房地产企业不享受新办企业税收优惠解析

银河飞雪

国家税务总局日前下发《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号），自今年1月1日起执行，《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发［2003］83号）同时废止。

　　新文件主要在以下几个方面进行了补充、修改和完善：

　　一、对预售收入的预计营业利润率作了适当调整。[hide]国税发［2003］83号文规定，开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税。国税发［2006］31号文对这一规定作了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地及地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%.

　　二、规定了开发产品的完工标准。国税发［2006］31号文规定，凡符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品（成本对象）。

　　三、对开发产品计税成本标准作了原则规定。为了防止开发企业通过随意确定成本对象或混淆成本界线等方式逃避纳税义务，为成本对象的准确、合理计量提供基础，应单独制定房地产开发企业的计税成本标准。国税发［2006］31号文规定了计税成本结算的一般原则、主要成本项目的核算方法和扣除标准等三方面内容。

　　四、规定了成本费用项目核算和税前扣除原则。对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费等主要成本项目，国税发［2006］31号文规定了其核算和税前扣除原则：属于该成本对象完工前实际发生的，可直接摊入成本对象；属于成本对象完工后实际发生的，首先应在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予当期扣除。

　　五、对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定。国税发［2006］31号文规定：新办的房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。

　　六、对转借款发生的利息支出税前扣除问题有了新规定。房地产开发产品与工业产品相比，具有开发周期长和投入资金大的特点。开发企业筹资形式中，向银行贷款是其主要形式。一些开发企业出于加强资金监管、加速资金周转、节约筹资成本、提高资金使用效率考虑，由集团统一向金融机构借款，所属企业申请使用。通过这种方式筹措、管理、使用银行信贷资金，是开发企业的正常经营需要。因此，国税发［2006］31号文规定，开发企业只要能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用开发企业转借款支付的利息允许按税收有关规定扣除。

　　七、增加了防止资本弱化和关联交易的规定。为了防止开发企业通过关联交易转移利润，国税发［2006］31号文规定，依法借给全资企业的，全资企业支付的利息不得在税前扣除；依法借给全资企业以外其他关联企业的，关联企业借入资金金额在其注册资本50%以内（含50%）的部分，可在金融机构同类同期贷款基准利率计算的标准以内据实扣除；超过注册资本50%的部分，其超过部分负担的利息支出，不得扣除。

　　八、对新办房地产企业减免税作了限制。目前房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，且盈利率较高。据此，国税发［2006］31号文规定，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。

　　九、对房地产企业税收征管方式提出了新的要求。国税发［2006］31号文规定对房地产开发企业不得事先按核定征收方式征收、管理企业所得税。必须是符合税收征管法第35条规定的情形的房地产开发企业，才可按核定征收方式征收企业所得税。[/hdie]

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最近预收收入计预缴企业所得税不是预计利润率了吗