房地产企业自用开发房产的税务处理

魅影骑士

我公司是一家房地产企业，开发建成好一个小区，但由于目前所开发的房产处于市中心，地段非常好，房屋的租金非常高。公司决定对这些房屋不予以销售，即不办理预售许可，而是转为公司自用。请问，这样处理在税收上有什么问题？是否不办理预售证，即不视同销售？

你单位所开发的房产如果不预售，即可以不办理预售许可证。根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。



　　根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记，取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。

　　开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠．赞助，职工福利、奖励。对外投资。分配给股东或投资人、抵偿债务。换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

韩冰冰

感同身受。。。。。。。

苏淳

　　谢了，魅影骑士！学习了。
   
    不过指出一点。根据国税发〔2009〕31号第七条规定开发产品转固定资产不再视同销售了吧。

huangningoo

不错的