2010年度国家税务总局房地产专业税收答疑（三）

宁静致远

谢谢。

黎冲

不错不错

宁静致远

2010年度国家税务总局房地产专业税收答疑（四）
71、企业员工讲课费所得如何缴纳个税？
问题内容：
　　我公司举办员工培训班，聘请部分内部管理人员授课，请问对于该部分人员领取的讲课费，应当按照工资薪金所得还是按照劳务报酬所得计算交纳个人所得税？
　　回复意见：
　　
　　根据《国家税务总局关于印发征收个人所得税若干问题的规定的通知》（国税发[1994]089号）第十九条关于工资、薪金所得与劳务报酬所得的区分问题规定：“工资、薪金所得是属于非独立个人劳务活动，即在机关、团体、学校、部队、企事业单位及其他组织中任职、受雇而得到的报酬；劳务报酬则是个人独立从事各种技艺、提供各种劳务取得的报酬。两者的区别在于，前者存在雇佣与被雇佣的关系，后者则不存在这种关系。”
　　因此，您单位应按照“工资薪金所得”计算扣缴个人所得税。
72、因诉讼、仲裁胜诉而取得的收入是否应纳祱？
问题内容：
　　因诉讼胜诉、仲裁胜诉而取得违约金收入、同期利息收入以及赔偿收入是否应纳祱，依据是什么？
　　回复意见：
　　《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。
　　《增值税暂行条例实施细则》第十二条 条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。
　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十二条规定：“企业所得税法第六条第（九）项所称其他收入，是指企业取得的除企业所得税法第六条第（一）项至第（八）项收入以外的其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。
　　因此，您所提出的收入均应缴纳营业税或增值税、企业所得税。  
73、转让股权后的公司名下房产更名是否征收契税？
问题内容：
　　在公司股权转让中，单位和个人承受了企业5％的股权，同时公司名称也因此变更了，请问企业的土地、房屋更名时是否要缴纳契税？缴纳的依据是什么？如果是免征的，免征的依据是什么？
　　回复意见：
　　根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）文件第二条规定：“在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。”
　　根据《国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知》（国税发[2009]89号）文件第一条规定：“财税[2008]175号文件第二条中规定的股权转让，仅包括股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况，在执行中应根据工商管理部门对企业进行的登记认定，即企业不需办理变更和新设登记，或仅办理变更登记的，适用该条，企业办理新设登记的，不适用该条，对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。”
　　对所述情况而言，企业进行股权转让后仅办理了变更登记，土地、房屋权属仍为原公司所有，并未发生转移，不征收契税。
                                                        国家税务总局2010.8.11








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[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-10-22 09:59 编辑 ]

宁静致远

74、非居民企业股权转让所得税如何计算？
问题内容：
　　我是一外国企业，持有国内居民企业股权，2008年11月，与另一居民企业签订协议进行股权置换。2009年12月，总局发了国税函[2009]698号－《国家税务总局关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》，有几个问题不明确，请教如下：1、置换双方无关联关系，置换时对股权都作了评估，协议作价同评估价有1%左右的差异，请问确定股权转让收入以评估价还是协议作价为准？2、按698号文件规定，股权成本以美元计算，但置换时价款是以人民币计价的，请问换算为美元时，以哪天的汇率计算？（是协议签订日，还是纳税日或其他）3、698号文件2009年12月出台，但从2008年1月执行，以前置换时，双方都按成本价转让，无股权转让收益，所以未申报纳税。现在按美元算，将有收益要交所得税，请问现在申报纳税有无滞纳金，如有，如何计算？
回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　1、根据《国家税务总局关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》（国税函[2009]698号）文件第三条规定：“股权转让价是指股权转让人就转让的股权所收取的包括现金、非货币性资产或者权益等形式的金额。”既然股权转让方与受让方无关联关系，其成交价应当是公允的，应当以协议作价为准。
　　  2、国税函[2009]698号文件第四条规定：“在计算股权转让所得时，以非居民企业向被转让股权的中国居民企业投资时或向原投资方购买该股权时的币种计算股权转让价或股权成本价。”因此置换时以人民币计价的，应当以合同、协议约定的股权转让之日（如果转让方提前取得股权转让收入的，应为实际取得股权转让收入之日）的人民币兑美元汇率折算为美元计算股权转让所得。
　　  3、根据《税收征收管理法》第五十二条规定：“因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。”又根据《国家税务总局关于2008年度企业所得税纳税申报有关问题的通知》（国税函[2009]286号）文件第二条规定：“对于2009年5月31日后确定的个别政策，如涉及纳税调整需要补退企业所得税的，纳税人可以在2009年12月31日前自行到税务机关补正申报，不加收滞纳金和追究责任。”因此不需要加收滞纳金。

