土地增值税三个扣除比例的本质

鑫艺坊

《土地增值税实施细则》中对于取得土地使用权所支付的金额和房增开发成本金额之和（以下简称开发直接成本）有三个比例规定：
      1、房地产开发费用按开发直接成本的5%扣除。
     由于土地增值税是以开发项目为核算对象的，因此计税成本采用的是制造成本法核算，是没有期间费用计入的。但是考虑到房地产企业确实为开发项目服务了，因此以开发直接成本的5%扣除金额作为象征性一些补偿。也就是说房地产企业直接投入项目的金额越多得到的补偿就越多，而不是以实际发生的期间费用计算，这样的规定就要求鼓励房地产企业将资金尽量直接使用在开发项目上，提高开发效率。
       2、财政部规定的其他扣除项目。即以开发直接成本加计20%的扣除
     这个加计20%政策才是真正的国家补偿鼓励房地产企业的开发行为，给予的优惠政策。由于房地产企业开发项目建设周期比较长，前提投入期间一般是没有利润可赚，这个规定是让房地产企业在一个开发项目中有近20%的毛利润可赚，来调动房地产企业的开发积极性。同样是房地产企业直接投入项目的金额越多得到的加计金额就越多。
       3、利息支出不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按开发直接成本10%以内计算扣除。
     由于房地产企业开发项目建设周期比较长，占用资金额比较大且时间比较长，同时维护金融市场健康稳定发展，鼓励房地产企业从金融机构融资并合理分摊利息支出。对于房地产企业从非金融机构融资并不能合理分摊利息支出的采取了惩罚性的规定。即利息支出据实扣除且不得大于开发直接成本的5%扣除。
     也有不同理解：认为房地产企业无论有没有、是否按规定分摊的利息支出应该至少按10%扣除，理由是鼓励房地产开发行为的一种视同有利息支出的补贴政策，如同财税（2006）21号中对于转让旧房准予扣除项目加计5％通货物价补贴一样。且不说这两个规定性质绝然不同，就说这个鼓励补贴政策是没有法源和立法精神支持的。
    由于对房地产开发行为有了国家加计20%的扣除的补偿政策，所以根本没有必要再来一个补贴利息——根据我国税法精神没有每哪个企业能享受双重优惠政策的。就是国家历来扶持的高新技术产业和弱势的农牧渔业也不能享受双重优惠政策的——作为处于国民经济非重要地位的房地产开发行业也没有这个特权。

海南闲人

也就是说房企的利润在50%内不纳税。其他企业1%利润也纳税。
因为房地产是地方财政和官员的支柱，所以大家争着为它争取利益了，房企好就大家好，房企没有钱就是大家没有钱。

大胖宝宝

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