房产税计税依据和应纳税额的计算

习惯你了

一、计税依据
1、对经营自用的房屋，以房产的计税余值为计税依据。所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中：
（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
（4）更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应的设备和设施的价值。
（5）自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，也应该征收房产税。
对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
（6）在确定计税余值时，房屋原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。
如果纳税人未按会计制度规定记载原值的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值；对房产原值明显不合理的，应重新予以评估；对没有房产原值的，应由房屋所在地的税务机关参考同类房屋的价值核定。在原值确定后，再根据当地所适用的扣除比例，计算确定房产余值。对于扣除比例，一定要按照由省、自治区、直辖市人民政府确定的比率执行。
2、对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。
（1）房屋的租金收入包括货币收入和实物收入。
（2）如果纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照《税收征管法》的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。
3、投资联营和融资租赁房产的计税依据。
（1）对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定利润，不承担联营风险的，按出租房产征税，按租金收入计征房产税。
（2）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收。
4、居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
二、应纳税额的计算
（一）地上建筑物房产税应纳税额的计算公式为：
应纳税额＝房产计税余值（或租金收入）×适用税率
（二）地下建筑物房产税应纳税额的计算公式为：
1、工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。
应纳税额＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%
2、商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。
应纳税额＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%
3、出租地下建筑，按照出租地上建筑的有关规定计算征收房产税。第四节 减免税优惠
一、国家机关、人民团体、军队自用的房产免税。
二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免税。
三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免税。
1、宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。
2、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。
四、个人拥有的非营业用的房产免税。但个人所有的营业用房或出租等非自用的房产，应征收房产税。
五、经财政部批准免税的其他房产。
1、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免税。
2、经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，免税。
3、自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税；此前已征税款不予退还，未征税款不再补征。
4、凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
5、自2004年7月1日起，纳税人因为房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修理期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。
6、纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。
7、老年服务机构自用的房产免税。
8、从2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。
9、对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的尚在县邮政局内核算的房产，在单位财务账中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。
10、房地产开发企业开发的商品房在出售前，不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已使用或者出租、出借的商品房应按照规定征收房产税。
11、自2001年1月1日至2008年12月31日，对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免税。
12、自2000年1月1日至2008年底，对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产免税。
13、铁道部所属铁路运输企业自用的房产，继续免征房产税。
14、对行使国家行政管理职能的人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产免税。
15、天然林保护工程相关房产免税。
16、国家直属储备粮、棉、糖、肉、盐库。
17、对承担地方粮、油、棉、糖、肉等商品储备任务的地方商品储备管理公司及直属库经营上述地方储备商品业务自用的房产、土地，到2008年12月31日前免征房产税。
第五节 申报和缴纳
房产税实行按年征收、分期缴纳。
一、纳税义务发生时间
1、将原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起计征房产税。
2、纳税人自建的房屋，自建成之日的次月起征收房产税。
3、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之日的次月起征收房产税。对于纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。
4、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。
5、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。
6、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。
7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
二、纳税地点
房产税在房产所在地缴纳。房产不在一地的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

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