赛金儿

呵呵！O(∩_∩)O谢谢

赛金儿

有用的资料！

宁静致远

75、自建行为如何征收营业税？
问题内容：
　　某公司属工业企业，营业执照上经营范围注明具有房地产开发资质，该公司于筹建时采用自购建筑材料、工具及设备，聘请临时建筑人员从事厂房、办公楼建设，没有发生发包行为，建成后以资产评估值计入固定资产科目，未取得建安发票。请问：对该建筑行为是否征收建安营业税？如何征收？计税依据是什么？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《营业税暂行条例》规定：
　　“第五条　纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
　　（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；”
　　根据上述规定，单位自建建筑物，只要没有销售。其自建行为不用缴纳营业税。

76、有关房产三项费用扣除基数的问题
问题内容：
　　请问：1、根据国税发（2009）31号规定 对于未完工产品所取得的预售款应确认税务上的收入，即根据地方预计利润率计算预计利润，那三项费用扣除基数是否也应根据税务上确认的收入（即预售款）计算所得税税前扣除限额？2、如果一个新办房产公司2008年成立尚未取得预售收入，应适用（2009）31号文，不能税前扣除，但是否可以向以后年度结转？结转年限是否有所规定？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《企业所得税法实施条例》规定：
　　“第四十三条　企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
　　第四十四条　企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。”
　　国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，”
　　因此，只要符合税法收入确认条件，业务招待费、广告费和业务宣传费可以按照税法的计税收入进行计算扣除。









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[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-8-23 18:52 编辑 ]

宁静致远

77、将土地使用权过户是否缴营业税？

问题内容：
　　一方出土地，另一方出资金，未成立独立企业，双方联合开发房地产，因当地建设部门不能同时立项，需将土地使用权过户至开发企业，是否符合“一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”
回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定：
　　“一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
　　二、对股权转让不征收营业税。”

　　根据国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》国税函[1995]156号规定：
　　“合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。
　　合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
　　1、土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照实施细则第十五条的规定(注：自2009年1月1日后应当是《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定)分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
　　……”
　　因此，如果你们之间的合作建房不符合 “以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，则应缴纳营业税。符合上述规定则不缴纳营业税。

