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楼主: 有你就精彩

[原创] 税务稽查记(纪实连载) [复制链接]

鑫艺坊

初级会员

TA的每日心情

	奋斗 2016-3-24 08:42

签到天数: 26 天

[LV.4]偶尔看看III

391^#

发表于 2010-8-26 12:51:09 |只看该作者

房地产开发项目土地增值税计算案例（例子）

2006年12月31日，转让1993年5月1日签订开发合同，并投资建成的一座房屋，转让收入为1150万元（转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元），支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。
国家规定城建税税率为7％，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3％，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10％。
请根据以上资料，计算应缴纳的土地增值税。

分析与解答：
按税法规定，1994年1月1日以前签订的房地产开发合同或已立项，并已按规定投资建设，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。由于该房地产在2006年转让，已超过规定的免税期限，因此应依法缴纳土地增值税。计算过程如下：
1、取得土地使用权所支付的金额为110万元
2、房地产开发成本为320万元
3、允许扣除的房地产开发费用＝（110＋320）×10％＝43（万元）
注：不能按实际发生的房地产开发费用100万元计入。
4、扣除的税金＝1150×5％×（1＋7％＋3％）＝63.25（万元）
注：按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目。
5、建设普通住宅加扣＝（110＋320）×20％＝86（万元）
注：对从事房产开发的企业，转让没有开发的土地不得享受20％的加计扣除。
6、允许扣除项目金额合计＝110＋320＋50＋43＋63.25＋86＝672.25（万元）
注：如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税（和营业税）。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除（如以上的50万元），但不得作为加计20％扣除的基数。
7、增值额＝1150－672.25＝477.75（万元）
8、增值率＝477.75÷672.25×100％＝71.07％
9、应纳税额＝477.75×40％－672.25×5％＝157.49（万元）
注：按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，该案例增值额（71.07%）超过扣除项目金额50%，但未超过100%的其土地增值税税额 = 增值额×40% -扣除项目金额×5%。

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有你就精彩

房会学员

该用户从未签到

392^#

发表于 2010-8-26 15:20:21 |只看该作者

4、扣除的税金＝1150×5％×（1＋7％＋3％）＝63.25（万元）
注：按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目
====
这条不太对吧
房产转让的印花税在计算土地增值税时，可以扣除。并不在于你财务核算时是计入管理费用还是应交税费。

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榕榕

版主

TA的每日心情

	开心 2017-7-21 10:28

签到天数: 183 天

[LV.7]常住居民III

393^#

发表于 2010-8-27 10:14:33 |只看该作者

回复 370# 的帖子

这是当然的，指望他们基本是不可能的

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有你就精彩

房会学员

该用户从未签到

394^#

发表于 2010-8-27 17:13:07 |只看该作者

今天周未
好好休息，星期一开始决战。
各位周未愉快

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不敢上岸的鱼

房会学员

TA的每日心情

	开心 2014-9-3 11:39

签到天数: 9 天

[LV.3]偶尔看看II

395^#

发表于 2010-8-28 23:02:36 |只看该作者

谢谢楼主的分享
我们公司现在遇到的情况跟你一样哦。。也是稽查所得税，，假发票还查出了二百万有问题的，据说也要罚我们的款，冤枉呀

后续关注中。。

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不敢上岸的鱼

房会学员

TA的每日心情

	开心 2014-9-3 11:39

签到天数: 9 天

[LV.3]偶尔看看II

396^#

发表于 2010-8-28 23:03:39 |只看该作者

顺便问下问题。。呵望知情人解答。。谢过了
关于》(国税发[2006]187号中的条文（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 
　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

上文中，的同一年度，当年，，这个指的是发生的拆迁行为是的那个年度（即签拆迁合同的年度）还是指开发企业确认销售收入的时候(即不动产销售发票的时间）

点评

sdmcljg

一般是指发生所有权转移时的价格，实务中一般为房开企业与对方签订预售合同或拆迁安置协议时的企业同期销售价格或同地区同期的同类市场价格，难以确定的可以采用成本加成法确定。供参考。详情回复发表于 2014-10-6 08:48

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叶青

转正会员

该用户从未签到

397^#

发表于 2010-8-29 13:39:48 |只看该作者

后续关注中，楼主写的挺不错的

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北方侠

房会学员

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	开心 2016-7-3 09:24

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[LV.7]常住居民III

398^#

发表于 2010-8-29 14:46:17 |只看该作者

看了2天，非常感谢你的经验分享，你财税功底深厚，向你致敬！

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有你就精彩

房会学员

该用户从未签到

399^#

发表于 2010-8-30 16:39:42 |只看该作者

顺便问下问题。。呵望知情人解答。。谢过了
关于》(国税发[2006]187号中的条文（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 
　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

上文中，的同一年度，当年，，这个指的是发生的拆迁行为是的那个年度（即签拆迁合同的年度）还是指开发企业确认销售收入的时候(即不动产销售发票的时间）
=======
你应该注意这一段：“房地产开发企业将开发产品用于........”，很明显是针对开发产品而言，不是针对获得土地的。当年就是指产权发生转移的年度

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有你就精彩

房会学员

该用户从未签到

400^#

发表于 2010-8-30 16:50:41 |只看该作者

今天到税务局去报到，琴给我开了张清单，列明了所需要的资料。基本上把08、09年的帐重新打一次，还要把06-07年的报表全部提供，以及缴纳的各项目税金的复印件。
他们从项目开盘开始查，发现我们的所得税按预征计算还是没有足额缴够，总算是查出点东西，感觉他们也松了口气一样。但一说到一些具体的问题，他的态度变的模凌两可，总是说：“我们尽量给你们争取嘛”。言下之意，各位看官也都明白，就不费话了。
赶紧回公司，开始准备资料。下午老板来了，给她也反映了，她苦笑着说：“各方面我们都作了考虑。尽量配合她们，抓紧把稽查搞完”。

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