房地产公司“合同签订日期”与“约定交付日期”的差别分析

姜虎

　　某市税务机关2009年8月对某房地产开发企业纳税评估，评估过程中从该企业的纳税申报中没有发现异常，但是在整理评估底稿过程中，发现该企业签订的《国有土地使用权转让合同》涉及的日期有点问题。

　　该企业情况为：2007年通过出让方式取得一宗国有土地，与国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》日期为2007年5月31日，合同未约定土地的具体交付时间，据介绍，2007年6月30日该宗土地才实际办理交付手续。该企业缴纳城镇土地使用权的开始日期是2007年7月1日。

　　该企业认为，尽管2007年5月31日与国土资源局签定了出让合同，合同的有效执行应当自2007年6月1日起开始，并且土地的实际交付日期以交付证明书为准为2007年7月1日，也就是说该企业实际使用土地的有效日期是2007年7月1日起，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当缴纳土地使用税。自2007年7月1日起实际使用土地的日期计算缴纳城镇土地使用税是正确的。

　　税务机关认为，根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号），从2007年1月1日起，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。该企业2007年5月31日签订合同且合同中未约定土地具体的交付时间，应当自2007年6月1日起计算城镇土地使用税。

　　该企业的问题并不复杂，企业的理解尽管合情却不合法，财税[2006]186号特别强调了首先按照合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，也是考虑了使用人的实际使用日期，在没有做此约定的情况下，才按照合同签订日期确定。

　　该案例说明房地产开发企业对于财税[2006]186号所强调的“合同签订时间”和“合同约定时间”没有充分地认识和理解，土地前期运作人员多不清楚税法的具体精神，尽快拿到合同也就完成了任务，财务人员拿到合同往往木已成舟，内部缺乏应有的协同。如果该企业晚一天签订合同，签订日期为2007年6月1日，就可以按照实际交付日期2007年7月1日起缴纳城镇土地使用税；如果该企业在合同中约定土地交付日期为2007年7月1日，就可以自2007年8月1日起缴纳城镇土地使用税，多补充一句话，就可以免交两个月的税金支出，何乐而不为呢？

慕雪可儿

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财务人员往往会碰到这样的事，确没办法