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标题: 解读国税函[2010]220号：土地增值税清算新规与所得税政策又增区别 [打印本页]

作者: 学习房地产 时间: 2010-6-1 20:52
标题: 解读国税函[2010]220号：土地增值税清算新规与所得税政策又增区别
近日，为了进一步做好土地增值税清算工作，国家税务总局下发了《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）就土地增值税清算工作中有关问题作出明确。笔者结合相关政策解读如下。

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题
　　土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　解读：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）规定纳税人下列情形之一的，应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。纳税人符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情况。

　　纳税人具备以上条件，无论是主动清算还是被动清算，都要首先面临一个问题，就是如何确定收入总额。根据国税函[2010]220号具体可归纳为以下两种情况。
　　1、开发项目销售完毕且已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入
　　开发产品销售收入若会计处理均通过“预收账款”科目核算，则“预收账款”各年度该项目累计发生额即为收入总额。此种情况下，商品房确权面积已经完成，确权面积结算价款已经确认，最终结算发票已经全部开具，依据发票所载金额确认土地增值税收入是成立的，某些省市规定开发商只要销售收款就必须开具发票，比如天津市。所以发票所载金额能够准确反映出商品房销售收入。这种情况下清算时要注意复核编制的项目签约销售清单、确认面积结算单、销售发票或销售收据是否一致，相互勾稽关系是否成立。

　　此外，未在“预收账款”科目核算的属于转让房地产的全部价款及有关的经济收益的收费项目也应当计入收入总额。对于开发商在项目开发过程中代收费用是否计入收入总额缴纳土地增值税，要注意财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》[1995]48号文件中规定：“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可做为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用”。因此，若房地产开发企业不是按照县级以上人民政府的规定要求代收的费用，则也要作为开发产品的收入总额征税。财务处理计入“其他应付款”科目核算，可能导致销售合同清单、销售发票清单与会计科目“预收账款”收入总额不相一致。所以清算时对于销售收入总额要分析填列。

　　国税发[2006]187号规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。所以销售收入总额还要首先分期确定，然后分类确定。

　　2、未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　并不是所有省市均要求开发商收款就要开具发票，甚至以前年度尚未清算的老项目也存在一定程度的欠开发票现象，仅依据发票所载金额不能如实反映开发产品销售总额，特别是开发产品已售未收款在财务账目也没有反映的情况下，哪么清算所依据的第二重要资料就是交易双方签订的销售合同，按照合同所载的售房金额及其他收益确认收入也是成立的。但这种方式不能保证清算时是否已将全部销售合同如实包括，不能确认是否全部销售合同均属备案有效。无论纳税人还是主管税务机关，对于开发项目的开发楼栋、开发套数、规划面积、预售面积、确权面积等基本数据要进行逐一复核，印证相互勾稽关系。

　　开发项目开始清算，按照开发商编制的项目销售合同签约明细表确认收入，若没有考虑已经按照实际确权面积进行结算的补、退房款差异，仍会存在误差。

　　《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套（单元）计价的房屋，误差范围在合同约定的范围之内一般不会产生补、退房款。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积×100%
　　当面积误差比绝对值超过3%时，房地产企业有可能支付客户退房的房价款利息以及承担超出3%部分的房价款，还有可能双倍返还客户绝对值超出3%部分的房价款。
　　支付给客户退房款以及双倍返还客户绝对值超出3%部分的房价款房地产企业可以冲减其销售收入。
　　确权面积结算差异是客观存在的，补、退房款是正常的，不过实务中一般都能控制在3%以内。但结算资料要保存完整，以备核查。
　　二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题
　　

[ 本帖最后由学习房地产于 2010-6-1 21:02 编辑 ]

作者: 向往春天 时间: 2010-6-1 20:57
面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积×100%

作者: 曾韦韦 时间: 2010-6-1 22:06
学习先，感谢楼主的分享

作者: 只供精品 时间: 2010-6-1 23:16
谢谢！好好学习，

作者: lh11399 时间: 2010-6-2 08:00
学习学习..................

