土地增值税清算的基本政策

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土地增值税清算的基本政策


近四年来出台的主要土地增值税文件简介及其政策趋势：
（一）《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号文）
       对预征、清算、投资或联营等作了技术层面的明确与从严处理。
（二）《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
（国税发[2006]187号）
       对清算的条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行了技术层面的规范和明确。
      （三）《土地增值税清算鉴证业务准则》
       对税务中介机构参与土地增值税清算，提供了操作依据与落实要求。
（四）《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008]318号）
       明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。
     （五）《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）
       各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。为落实国税函[2008]318号要求税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。
     （六）《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）
       是对土地增值税征收管理工作制定的较完整的规范性文件，对税务机关的土地增值税清算工作提出了明确要求（国税发[2006]187号是对企业的要求），特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。
（七）《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）
        对利息、拆迁等作了技术层面的明确与从严处理。
     （八）《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）
是在《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）印发仅6天后再次印发的文件。
       以前的财税[2006]21号、国税发[2006]187号、国税发[2009]91号等立法依据是税收征管法与土地增值税暂行条例，且大多停留在技术操作与重申明确层面。而本文件则表示，要 “充分发挥土地增值税调控作用”。也就意味着国家将利用土地增值税这一杠杆，调节房地产市场及其由此引起的级差收入。主要对土地增值税的预征与核定征收等问题进一步做出了更加名曲的规定，较大幅度的提高了预征率与核定征收率。
从上述4年共8个土地增值税管理文件看出，国家税务总局对土地增值税的征管一刻也没有松懈，而且是有趋严趋紧的感觉。特别是在全球金融危机、中国房地产市场火爆的近几年，不断出台清算准则、管理规程等新政策，进一步强化了土地增值税的清算管理，加大了土地增值税的稽查力度。
一、土地增值税纳税人：
《土地增值税暂行条例》第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取得收入的单位及个人，为土地增值税的纳税人。
转让：《土地增值税暂行条例实施细则》第二条：转让是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
国有土地：《土地增值税暂行条例实施细则》第三条，国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
地上建筑物：《土地增值税暂行条例实施细则》第四条，地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
附着物：《土地增值税暂行条例实施细则》第四条，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
收入：《土地增值税暂行条例实施细则》第五条，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
单位及个人：《土地增值税暂行条例》第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。所称个人，包括个体经营者。
赠与：（一）、房屋所有人、土地使用权人将房屋土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人的；（二）房屋所有人、土地使用权人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
社会团体：包括中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及民政部门批准成立的其他非盈利的公益性组织。
二、土地增值税的预征
（一）政策规定：

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