一招减少土地增值税的新方法

鑫艺坊

在一般情况下，纳税环节越多，产生的总税负将越大。因此，减少纳税环节是常见的税收筹划思路。但是土地增值税正好相反，其纳税环节越多，总税负可能会越小。土地增值税适用超率累进税率，超率累进税率的特点是，增值率越高的部分适用税率就越高。纳税人在销售不动产或者转让土地使用权时，如果增加一个（或多个）中间环节，则可以将一次高增值分解为两次（或多次）相对较低的增值，从而降低增值率和适用高税率的金额。增加中间环节的筹划方法适用于以下两种情形：一是增值率超过50%的情形，增加中间环节后，可减少增值部分适用高税率的金额；另一种是开发销售普通住宅的情形，增加中间环节后，有可能将房地产开发企业销售给中间商（如自设销售公司）的增值率控制在20%以下，从而享受免征土地增值税的优惠。

2002年3月，A公司以80万元的价格从某企业购进一块土地。随着城市的发展，这一块土地逐渐升值。2007年5月，A公司以300万元的价格将土地出售给B公司，其应缴各项税费计算如下（城市维护建设税适用税率为7%，教育费附加征收率为3%，当地规定契税适用税率为4%，假设不考虑其他费用）：
　　
　　1．《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：“从2003年1月1日起，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”。因此，A公司应缴纳转让无形资产营业税为：（3000000－800000）×5%＝110000元。
　　
　　2．应缴纳城市维护建设税、教育费附加：110000×（7%＋3%）＝11000元。
　　
　　3．应缴纳土地增值税：
　　
　　①扣除项目金额：800000＋110000+11000＝921000元。
　　
　　②增值率：（3000000－921000）÷921000×100%＝226%，适用税率为60%，速算扣除系数为35%.
　　
　　③土地增值税：（3000000－921000）×60%－921000×35%＝925050元。
　　
　　方案
　　
　　A公司可以先将土地以200万元的价格销售给具有关联关系的C公司，再由C公司以300万元的价格销售给B公司，A公司和C公司应缴各项税费计算如下：
　　
　　1．A公司应缴转让无形资产营业税：（2000000－800000）×5%＝60000元。
　　
　　2．A公司应缴城市维护建设税、教育费附加：60000×（7%+3%）＝6000元。
　　
　　3．A公司应缴土地增值税：
　　
　　①扣除项目金额：800000＋60000+6000＝866000元。
　　
　　②增值率：（2000000－866000）÷866000×100%＝131%，适用税率为50%，速算扣除系数为15%.
　　
　　③土地增值税：（2000000－866000）×50%－866000×15%＝437100元。
　　
　　4．C公司应缴转让无形资产营业税：（3000000－2000000）×5%＝50000元。
　　
　　5．C公司应缴城市维护建设税、教育费附加：50000×（7%+3%）＝5000元。
　　
　　6．C公司应缴纳契税：2000000×4%=80000元。
　　
　　7．C公司应缴纳土地增值税：
　　
　　①扣除项目金额：2000000＋80000＋50000+5000＝2135000元。
　　
　　②增值率：（3000000－2135000）÷2135000×100%＝41%，适用税率为30%.
　　
　　③土地增值税：（3000000－2135000）×30%＝259500元。
　　
　　从上述计算结果不难看出，财税[2003]16号文件出台后，增加纳税环节一般不会增加销售不动产和转让无形资产营业税负担（低于买价出售除外），例如在本例中，筹划前后营业税负担同为11万元（11=5+6）。虽然筹划后C公司增加了契税负担8万元，但是筹划后分段计算的土地增值税增值率和适用税率明显降低，其税负比筹划前下降了228450元（925050－437100－259500＝228450元），从而使总税负下降了148450元（228450－80000）。

欣行

有个疑问，土地可以直接这样交易么？至少需开发至一定阶段吧？房产产企业如果进行过开发的话，营业税还能差额征收么？