各地讨论预售款三方监管，开发商资金链问题将突显

阿斯兰

　　尽管严厉的新政显示了政府调控房价的决心，但目前全国房价下降的幅度不大，部分地区还维持上涨势头。国土部19日召开房地产用地专项整治工作新闻通气会，认定闲置土地是房地产用地违法违规的主要问题，而后期房地产调控的重心将放在打击闲置土地和商品房预售款的监管上。
　　此时，北京正在酝酿商品房预售的预收款监管新政--8月17日的消息称，北京将出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，《暂行办法》的核心就是"预售资金将由购房人直接存入监管账户，房企不能直接收存"。此前在青岛、石家庄、武汉等地也出台过类似的举措。
　　一旦政策出台，商品房的这笔"预售资金"将被银行、国土部和房管部门三方共同监管。对此，SOHO中国的董事长潘石屹评价："将使开发商的资金链断裂的潜在风险骤然加大。"
　　各地酝酿预售款新政
　　8月16日，《华夏时报》记者致电北京市相关部门采访《暂行办法》事宜，得到的回复是"不便多说"。但有接近政府的专家告诉记者："不出意外，几个月后这项新政就会实施。"继青岛、石家庄、武汉之后，北京的动作将给高房价一个致命的打击。
　　18日，石家庄一位李姓开发商承认，石家庄目前有多个地块被闲置，由于开发商的资金紧张，迟迟未启动。此前的6月，石家庄出台了楼市"暂行新政"后，开发商的预售资金被监管，资金滚动不起来了。"开发商一般手里都是捂着一个或者多个项目，只要资金被锁定，就没有办法营运。"这位李先生说，一般开发商的公司规模越大，需要的资金就越多，受影响也会越大。
　　银行贷款审核日趋严格，预售款也被监管后，无异于阻断了开发商的资金血液。有消息称，北京商品房预售资金监督新政的核心内容是这样表述的：开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请4个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%。
　　当谈及预售资金监督这一问题时，青岛的开发商也很着急，因为自青岛的预售资金新政实施后，有数据显示从3月份开始已监管接近2个亿的预售资金。据悉，除了北京外，深圳、西安也正在酝酿启动预售资金的监管新政。
　　国家统计局上半年1-7月统计数据显示：全国房地产开发企业的本年资金来源中，贷款总额7539亿元，增长29.3%；定金及预售款9356亿元，增长30.3%。
　　可见开发商依赖的预收款并不是一个小数目，在一定程度上开发商依赖预售款的程度远远高于贷款。
　　一笔账三方监管
　　"一笔商品房预收款至少牵涉三个部委在监管。"
　　本报记者了解到，涉及商品房预收款的三方是：国土部、地方房管系统下属担保公司、银行，当然开发商也参与其中。对此，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，上述做法表明地方政府正在积极落实新"国十条"，但房地产调控任务仍很艰巨。
　　三方监管预收款，也是为了防范收款潜逃的事件，此前在济南就发生过无法追回的"烂尾"楼预收款的事，从2005年开始，济南开发千亩大盘彩石山庄，当时由第三方担保公司监管商品房建设预收款，但到2010年2月，该担保公司因监管不得力，预收款被挪用数亿元。
　　记者了解到，房地产预售制度确立于1995年颁布的《城市房地产管理法》。其后，预售资金和银行贷款成为房地产开发中最主要的资金来源。对此，相关人士认为，即便是《城市房地产管理法》规定了商品房预售必须"三证齐全"，但并未建立相应的监管机制，对违规行为也缺乏惩戒措施。
　　"担保公司、银行也被绑架在一起。"19日，招商银行(14.09,-0.10,-0.70%)房贷部一位负责人告诉《华夏时报》记者，预售房资金被监管后，房地产企业申报项目总投资(即重点监管资金)、用款计划需要，需要征得多方同意，并由住房与城乡建设部核发销售证。当开发商项目申报后，购房人必须到指定的监管银行付款，或者直接存入监管账户。
　　事实上，有关商品房预售资金要进行监管的说法由来已久，而住建部等主管部委不止一次被提及。记者注意到，今年4月20日住建部出台的53号文明确规定："各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。"
　　"一旦有关商品房预售资金监管的政策被严格执行，可以预见，对房地产公司的现金流及新项目的影响是致命的，开发商只有降价以求快速销售回款，保证足够资金竣工。"中原地产华北区董事总经理李文杰表示。

采风1918

现在房地产开发商也怪不容易的了，只要将其利润降至平均利率就行了，不能一棍子打死了，否则又要想办法扶持了。

王兰

阿斯兰你写得真好，分析的透切啊。谢谢！