作者: 老年使者 时间: 2010-6-2 08:34
谢谢！谢谢！内容也不错！！！！！

作者: ahhf0116 时间: 2010-6-2 08:51
哦
要认真研读一下了

作者: liuhuan 时间: 2010-6-2 09:21
学习看看吧

作者: deeds 时间: 2010-6-2 09:29

学习

作者: qianliche 时间: 2010-6-2 09:30
感谢楼主分享，好好学习，天天进步

作者: giraffe 时间: 2010-6-2 10:13

新人来学习

作者: 李海一 时间: 2010-6-2 10:49
标题: 好东西大家分享
好东西大家分享，谢谢！

作者: 大千仔 时间: 2010-6-2 14:44
我晕应该好好看看那马上就清算了

作者: lifanjun 时间: 2010-6-3 11:49
这份资料还是很不错的，呵呵

作者: 初初 时间: 2010-6-3 12:40
正值清算,看看有益

作者: 雨.霏 时间: 2010-6-3 22:44
要认真研读一下了

作者: 东方春晓 时间: 2010-6-4 13:42
学习新文件开阔新视野

作者: 工作愉快 时间: 2010-6-4 20:12
学习土地增值税新文件

作者: man-yy 时间: 2010-6-5 12:29
标题: 谢谢
新知识，需要好好学习。。。谢谢

作者: 非墨 时间: 2010-6-6 19:18
学习先，感谢楼主的分享！！

作者: 一路前行 时间: 2010-6-7 08:37
房地产迎来了政策密集期

作者: 呢呢2009 时间: 2010-6-7 09:08
标题: 谢谢楼主
学习学习，谢谢楼主

作者: 临江仙 时间: 2010-6-7 10:53
学习中啦.想多多了解.

作者: zhoude0574 时间: 2010-6-7 11:04
学习先，感谢楼主的分享

作者: yobbo 时间: 2010-6-7 11:09
学习先，感谢楼主的分享

作者: 妩媚 时间: 2010-6-7 23:42
不要藏起来，一起学习不好吗？

作者: 叶锦凤 时间: 2010-6-8 08:24
标题: 学习
感谢感谢要努力学习!

作者: 媛宝 时间: 2010-6-8 10:57
学习学习，谢谢～～～～～～

作者: 一名 时间: 2010-6-8 11:32
感谢楼主的知识分享，好好学习一下

作者: gry99 时间: 2010-6-8 15:32
好好学习下，下一步要用了

作者: 涯思 时间: 2010-6-10 07:36
学习新的土地增值税政策

作者: 晚风 时间: 2010-6-10 11:20
学习先，感谢楼主的分享

作者: 风影相随 时间: 2010-6-10 11:28
学习一下，

作者: 皮波 时间: 2010-6-10 15:41
我学习中学习中！！！！！！！！！！！

作者: 紫丁香001 时间: 2010-6-10 23:26

认真研读和学习

作者: corrine784533 时间: 2010-6-12 14:08
这房地产的钱也不是好赚的，天天这么多文件

作者: feiyet 时间: 2010-6-17 10:29
感谢楼主分享，好好学习，天天进步

作者: 飘泊税官王越 时间: 2010-6-17 16:45
认真学习一下下

作者: 希源 时间: 2010-6-20 23:53
好好学习以下这些区别

作者: ZZJT2008 时间: 2010-6-21 09:14
学习了
谢谢

作者: 向往春天 时间: 2010-6-28 15:30
谢谢！好好学习
出

作者: 小振 时间: 2010-6-28 17:20
不错的内容哦，谢谢

作者: 南山 时间: 2010-6-30 15:25
学习学习!!!!!!!!!!!!!!!!!

作者: 蒙会计 时间: 2010-7-2 22:54

房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-33106-1-1.html

作者: 蒙会计 时间: 2010-7-2 22:57
谢谢！谢谢！内容也不错！！！！！

作者: 帝企鹅 时间: 2010-7-4 17:34
感谢楼主分享，好好学习，

作者: 开心心雨 时间: 2010-7-8 09:17
好东东，分享了，谢谢

作者: yikang 时间: 2010-7-8 15:15
土地增值税清算新规与所得税政策又增区别

作者: 大海浪花 时间: 2010-7-9 14:30
房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题中是什么

