房地产相关税收咨询解答

韩冰冰

咨询人：　雨田

郑税官您好！ 现有一问题需咨询您：我单位有一套房产（房产性质：商业）现想转让，需要缴纳营业税金及附加，印花税、土地增值税、企业所得税，请问1、土地增值税是按核定征收还是查账征收（问过区税局有说核定有说查账）？2、若核定税率是多少？3、该商业房取得时是通过拍卖行取得的，拍卖行开具有发票，该发票金额能否作为土地增值税的抵减项目吗？4、同时缴纳的契税是否也能作为增值税的抵减项目？5、企业所得税是按核定还是查账征收，若核定税率是多少？请郑税官给予详细解答。谢谢！

回复内容： 尊敬的纳税人，您好。1.根据土地增值税暂行条例实施细则第七条规定：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：　　（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。　　（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。　　土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。　　前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“ 三通一平”等支出。　　建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。　　基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。　　公共配套设施费，包括不能有偿转让约开发小区内公共配套设施发生的支出。　　开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。　　（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。　　上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。　　（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格 须经当地税务机关确认。　　　　　　　　　　　　　　　　　　（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。2.土地增值税、企业所得税是按查账还是核定，一般由主管税务机关依照您公司实际经营情况认定。谢谢您对郑州地税的关注，您还可以登陆郑州市地方税务局网站或拨打12366?2了解有关郑州市地税局和地税税收政策更多信息。

审核时间：2010.07.21 16:41:49

咨询人：　会计

1、公司出售已使用过的自有房产，需交纳什么税，是否需要交纳土地增值税，各税种的计税依据及计算方法2、如果买卖合同约定交易过程中的所有税费都由买方承担，土地增值税计算的扣除成本费用中可否扣除营业税，城建税教育费附加等税费，

回复内容： 尊敬的纳税人，您好。1.需要缴纳营业税及附加、所得税、土地增值税、印花税。2. 销售不动产的营业额为向对方收取的全部价款和价外费用；土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。 土地增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额；销售不动产按规定扣除相关成本费用后取得的所得应并入应纳税所得额缴纳所得税；印花税按照产权转移书据贴花，税率万分之五。 谢谢您对郑州地税的关注，您还可以登陆郑州市地方税务局网站或拨打12366?2了解有关郑州市地税局和地税税收政策更多信息。

询人：　刘

装饰、装修合同是按加工承揽合同交印花税，还是以建筑安装工程承包合同交印花税？

回复内容： 尊敬的纳税人，您好。 根据国家局《关于印花税若干具体问题的规定》〔（88）国税地字第025号〕第一条规定，由受托方提供原材料的加工、定作合同，凡在合同中分别记载加工费金额与原材料金额的应分别按“加工承揽合同”、“购销合同”计税，两项税额相加数，即为合同应贴印花。合同中不划分加工费金额与原材料金额的，应按全部金额依照“加工承揽合同”计税贴花。

咨询人：　单会计

职工防暑降温、取暖费等是否交个税

回复内容： 尊敬的纳税人，您好。 职工防暑降温、取暖费需并入工资薪金缴纳个人所得税。

咨询人：　李会计

我单位有一套公房被拆迁，开发商补偿一笔款该交什么税种？

回复内容： 尊敬的纳税人，您好。拆迁补偿款要缴营业税及其附加，土地增值税、企业所得税、印花税。

咨询人：　施工企业在外地施工企业所得税在施工地交吗

我是郑州一建筑安装类企业,在信阳接一安装工程,需要到施工地Dai.开发票,请问Dai.开发票时要让我们预交企业所得税的要求合理吗?

