2009年房地产创造1万亿暴利 结构调整受阻高房价

嫦娥一号

2010年06月06日 23:07谭志娟投资者报



　　进入6月，本轮房地产调控进行到很关键的“相持阶段”。而近期房地产市场出现了调控政策方向不明，政出多门，各部门观点不一的现象。那么，房地产调控政策到底未来趋势如何？是否应该继续调控下去？中央的“调结构”是否会半途而废？
　　对此，中信建投首席宏观分析师魏凤春6月1日在接受《投资者报》记者采访时表示，判断针对房地产的政策是否会继续，首先要关注政府出台地产新政的目的是什么。“政府的目的是将房价降下来，而现在房价还没有实质性下降，因此政府对房地产的调控会继续下去，可能力度与节奏会有变化。”魏凤春称。

　　2009年房地产创造1万亿暴利
　　房地产行业到底算不算暴利行业？这个话题一直是业内外争论不休的焦点。但多位接受记者采访的专家均认为，近几年房地产开发确已成为一个暴利行业。
　　据了解，国际上房地产业的利润率一般在5%上下。而安邦首席宏观分析师徐斌日前在接受《投资者报》记者采访时却指出，我国房地产开发的平均利润率基本上是在10%以上。
　　万通地产
董事局主席冯仑曾公开表示，开发商平均资产收益率达不到5%，华远集团董事长任志强也称过去几年平均的行业利润率只有8%左右。
　　而上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，与大部分行业社会平均利润率7%至8%的水平相比，30%以上的利润率就算是暴利了，而近年来房地产开发的利润普遍在此水平。
　　另根据国土资源部城市地价监测信息，2009年全国城镇商品住房的平均成本，每平方米约2500元。而据此算出，2009年中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元。
　　与此同时，中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，开发商的暴利关键不在于成本，“暴利”的一个重要来源是土地升值。他算了一笔账，假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的，到销售时，楼面价可能涨到了5000元，每平方米净增3000元利润。他所算的这笔账很直观，既解释了开发商为何疯狂炒地的原因，也道明了房地产暴利的其一个渠道。
　　为此，房地产是个暴利行业已是不争的事实。此外，从我国亿万富豪排行榜也可以看出，中国校友会网最新发布的《2010中国亿万富豪调查报告》显示，涉足房地产、能源和IT三个行业的亿万富豪数量，占1999~2009年中国富豪榜上榜亿万富豪总数的50%。其中，涉足房地产行业的富豪人数最多，几乎占全部富豪的1/3，有567人，约占富豪总数的28.96%。
　　高房价让经济结构难调整
　　近年来，多个行业的企业纷纷抢滩房地产，不论是海信、海尔等制造行业的龙头企业，还有中国平安
、中国电信、中国人寿
等电信、保险企业也均涉足房地产行业。
　　“这说明我国房地产市场过热，亟需国家调控抑制其泡沫，使其降温。”对此，知名房地产专家陈真诚日前在接受《投资者报》记者采访时如此表示。
　　事实上，“门外汉”进入房地产行业并非突然，有如此轻松赚钱的行业，谁又不想分杯羹。而当大量资本涌入地产业后，其结果将影响到目前的结构调整。
　　为此，“调结构需要压缩房地产暴利，否则调结构很难进行下去。如果房地产行业没有这么高的利润，相信很多非房地产企业不会轻易进去。”魏凤春告诉《投资者报》记者。
　　同时，社科院学部委员、社会政法学部副主任景天魁也认为，长远来看，房地产业不利于我国经济发展方式转变，“房地产所带动的大多是劳动密集型或生产低附加值产品的行业，尤其是普通的钢材、水泥等建材行业，科技含量不高。房价高涨势必延续原有的经济结构，反而把高能耗、高污染的企业救活了，还何谈加快经济发展方式转变？”
　　国家行政学院决策咨询部研究员王小广对此也持相同看法。他指出，房地产并不是一个技术领先或对技术进步有明显推动的行业，它的过快过猛发展，只会增加更多的高耗能产品需求(如低档钢铁、水泥等)，使我们面临的资源环境压力更大。同时，它会在需求和价格上，对技术含量高的产品形成逆激励，不利于其他产业、产品结构升级。
　　据记者了解，我国的企业进行技术创新和产业升级的收益是不低的，有人估算可能达15%。但为什么企业还是不愿意进行技术创新和产业升级呢？其原因就是炒房等投机性行为，收益高、风险低。只要房地产暴利持续存在，社会资金、人才及其他资源，都会很自然地偏好于房地产，也不必辛苦地搞自主创新。
　　当下房地产的诱惑太大了，这必然产生一种反结构调整效应。一些利润率不低的行业也不想守本分，把剩余资金大量转投房地产。为此，王小广提出，房地产暴利被压缩的空间正是结构调整的空间。他认为，“要加快结构调整，必须改变这一环境，下决心让对产业升级作用很小，让资金、资源占用极多的房地产回归常态，压缩其暴利空间，让结构升级的重点行业有更多的资金和资源供应，企业家更乐于本业搞创新。”
　　调控要坚持政府不会放弃调控持续性，才能降房价
　　“政府出台地产新政的目的是将房价降下来，而现在房价还没有实质性下降，政府不会轻易放弃对房地产的继续调控，只是调控的力度与节奏会有变化。”魏凤春称。
　　目前，房地产新政已实施一月有余，虽然有恒大地产等个别开发商价格稍许松动，但整体上依然坚挺。而地产企业不降价表明他们目前的财务压力还不大。据悉，“万保招金”四大公司就是如此：一季报，万科
账面货币资金近180亿元、保利地产
139亿元、招商地产
81亿元、金地集团
86亿元。此外，四家公司还有大量的预收款，截至一季度末分别是367亿元、346亿元、94亿元、83亿元。这些预收款可以结转为银行存款。
　　“房地产调控应该继续坚持下去，否则这次调控没有实质性效果。”徐斌告诉《投资者报》记者。
　　同时，陈真诚也强调，事实上，国家还在继续深化调控房地产。从近期出台的土地增值税清算与房产税的开征可看出，政策以组合拳的方式对房地产市场进行调控，其目的仍是打压房价。
　　他同时认为，不过，在短期内，房价大幅下跌的可能性不大。到7月份公布半年度宏观经济数据后，房价将出现明显下降。从2008年的经验看，房价出现明显下降往往要比成交量下降滞后3个月左右。到7月份，不但成交量已下降了约3个月，调控新政策也已出台了约3个月，效力将比较有效地释放。
　　不过，“如果地产企业对其销售价格死扛不降，进一步针对地产的调控政策很可能会实施，调控将直指地产企业的喉咙——资金。”魏凤春也表示。他还预测，或许会对地产企业的信贷做出控制。

fanyingji

有限专业的东西好像说的不对！！！