作者: woniu 时间: 2010-7-9 15:54
xiexiexiexie,xuexixuexi

作者: judezheng77 时间: 2010-7-9 16:52
感谢楼主分享
认真学习下

作者: 广西河池 时间: 2010-7-12 15:51
学习学习。。。。。，，，，

作者: panguifu 时间: 2010-7-12 16:32
学习学习，谢谢了，进步了。

作者: 雄基物业 时间: 2010-7-13 17:42
新规定要及时学习，谢谢楼主分享

作者: 曼果果 时间: 2010-7-14 08:36
真的很不错。看看吧

作者: 昂达 时间: 2010-7-14 08:43
标题: 挺好
文章写的挺好，值得一读

作者: 冰点2001 时间: 2010-7-16 10:52
个人觉得，好多规定太理论化了。操作起来有难度

作者: 茅草山人 时间: 2010-7-16 11:10
标题: hao
感谢楼主分享，好好学习，天天进步

作者: hsc893 时间: 2010-7-16 11:16
清算中，波切需要

作者: 墙角的花 时间: 2010-7-16 11:23
thanks

作者: 元一 时间: 2010-7-16 11:29
太应该学习下啦！！！！

作者: zhongli2009 时间: 2010-7-16 17:05
学习先，感谢楼主的分享

作者: klc0848 时间: 2010-7-19 13:02
看一下希望有所帮助

作者: 布丁狗 时间: 2010-7-19 15:14
睇睇！！！！！！！！！！！

作者: 锁澜 时间: 2010-7-20 14:22
学习先，感谢楼主的分享

作者: 江苏毛毛头 时间: 2010-7-24 21:28
感谢楼主分享，好好学习，天天进步

作者: 李志晓 时间: 2010-7-24 22:58
非常感谢楼主分享！！

作者: 散步的猪 时间: 2010-7-27 15:21
哦
要认真研读一下了

作者: 颜色猫 时间: 2010-7-27 22:05
好东西，多谢分享！

作者: hua.total 时间: 2010-7-31 22:30
学习先，感谢楼主的分享
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-33106-1-1.html

作者: 陆军 时间: 2010-8-10 20:24
学习了谢谢分享

作者: 龙登地产 时间: 2010-8-10 20:44
看看，感谢楼主分享。

作者: yikang 时间: 2010-8-12 17:45
好像这篇文章看过了！！！！！！！！！！！！

作者: wsy1982 时间: 2010-8-16 12:06
来学习新规定！！！！！！！

作者: 小海子 时间: 2010-8-18 17:53
回复真麻烦，不能直接看啊

作者: 梨瓜 时间: 2010-8-20 10:32
谢谢楼主提供的资料，学习了

作者: 积极向上 时间: 2010-8-20 15:59
220号文件是土地增值税清算的很重要的规定，一定要搞清楚明白

作者: 曾韦韦 时间: 2010-8-20 16:32
标题: 拆迁安置补偿
国税发2010.220号文件中第六条，每个人理解都不一样啊，
在云中飞老师的讲解中，不能简单的理解视同销售收入和视同销售成本是一样。
视同销售会产生所得

作者: 杨小滨 时间: 2010-8-22 21:25
学习先，感谢楼主的分享
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-33106-1-1.html

作者: 磬石主人 时间: 2010-8-25 23:27
学习－谢谢分享！！！！！！

作者: 七宝 时间: 2010-8-27 10:35
学习一下,谢谢楼主分享

作者: 龙行天上 时间: 2010-8-27 21:15
学习学习总是好的

作者: 尤隼 时间: 2010-8-28 12:59
这个重要我要看看多谢！

作者: 斯岸伊人 时间: 2010-9-1 11:33
内容不错，好好学习

作者: 空见神僧 时间: 2010-9-1 15:17
多谢分享学习了先

作者: 广州朱先生 时间: 2010-9-3 16:54
8888888888

作者: 肖博 时间: 2010-9-5 17:17
人生很多不如意，多想一些快乐事。

作者: zjy1053 时间: 2010-9-6 10:19
好好学习，天天进步

作者: chenxiumin 时间: 2010-9-6 21:14
这个东西很重要，学习下

作者: 肖博 时间: 2010-9-7 11:53
专心、耐心
细心、坚心

作者: wengzhy909 时间: 2010-9-7 14:50
学习学习再学习

作者: 云端之上 时间: 2010-9-9 22:38
标题: 感谢楼主的分享
感谢楼主的分享

作者: 雁过无痕 时间: 2010-9-17 16:39

学习，学习了

作者: sunnycaixia 时间: 2010-9-18 10:41
学习学习，天天进步，谢谢分享

作者: YLH5673 时间: 2010-9-20 12:28
学习中感谢中，磕头了，感谢了行不

作者: 四川成都 时间: 2010-9-21 20:05
土地增值税清算新规与所得税政策又增区别

作者: 沈丽玲 时间: 2010-9-27 15:20
学习学习学习学习

作者: 断炊 时间: 2010-9-27 15:25
标题: 土地增值税
土地增值税的清算太复杂了，一个头给弄得两个大

作者: 林飞云 时间: 2010-10-5 14:31
感谢楼主分享，学习一下

作者: suim 时间: 2010-10-7 19:07
好的，谢谢

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