审核期间费用列支凭证是否合法、税法规定有扣除标准的项目是否按规定调整;
(二)审核“应付工资”、“管理费用”等明细账及相应的记账凭证、原始凭证(企业考勤记录、工资分配表),分析工资支出及计提的“三项经费”是否真实、准确;
(三)审核 “短期借款”、“长期借款”等账簿、有关借款合同、工程预算和决算书等资料,分析计入财务费用的利息支出、借款费用是否真实、准确;从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的,超过部分的利息支出,是否已作纳税调整;从非金融机构借款利息支出超过同类同期基准利率标准的是否已作纳税调整;
(四)审核“固定资产”、“累计折旧”明细账及固定资产卡片,分析税前扣除的折旧是否真实、准确;
(五)审核“管理费用”、“经营费用”,分析 “广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”是否按规定范围和标准进行扣除;
(六)审核对不得税前扣除的代收代缴和预提的维修基金是否在税前扣除,其他各项预提费用除税收另有规定可在税前扣除的外,是否在税前扣除;
(七)审核因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否在税前扣除;
(八)审核有无在税前扣除与收入无关的支出,如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿,企业负责人的个人消费、代扣个人所得税等支出;
(九)审核计提的以前年度应提未提、应摊未摊的费用是否已作纳税调整;成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁及因国家无偿收回土地使用权而形成的损失,是否未经审批直接税前扣除;
(十)审核以前年度损益调整事项未计入以前年度所得缴纳所得税的,是否已做纳税调整。
第七章 附 则
第五十七条 本办法未尽事项,依照国家税收法律、法规、规章和规范性文件有关规定执行。河北省国家税务局转发国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(冀国税发〔2006〕65号)省局转发意见中第五条第三款、《河北省国家税务局关于房地产开发业务征收企业所得税有关问题的补充通知》(冀国税函〔2006〕283号)废止。
第五十八条 本办法由河北省国家税务局负责解释。 |
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