房地产企业开发间接费用的会计处理与税法差异

鑫艺坊

很多房地产开发企业在账务处理时将开发土地规划费、审批费和设计费、脚手架、竹搭、安全网、消防设施费用、测量费先计入开发间接费用，后结转至开发成本中，笔者认为账务处理存在不妥之处，按照房地产行业会计规定，房地产开发企业开发产品成本包括土地征用拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用和其他开发费用，其中开发间接费用是指企业所属直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资和福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，房地产开发企业在开发现场组织和管理房地产开发建设而发生的各项费用，应作为开发间接费用，计入开发产品成本，但在实际工作中，除周转房摊销外，企业很难划清管理费用和开发间接费用的界线，因此，除周转房摊销外列作开发间接费用外，其余费用往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果开发产品不建现场机构，而由公司定期或不定期地派人到开发现场组织其开发建设活动，其所发生的费用可直接并入企业的管理费用。若企业建立现场管理机构，则所发生的费用计处开发间接费用中，开发间接费用科目用于核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，企业发生的各项间接费用，借：开发间接费用，贷：应付工资、应付福利费、累计折旧、周转房摊销等。期末，借方归集的开发间接费用应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关成本核算对象，借记开发成本-开发间接费用、贷记本科目，该科目应按企业内部不同单位部门分公司设置明细帐。企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的费用应作为期间费用，计入管理费用。
关于房地产开发间接费用的税务处理，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号）中规定：开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。对开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象，同时开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本，开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：对属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。对属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
可见，对于开发间接费用，首先要正确界定计入开发间接费用的范围，明确哪些项目应计入开发间接费用，哪些应计入期间费用；其次，会计与税法对开发间接费用的处理原则是一致的，即按权责发生制的原则及按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象。再次，现行税法并未对开发间接费用的标准及定义作出解释，所以，在会计核算中，财务人员遵循房地产行业一般处理原则进行核算即可，同时在财务核算中不要混淆开发间接费用和期间费用的界限，将应列入开发成本的支出列入开发间接费用不符合会计成本核算的要求，而将应计入开发间接费用的支出直接列入期间费用，则不但影响成本核算，还影响了当期企业所得税，实质上是偷税行为，因此，财务人员应正确核算开发间接费用，避免因不恰当的成本费用核算给企业带来不必要的损失。

uusbj

马克思，有空仔细研究下。

苏淳

谢谢，正是我需要的资料

刘志岗

非常有用，谢谢分享。

北极大熊

有用，谢谢分享。

鑫艺坊

中国到底有多少财务人员？我们不知道准确的数据。据相关报道，在2006年的时候，就已经达到了1000多万，这是一个非常可怕的数字。

    其中，有一小部分人分布在事务所或咨询公司从事着外审鉴定与咨询工作，包括出具年审报告、汇算清缴报告、专项审计报告等，他们的待遇参差不齐。在中国这种特殊国情的国度里，认证不认人是很多事务所在分配职员待遇时所通用的一种方法，于是乎，大家拼命的去考证，培训机构也在大肆宣扬考证的重要性，到处浮夸一证值千金。等到我们真正考到证件的时候，证件已经不值钱了；

    另外，绝大部分财务大军都是分散在各个企业中担当不同角色，假设为900万，我们看一下会是怎么分布。我们可以这么推断：5个会计配一个经理，5个经理配一个总监，他们之间的比例是25：5：1，结果如下：

    有725万在从事着最基础的会计核算，包括开票、报税、登凭证、做总账，他们的收入大部分都在月薪3000元以内；

    有145万在从事着中基层的管理工作，包括成本核算、成本分析、常规的财务审核、ERP总账模块管理，他们的待遇集中在月薪3000～10000之间；

    有30万在从事着高端的财务管理工作，如战略预算、投融资等。他们的待遇集中在月薪1万元～40万元之间。

    财务人员在待遇上为何有如此大的差异？一切皆因为工作分工不同。抛开事务所工作的人员不谈，我们以企业为例进行分析。

    做总账核算的人员人数最多、干的最多、工资最低；做成本管理、ERP管理的人员次多，待遇中等；实施预算管理与投融资的人员最少，待遇最高。也就是讲，做成本管理与ERP管理的待遇要高于做总账核算的，做预算管理的待遇又要高于做成本管理与ERP管理的。

    实际情况是不是这样？的确属实。很多企业在高薪招聘财务总监或高级财务经理时，都要求其必须在成本、ERP、预算方面有丰富的实战经验。为什么企业会如此亲睐懂成本、ERP和预算管理的人员呢？因为这些人员能为企业创造巨大的财富。

    既然企业亲睐懂成本、ERP和预算管理的人员，还能为其提供极其优越的待遇，为什么725万的财务大军都不去尝试一下呢？

    很多人认为很难，认为成本管理非常复杂、ERP搞得头痛，预算管理吗，简直就是云里雾里，高处不胜寒。一次一次的失败之后，也不敢再去尝试，也不想再去尝试。

    实际情况呢，并没有大家想象的这么难。下面有三个绝招可以让你快速**，拿到高薪。

    第一，一定要能吃苦，尽量在生产系统里做上半年。别认为自己是财务专业，就一定要从事财务工作，短暂的离开财务部门，会为了将来更好的做好财务一把手。生产系统是制造业里最大的一个系统，财务里几乎80%的数据都是从生产系统里获得。我们可以观察他们是如何制定工艺路线，如何做BOM，如何测算产能，如何制作生产排程，如何在危机时刻调度人员，如何实施物控管理、采购管理，如何收发物料、如何跑工单，如何度量计件人员的工资，如何计算各个车间主管的绩效工资，等等。经历这些之后，基本上所有的实物流转以及支撑的单据都已了解，企业如何降低成本、财务如何进行监控，成本如何核算、绩效方案如何设计等都会在大脑里形成一些方案，这一切都会使你快速提升职业水平，以及对应的职位提升与待遇提升。要做到这一点应该不难，能吃苦就行。

    第二，一定要用ERP来做财务核算。ERP本身就是一个先进的系统，会操作ERP的人员，基本上在内部控制方面都非常优秀，因为ERP本身就是一个非常严密的、一环扣一环的系统，各项作业各项数据都能无缝对接。这一点要做好，至少需要一年的时间，大家可以通过轮岗的方式学到知识。

    第三，多学一些预算管理的知识。预算为什么重要？就是因为它总能走在企业的最前面，它总是在引导你朝着某个方向，达成某项结果，可以说，预算管理是财务管理的最高境界，也是财务人员获得最高薪水的一项专业能力。预算管理不等于财务部的预算管理，如果只是财务部来做预算，只会把自己做趴下，但是，大部分企业的预算一般都是财务部牵头，所以，财务人员必须懂得各个部门各个工作中心的运作模式，要非常懂得战略还有绩效管理，要非常懂得内部控制与内部银行。只是目前国内的预算管理非常不成熟，预算的专著也不多，大多都是在重复着计划经济的老路子，大家可以去看看《战略预算-管理界的工业革命》这本书，我个人认为是写的非常好，是最新出版的，大家阅读后应该能受益匪浅，少走很多弯路。

    好了，就讲到这里了。做财务的兄弟姐妹们，你们还在犹豫什么？赶快行动。成本、ERP、战略预算一定要懂，三年之后月薪两万绝对不是梦，即使那时不打工了，也可以去当老板，因为你已经站在老板的高度去思考全盘了，不要老跟着别人忙考证，工作的90%是靠能力

喷火龙

最后写的很精辟，认真思考中。。。