建筑业、房地产业专项纳税评估案例

勇者无敌

一、确定对象
2005年5月份，我们分局根据区局布置开展专项纳税评估工作。通过对辖区中的建筑行业纳税户的建筑项目跟踪管理和税收缴纳情况，两者进行信息比对，从中发现数据中的异常。某建筑工程有限公司是辖区内几家规模较大的建筑企业之一。其主营市政工程、土石方工程、给排水工程和建筑工程施工等。企业所得税由国税征收。
二、评估分析
我们经查询税收征管信息系统、发票购领数、项目管理系统、2004年和2005年1-5月纳税人申报资料。并对此进行调查、分析，发现该企业在纳税问题上存在以下疑点：
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（一）、通过建筑业项目登记，我们发现该企业在2004年1月开工的某工程，于2004年10月8日进行工程决算，决算书总价6172528.8元（其中600000元分包给其他单位），企业将6000000元作营业收入，企业当期申报数为6000000元,存在少交营业税的疑点。
（二）、企业税源数据库中自有房产原值5892305.23元，土地使用面积8530平方米，企业2004年申报缴纳房产税41005.22元，土地使用税4001元，存在少缴房产税和土地使用税的疑点。
（三）、企业为建筑企业，其印花税实行核定征收，其核定率为建筑安装合同为收入的100%，税率为万分之三。根据企业的申报情况，2004年1—12月，企业的收入额为12213061.99元，计算应纳印花税为3663.92元，同期企业入库印花税为3152.46元，企业有少缴印花税的嫌疑。
三、询问查实
针对以上的三点疑问，我们对企业发出了约谈通知书，要求企业对我们发现的纳税疑问解释说明。通过与企业负责人及财务负责人的谈话得知，对涉及工程决算的收入，因为当时企业财务人员进行人事变动，企业2004年10月是新会计作纳税申报，因为以前会计按照6000000元已经计入营业收入，故企业的新会计就按6000000元作为当期的收入申报营业税及其他地方税。对此，我们要求企业进一步提供相关的证据材料，即提供2004年1-12月和2005年1-5月的纳税的明细材料、总帐、应收应付明细账、财务报表、相关的建筑承包（分包）合同、固定资产分类账、房产证、土地使用证、企业工作人员的工资发放明细表及每月的出勤表等证据材料。通过对企业所提供材料的进一步分析查实，对几项涉税疑问有了初步的结论：
（一）、企业2004年10月的某工程营业收入确认为6172528.8元，少申报营业收入172528.8元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，企业少申报营业税172528.8*3%=5175.87元；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，少申报城市维护建设税5175.87*7%=362.31元；根据其他相关的税法规定，企业少申报教育费附加及教育地方附加费5175.87*4%=207.03元。少申报印花税172528.8*0.03%=51.76元。
（二）、根据企业提供的固定资产分类账、房产证、土地使用证。企业应申报房产税5892305.23*70%*1.2%=49495.37元，少申报房产税49495.37-41005.22=8490.15元；企业应申报土地使用税8530*0.5=4265元，少申报土地使用税4265-4001=264元。
（三）、根据企业提供2004年1-12月和2005年1-5月的纳税的明细材料、总帐、应收应付明细账、财务报表。确定企业少缴印花税3663.92-3152.46=511.46元。
四、评定处理
对上述企业的相关地方税的评估情况，经与企业负责人及财务人员交流沟通，企业负责人和财务人员表示认可，同意及时自查补报入库，并表示要在今后加强对税收知识以及税收政策的学习。我们作出差异符合性结论，完成纳税评估报告的填制，向该企业发出纳税评估建议书。建议该企业补缴2004年度：营业税：5175.87元，城市维护建设说：362.31元，教育费附加及教育地方附加费：207.03元，印花税：563.22元，房产税：8490.15元，土地使用说：264元，合计15062.58元，并按规定加收滞纳金。
五、管理建议
（一）、通过对该户的评估，我们发现在日常征管中要及时掌握企业的基本情况，了解企业的经营状况，及时掌握企业经营情况的变化，同时也要注重与其同期税款进行对比分析，从中发现相关的疑点。