78、无购销合同的购销行为要交印花税吗？
问题内容：
　　有购销行为发生，但并没有订立合同，需交印花税吗？如果要交，有相关法律依据吗？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《印花税暂行条例》第二条的规定：“印花税的应纳税凭证包括购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证。”
　　根据财政部关于发布《印花税暂行条例施行细则》的通知(财税字〔1988〕第255号)第四条第二款的规定：“具有合同性质的凭证，是指具有合同效力的协议、契约、合约、单据、确认书及其他各种名称的凭证。”
　　根据《国家税务局关于各种要货单据征收印花税问题的批复》(国税函〔1990〕第994号)第二条的规定：“商业企业开具的要货成交单据，是当事人之间建立供需关系，以明确供需各方责任的常用业务凭证，属于合同性质的凭证，应按规定贴花。”
　　《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕第155号)规定：“对工业、商业、物资、外贸等部门使用的调拨单(或其他名称的单、卡、书、表等)凡属于明确双方供需关系，据以供货和结算，具有合同性质的凭证，应按规定贴花。”
　　因此，只要具有合同性质的购销往来凭证，要素虽不完全但明确了双方主要权利、义务，就应按规定贴花。
79、继承房屋转让如何缴纳个税？
　问题内容：
　　我姑父名下以前有一房产，面积256平方，房产证日期是2003年，我姑父于去年突发疾病去世后，我姑姑根据法定程序办理了继承该房产的手续，并已将房产证过户到其名下。近期姑姑因经济原因准备出售该房产，请问个人所得税应该按何种税率进行缴纳？问题补充：本人在网上详细查询过，觉得应根据《财税[2009]78号关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》进行缴纳，但在网上各种专家对是按照差额的20％还是按照核定征收无统一的说法。网上较多的一种说法是：受赠情况属于《通知》第一条规定的三种情况的，在继承后再次交易可按照差额的20％或者按照1％核定征收，由纳税人自行选择。请问此说法是否准确？并求其依据。
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）文件第五条规定：“受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。”
　　根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税问题的通知》（国税发[2006]108号）文件第三条规定：“纳税人未提供完整、准确的房屋凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征收，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。”
　　因此如果能提供房屋原值且转让价格不属于偏低且无正当理由的，按财产转让所得个人所得税计算公式申报缴纳个人所得税。
　　如果能提供房屋原值但转让价格明显偏低且无正当理由的，财产转让收入税务机关可以核定后按财产转让所得个人所得税计算公式核定征收个人所得税。
　　如果不能提供房屋原值的，则由税务机关根据住房转让收入（如果明显偏低且无正当理由，同样可以核定收入）的1%-3%幅度内核定征收个人所得税。
　　根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税问题的通知》（国税发[2006]108号）文件第五条和《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（(94)财税字第20号）的规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
80、 无租使用房产缴税时，是否进行基数调整？
问题内容：
　　有购销行为发生，但并没有订立合同，需交印花税吗？如果要交，有相关法律依据吗？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《印花税暂行条例》第二条的规定：“印花税的应纳税凭证包括购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证。”
　　根据财政部关于发布《印花税暂行条例施行细则》的通知(财税字〔1988〕第255号)第四条第二款的规定：“具有合同性质的凭证，是指具有合同效力的协议、契约、合约、单据、确认书及其他各种名称的凭证。”
　　根据《国家税务局关于各种要货单据征收印花税问题的批复》(国税函〔1990〕第994号)第二条的规定：“商业企业开具的要货成交单据，是当事人之间建立供需关系，以明确供需各方责任的常用业务凭证，属于合同性质的凭证，应按规定贴花。”
　　《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕第155号)规定：“对工业、商业、物资、外贸等部门使用的调拨单(或其他名称的单、卡、书、表等)凡属于明确双方供需关系，据以供货和结算，具有合同性质的凭证，应按规定贴花。”
　　因此，只要具有合同性质的购销往来凭证，要素虽不完全但明确了双方主要权利、义务，就应按规定贴花。
　　
81、土地增值税清算过程中对商住一体项目如何计算土地增值税？
　　　问题内容：
　　我公司开发一小区，小区中有临街一、二层为商业用房，二层以上为住宅用房，总有21层的商住一体房屋一栋。在土地增值税清算过程中，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号文件“一、土地增值税的清算单位 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”的规定，我公司在土地增值税清算时是否把本属于一体的单位工程分为普通住宅和非普通住宅进行土地增值税清算？如分开如何确定非普通住宅建筑成本和土地成本？ 上述单位工程根据财政部 建设部《建设工程价款结算暂行办法》“第十三条 工程进度款结算与支付应当符合下列规定（一）工程竣工结算方式 工程竣工结算分为单位工程竣工结算、单项工程竣工结算和建设项目竣工总结算。”的规定，竣工结算只能为整栋房屋，不能将本单位工程中的商业和住宅分开结算工程造价，请问：我公司是否可以将该栋房屋作为独立的土地增值税清算对象进行清算？有何政策依据？  
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件第一条第二款规定：“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”
　　尽管立项时是一个项目，但计算土地增值税时需要分为两个项目进行清算，收入及相应税金完全可以分开计算，至于相关成本如何扣除，国税发〔2006〕187号第四条第（五）项规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。












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出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-35531-1-1.html

lihua76

谢谢楼主分享，确实是个好资料，对工作很有帮助。

天天书友

太 好了，好东西