综议房地产开发企业的城镇土地使用税

狼毒花

综议房地产开发企业的城镇土地使用税问题

白凤君

近几年，随着城乡经济的迅速发展，居民收入大幅增长，房地产需求趋于旺盛，房地产开发热在小城镇骤然升温。开发用地土地使用税税额小、疑难多、执行难的特征逐步凸现出来，甚而聚讼难决。为此，笔者从河北地税局域网及互联网查询获取了部分信息，现采撷其中菁华予以综合性的评价，或许对征管工作有一定的帮助。

一、已确立的征管方向

1.房地产企业开发用地应征收土地使用税

《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发〔2004〕100号，以下简称100号文件）第二条规定：除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。因此，各房地产开发企业用地，在商品房未出售前其商品房占地应按规定申报缴纳城镇土地使用税。也就是说，无论开发与否，只要房地产开发公司拥有开发用地的土地使用权，就存在纳税义务。

2.开发用地的土地使用税纳税义务与相关的土地使用权的事实归属休戚相关

《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》〉（国税函〔2007〕645号，以下简称645号文件）规定：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。与此相应，商品房售出后房地产企业不再有土地使用税纳税义务；也就是说，开发用地的土地使用税纳税数额应随商品房的陆续销售从而相应土地使用权发生实质转移递减至零。

二、有争议的焦点问题

1. 纳税义务发生的起始时间

新修订的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：

（1）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；

    （2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

    另外《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》〉（财税[2006] 186号，以下简称186号文件）规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。尽管645号文件对此再次重申补充，但客观事实是，购地签约时间、土地出让（转让）支付日、交付土地时间与土地使用证签发日期有一段时间差距；平改房及城中村建设过程中甚至会有先建设后补签约**情况，财务处理上也随之相对滞后，186号文件在执行过程中就会不宜把握从而大打折扣。

2.纳税义务的终止时间
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纳税义务的终止时间

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