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（二）、通过项目管理系统和征收管理系统采集相关数据、有关指标，从而掌握企业的日常经营信息，同时要实施实地调查，掌握企业建筑项目工程进度，并对企业的各个数据指标相互之间的关系进行深入分析，从中发现可能存在的异常情况，实施重点评估。
（三）要加强与工商、国税、银行、社保等相关部门的信息沟通，全面掌握企业的情况，以便于在评估之前找到一些较大的差异，在评估中才可以做到有的放矢。
（四）、要加强与企业的交流沟通，使企业对各种地方税政策能及时掌握。通过这个评估案例我们可以看出，该企业由于对有关营业税的政策掌握不够深入，造成税款缴纳不足。我们要在日常税收征管工作中注意持之以恒地税法宣传，不断提高纳税人的纳税意识和纳税水平。以有效地避免因企
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业财务人员对税法认识不足而导致的纳税问题的发生。
XX地税局第三税务分局


对某房地产企业的纳税评估
一、 确定对象
2005年6月，分局选择了2004年经营收入超过1000万元的房地产企业开展专项纳税评估工作。某房地产企业由于2004年经营收入达27234万元，被确认为该批纳税评估对象之一。
二、 评估分析
评估人员首先在税收征管信息系统中查询得知，该企业为
2001年11月注册成立的有限责任公司，主营房地产开发，兼营租赁、其他服务等项目。2004年，该企业涉及两个房地产项目，其中一个在2004年2月就进入销售状态，开具房地产销售发票，并结转经营成本和销售收入。
针对上述情况，评估人员认为应将此次评估重点放在04年企业成本结转的正确性及核实企业是否据实申报营业税上（即企业所得税和营业税缴纳的正确性），因此，在评估中采用了下述几种方法：
（一） 选择与该企业已转销售状态项目的同等地段、同
等售价、同等进度、同时间开发项目的开发成本进行对比分析：


2004年某房地产企业开发成本与其他企业开发成本对比表
单位：每平方
单位名称
截止至
2004年已发生
的开发成本项目 某房地产
（总面积65552.13平方） A房地产
（总面积4332.18平方） B房地产
（总面积76892.55平方）
土地征用拆迁补偿费 1976 1800 1900
前期工程费用 549.61 626.77 603.99
基础设施费用 63.04 120 100
建筑安装工程费 1039.14 829.02 756.88
利息支出 262.21 321.21 356.98
其他 310 103 132.15
合计 4200 3800 3850
房屋每平方售价 4500 4300 4400
从上表我们可以看出，该房地产企业每平方米售价为4500
元，但其成本确达到每平方米4200元，与其他同类项目的售价与成本之比存在差异。从企业发生的各项成本来看，其建筑安装工程费为1039.14元/平方，占到总成本的24.74％，并远远高于其他同类项目。就此，我们产生疑问，该企业的建筑安装成本是否属实？
（二） 企业截止2004年共发生开发成本275318946元，至
2004年，企业已销售面积为42946.02平方米，按规定，企业2004年可结转的经营成本应为180373284元，而企业2004年报表反映经营成本为190033976.15元。企业究竟是按何法结转成本的呢？
（三） 对征管信息系统中企业的开票金额与申报税收情况
进行对比分析
企业开票额与缴税额对比表
单位：元
2004年开票金额 2004年缴纳营业税金额 2004年缴纳土地增值税金额 2004年缴纳印花税金额
预售房款发票 150056879.66 7502843.98 2115903.46 45017.06
租赁发票 150000 7500 0 7.5
我们从上表发现，企业2004年按照预售房款发票开票额的0.03％缴纳印花税，计算正确。但是企业未按开票数以1.5％的预征率预缴土地增值税。按规定，企业2004年应预缴土地增值税2250853.19元（150056879.66×1.5％），而企业实际缴纳土地增值税2115903.46元，存在疑点。
另外企业缴纳的营业税虽然在上表中符合逻辑对比关系，但评估人员认为还需要企业提供现金、银行存款、预收帐款、销售收入等明细帐及各类往来明细帐作进一步的核实。

