斩断预售金=斩断房企资金周转血动脉？

小海子

一纸新规，或许再掀波澜，使房地产市场重新洗牌。

　　日前，有媒体报道称，北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”。该办法的核心内容便是开发商不得直接收存预售资金，而是由购房者直接将其打入监管账户。同时，预收款将被分成基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，并由监管部门对其进行监管。

　　“其影响不亚于‘国十条’。”这是北京理工大学房地产研究中心主任周毕文对其的感受。“‘国十条’是控制购买者的钱袋子，而这一个是制约开发商的钱袋子，里外两个袋子，将会对房地产市场产生巨大的影响。”

　　“房地产行业作为资金密集型行业，其自身的发展很大程度上依赖于资金供给的松紧程度，一旦资金供给受到限制，肯定会对房地产市场产生影响。而且在开发商的项目资金中，一般自有资金只占据30%的比例，预售款和贷款占据绝大多数的比例。”华夏银行（600015）朝阳支行副行长吴琼对《中国产经新闻》记者分析道。

　　据国家统计局今年1—7月的数据显示，在全国房地产开发企业的本年资金的来源中，定金和预售款的总额甚至超过了国内贷款总额：国内贷款7539亿元，增长29.3%；定金及预售款9356亿元，增长30.3%。

　　那么，在目前房地产市场开发商与购房者博弈的僵持阶段，该办法能否给资金链日趋脆弱的开发商迎头一击，促使他们降低销售呢？

　　据我爱我家(微博)副总裁胡景晖分析，目前房地产市场正处在僵持阶段，开发商入账趋紧，同时，土地市场价格下降，正是拿地的好时机。若该办法实施，开发商希望进一步发展，就必须加快销售速度，以求获得可支配的资金。“那么降价是最重要的选择之一。”

　　周毕文却认为，该办法必然会规范开发商捂地和炒地的行为，但反过来，“会不会促使开发商降价促销却不好说。因为它反过来又会影响供求关系，对房价可能没有特别的作用”。

　　姜仁(微博 博客)地产研究院姜仁院长也对《中国产经新闻》记者表示，“在目前刚性需求依然强劲的情况下，该新规可能反而会提高房价。因为加大资金监管，在减少开发商盲目拿地的同时，也会减少整个市场的供应量，从而使房价上扬。”

　　姜仁认为，判断一个房地产政策好坏的标准并不是看其对房价的影响，而是要看其是否有利于整个行业的发展。从政策层面来看，“商品房预售资金监督管理暂行办法”有利于规范商品房预售许可制度，促使房地产行业健康良性发展。

　　对此，周毕文也表示认同，“该办法有利于控制房贷风险，杜绝烂尾楼现象。在保障民生和房地产行业健康发展方面，可以说是一条积极有效的措施。”

　　那么，如果“商品房预售资金监督管理暂行办法”一旦在北京落地实施，会不会对其他城市起到一个示范的效果，促使其他各地纷纷效仿和跟进呢？

　　周毕文认为，会不会跟进与各级政府对房地产市场的判断有关，“应该不会都跟进，各个城市皆有自己的选择。”但商品房预售制度一定会取消的，而该办法可以说是商品房预售制度改革的前兆。因为我们目前正处于城市化进程中，不可能所有城市一刀切，而要分步骤地实施。

　　追根溯源，该办法并不能算新规，而是对以前政策的具体落实。因为商品房预售款专项账户管理从2007年就开始酝酿，2010年4月，住建部更是专门出台《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。

　　此外，据了解，广州、青岛、石家庄和武汉等地已经率先出台了类似的办法。而上海，虽然开发商还没有接到类似通知，但各地产商对于预售款政策并不陌生。因为目前上海房地产开发商在办理预售许可证之前，都必须提交专项账户资金证明。

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要真正落实到位才能有效的看到结果和影响