回复内容： 尊敬的纳税人，您好。 根据《国家税务总局关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知》国税函[2010]156号文规定，跨地区经营的项目部（包括二级以下分支机构管理的项目部）应向项目所在地主管税务机关出具总机构所在地主管税务机关开具的《外出经营活动税收管理证明》，未提供上述证明的，项目部所在地主管税务机关应督促其限期补办；不能提供上述证明的，应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税。同时，项目部应向所在地主管税务机关提供总机构出具的证明该项目部属于总机构或二级分支机构管理的证明文件。

我公司（甲公司）有一宗土地的建筑物拟撤除重建，重建后的房屋拟对外出售，因无开发资质无法取得预售证且不能预售售房款。现准备：1、将土地转让给有开发资质的房地产公司（乙公司）进行开发；2、或我公司（家公司）以土地出资、房产公司（乙公司）以资金投资成立新的公司（丙公司）增加开发资质进行开发；3、或甲公司委托乙公司公司开发（乙公司收取代建管理费）；4、或甲乙联合开发等。请问：上述几种方式各自如何纳税？税率多少？是核定征收还是查账征收？请帮助多谢了！！

回复内容： 尊敬的纳税人，您好。 根据国税函发［1995］156号文《营业税问题解答（之一）的通知》规定：合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的"以物易物",即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：(一)土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按"转让无形资产"税目中的"转让土地使用权"子目征税；对乙方应按"销售不动"税目征税。由于双方没有进行货币结算,因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按"销售不动产"税目征收营业税。(二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按"服务业--租赁业"征营业税；乙方发生了销售不动产的行为,对其按"销售不动产"税目征营业税。对双方分别征税时,其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。对此种形式的合作建房,则要视具体情况确定如何征税：(一)房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税"以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税"的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。(二)房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"转让无形资产"征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依"销售不动产"税目征收营业税。(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为。因此,首先对甲方向合营企业转让的土地,按"转让无形资产"征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此,对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按"销售不动产"征税。谢谢您对郑州地税的关注，您还可以登陆郑州市地方税务局网站或拨打12366?2了解有关郑州市地税局和地税税收政策更多信息。

咨询人：　一名会计

我公司一块出让土地转让给有开发资质的公司进行开发，需要交什么税？税率是多少？缴税基数怎样计算？

回复内容： 尊敬的纳税人，您好 ！转让土地使用权需要缴纳营业税及附加，税率5.5%，纳税人的营业额为纳税人转让无形资产收取的全部价款和价外费用。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权并取得增值性收入的单位和个人征收的税种。企业所得税是以企业取得的生产经营所得和其他所得为征税对象的税种。

咨询人：　杨小娜

请问耕地占用税与土地使用税怎么衔接?是不是交纳耕地占用税满一年后才交纳土地使用税

回复内容： 尊敬的纳税人，您好。 根据土地使用税暂行条例第九条规定：　新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税： 　　（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税； 　　（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

咨询人：　梅

我们是一家房地产开发企业，准备投资成立一子公司进行城中村改造的项目，请问涉及拆迁补偿的安置房是否可以减免营业税或土地增值税？现金补偿部分可否做为成本税前扣除列支？郑州市有没有相关税收文件？谢谢！

回复内容： 尊敬的纳税人，您好。 目前没有相关减免税文件，与企业生产经营有关的真实发生的费用可遵照企业所得税税前扣除的规定执行。

询人：　依依

我公司是房地产行业，在楼盘开盘时，我公司设有客户抽奖活动，客户中奖后，送给客户的礼品入什么科目？礼品如：空调，洗衣机等等！

回复内容： 尊敬的纳税人，您好。 您可以按照相关财务会计制度进行处理

咨询人：　晓会计

我单位是房地产公司，临时搭建的移动板房式样售楼部能入“固定资产”科目吗？如果入“固定资产”科目，按照什么方法提取折旧费？按几年提取折旧？谢谢税局老师？

回复内容： 尊敬的纳税人，您好。《企业所得税法实施条例》第五十七条规定：企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。《企业所得税法实施条例》第六十条规定，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，房屋、建筑物计算折旧的最低年限为20年 。

windowsxpsp

学习了一下，
谢谢