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三、 询问核实
根据上述情况，评估人员向该房地产企业发出约谈通知，
要求企业就以下问题作出合理解释：
1、 建筑安装成本是否属实；
2、 按合法进行经营成本的结转；
3、 土地增值税是否按实申报；
4、 要求企业提供现金、银行存款、预收帐款、销售收入等明细帐及各类往来明细帐
2日后，企业负责人和财务负责人如期进行约谈。在约谈
中解释说，由于项目在2004年年初就全部竣工，并进行决算。在与各施工企业签订的建筑合同中，原签订的合同价总计确为4200元/平方，后实际操作下来，由于不可控制因素，实际成本价为4050元/平方，且全部有合法凭证入帐。另外150元/平方企业未收到票据，是按照合同价估价入帐的。目前企业正与施工企业为工程款陷于拉锯战中，此部分未实际发生的工程款是否能收回属不确定因素。评估人员对此将有关政策对其解释：企业在收到合法票据后才能列支开发成本，多列的不实成本企业不应入帐。
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其后，企业又解释说，由于2004年换了一个新会计，该会计缺乏做房地产企业财务的经验，因此在2004年经营成本的结转未按照税务部门的规定执行。
对第三个疑点，企业解释是2003年度土地增值税按1％预缴，2004年度调整后按1.5％预缴。2004年度企业开具的150056879.66元预售发票金额中有8996648.76元为原应在2003年到帐的按揭款，在实际操作中企业已作为2003年度的开票额按1％申报土地增值税。后由于银行方面的原因，企业未在规定的2003年底前收到该笔款项，而是之后到2004年1月才到帐，造成了申报的差异。
核实了前三点疑问，评估人员对企业所带资料对企业申报的营业税的正确性进行进一步审核，发现企业在2004年12月26日“银行存款”借方发生1000万元的收入，其所对应科目是“应付帐款”，明细为所收某中介售房机构。对此，评估人员要求企业作出合理解释。企业解释说：由于项目销售采用的是“包销”形式，在与中介售房机构签订的合同中约定，如果在2004年11月前。中介售房机构未完成预定的20000套房屋销量，那么由中介机构先垫资缴纳相应的房款，待以后售出后再逐步退还。对此，评估人员宣传了有关税收政策：根据国税发【2003】83号文的规定，企业采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。因此企业2004.12.26收取的1000万元应作为收入纳税。
四、 评定处理
经过评估分析和询问核实，评估人员确认了疑点一至疑点
三，并发现企业缴纳营业税不实。鉴于企业涉嫌偷税，且所涉税款金额较大，评估人员制作了纳税评估工作报告，作出异常恶意性结论，并填制纳税评估选案移送建议书，经分局领导批准后，移送稽查局查处。
经稽查人员进一步核实，该企业虚列开发成本9832819.5元，2004年可结转经营成本为173931381元，多列支经营成本16102595.15元，少预缴土地增值税44983.24元，另有1000万元未做收入。要求企业补缴了相应的企业所得税、土地增值税及营业税和滞纳金，稽查部门将有关情况反馈至评估部门。
五、 管理建议
评估人员通过该户评估，向征管部门提出如下建议：
1、 平时应加强财务人员业务培训，并要求企业聘请有一定
资质和经验的财务人员上岗，以防造成不必要的麻烦。
2、税务人员应平时加强对企业在税收征管信息系统中的各类数据信息对比，及时发现问题，防止税收的漏征。


