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人们在前些天争议是否应开征“房产税”的乱相后，终于看到了土地增值税这个房地产调控的通行利器开始展露峥嵘，国家税务总局26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》（以下简称《清算通知》），明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。此前于5月12日发布的《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》，虽然没被多少人关注，但实际却是与土地增值税相关的一个重要信息。
正如我一直强调指出的，按既有法规严格清算和征收土地增值税，无论是对于当前的房价及市场走向，还是对长远的市场规范，都有着至关重要的作用。关心房价及市场的人们包括与此相关的重要主体开发商、准备购房人、征税机关，关注的重点一定是这两个关键问题：
一是土地增值税如果真正能够得以清算及开征，对当前市场将会有什么影响？二是仅凭这两个《通知》到底能不能把94年就出台但一直没有执行的文件执行起来？
就第一个问题而言，清算增值税的政策即使实施的程度大打折扣，都会严重打击当前市场上“缩量不降价”的信心和底气。
正如我在博文《试析楼市可能逆转的传导路径》所言，在房价逆转之前，开发企业都会在资金条件允许或千方百计维持资金链的情况下维护房价不降，以防止进一步加大“买涨不买落”或“一发不可收拾”的效应。但我在分析这种形势时已经指出，这是在当前市场环境下特别是没有征收土地增值税的情况下才会这样。开发商这样做的底气来自“挺过来后”，高房价及高利润甚至暴利可以轻松地化解高息融资的成本。现在增值税的清算就改变了这一前提，高房价及高利润或暴利都意味着“高增值”，就要相应地被征收高额税收，在这种情况下，再作高息融资、死撑房价就会得不偿失。
因此，稍微明智点的开发商都会算出这样的帐来，与其死撑后还要被收取高额的增值税，还不如现在降价销售实现资金回笼及可观的利润，两相比较，由于增值税的原因现在降价销售要比死撑后的高价销售还要有利。况且，有了增值税这一利器，就长远而言高利甚至暴利的高房价已经失去了支撑。
这样分析下来，清算增值税的新政策将使当前市场“缩量不降价”的观望和僵持被迅速打破，降价实现销售也即降价获利、降价解套会很快成为开发商的首选。
就第二个问题而言，94年就应该收取的土地增值税，会不会因为这样两个《通知》就能真正征收到位？我们可以回想到06年底时，面对高涨的房价，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从次年2月1日起全面清算土地增值税，最终也并没有如人所愿，如果人们因此而担心这两个《通知》的效果，也应该是有道理的。这里面确实有利益的博弈，但不存在增值税不好计算的问题，因此能不能征收到位，就主要看国家及国家税务机关的决心和智慧，也包含了民众及舆论的力量。
不管出于什么目的，反对或认为土地增值税不能征收的，其理由都是很牵强的。一种理由认为，只要还有一套房没有实现销售，整个楼盘的土地增值税就不好清算，这次税务总局发布的《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》对此是有一定针对性的。《通知》指出，“无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额”。也就是说，不管你什么时候实现最终销售，我先把你的成本确定下来，因此“秋后算账”便有了依据、也总是有时间的。
其实，征收土地增值税完全可以不等到清盘，按套、按批次都可以计算增值，可以不把全部销售加起来再统算。比如，前面一批房屋卖了高利，就按照高利来征收，后面批次的卖了低利，就按照低利来收，否则，前一批卖了暴利，后面再卖给关系户或种种原因微利甚至亏本，还能两相冲抵不缴税，就失去了增值税的本来意义。
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发表于 2010-7-1 06:46:19
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发表于 2010-7-5 19:52:49