案 例 分 析
案件情况：
港商合资企业XX房地产有限公司，注册资本300万元。企业主要经营：XXXX大厦的开发和销售。其中方股东为XX市XX综合开发公司（40%），外方为香港XX投资有限公司（60%）。
公司双方股东于97年签定股份转让协议，中方把35%的股权转让给外方，并约定，由合资公司支付给中方股东管理费360万元，投资回报840万元，该款项由合资公司按售房交付条件将XXXX大厦8楼共2230平方米以5500元/平方米的价格折抵给中方，在97年底或大厦竣工时交割，且该款项应已含各项应纳税费。该协议由XX市利用外资管理委员会批复后生效。而外资委的批复中仅是同意中方以转让35%股份的注册资本金和1200万元的资产评估增值为股权转让价格进行转让。

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协议签署至今，相关8楼资产并未按协议约定办理交割，权属仍为合资公司所有。其中，8楼共有房产18套，在未有任何一方股东授权委托的情况下，已由合资公司出售7套，并向业主开具合资公司的销售发票，记入合资公司销售收入，并由合资公司交纳相应营业税及附加后的余款支付给中方公司充抵前述协议应付款项。
现中方股东因经济纠纷，XX市YY法院依据上述协议认为该8楼资产应属于中方公司所有，并查封扣押了剩余的11套房产用于抵偿给其债权人XXXX基金管理中心。合资公司对此行为认为将使协议约定的税款由中方负担事项无法实现而使合资公司蒙受损失，故已向市中级人民法院提起复议，中院已受理，现正等待裁决。
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根据科内工作安排，我小组于XX年X月X日对该单位有关XX大厦8楼折抵给中方XX综合开发公司的相关纳税情况进行了专项纳税评估。在检查过程中，我们重点对有关协议、外资委批复、相关房产的销售以及帐务处理方式进行了调查取证，并对公司总经理做了询问笔录。根据上述情况和调查取证结果，我们认为，无论8楼资产权属归谁所有，房产销售实际是通过合资公司实现的，并记入合资公司销售收入，不存在委托代销的情况，因此，对已售出的7套房产合资公司交纳相应营业税及附加正确；对被法院扣押的剩余11套房产如果最终法院裁决过户，则视同销售才能成立，合资公司应交纳相应营业税及附加。

案例分析：
该案件的重点在于XX大厦8楼房产的视同销售行为是否发生，如何计税。
1、 首先，如严格按照协议约定履约，则企业应于97年或大厦竣工后，把8楼房产过户交割给中方。此时，企业应该做房产销售，且销售收入应以2230平方米*5500元/平方米=12265000元记入，交纳营业税及附加12265000*5。05%=619382.50元后，余额11645617。50元冲抵应付中方款项。对已售出的7套房产，应做销售退回或由中方委托代售。
2、 其次，如按照企业实际操作方式，1200万元的应付款项与8楼销售并没有实质联系，仅是指定用该项收入来支付特定的应付款项。对实际已销售的7套，按实际取得收入计税；对剩余11套房产，目前无须计税，如法院强制判决过户，则销售成立，应予计税。
3、 但是，这其中有个计价问题，即这11套房产究竟是按照5500元/平方米的协议定价计算还是应该按照偿还所欠中方款项，即1200万元减去前期已售出7套抵付欠款的金额计价？甚至按照协议还应扣除所涉税款？
4、 由此引发的问题是：我们的计税依据究竟是协议还是企业实际操作？目前我们赞同按照企业实际操作进行，理由是较符合企业实际情况，且认为该协议是特殊时期的特殊产物，存在很大缺陷。但是，法院扣押的依据就是这份协议，如终裁需要过户，也就意味着协议的有效性和约束力，如法院裁决中不特别提及11套房产的折抵金额及涉税事项的处理，我们将面临计税依据的尴尬！



涉外分局

linda8866

很好的资料。学习了，谢谢楼主分享。