房地产项目管理中若干问题的认识

嫦娥一号

房地产项目管理首先是一个系统工程，在项目管理中，需要综合运用战略管理、信息管理、生产运作管理、营销管理乃至公共管理等多学科多专业的理论去指导管理实践。

　　房地产项目管理指在房地产开发建设中的围绕项目全过程运作的企业管理。房地产项目管理是一门新兴的管理科学，它是指在一定的时期内，为了完成房地产企业(一个或多个并行)既定开发项目任务目标，通过项目管理的运行机制，达到对房地产企业有限资源进行有效的计划、组织、控制从而实现既定开发项目任务目标的一种系统管理方法。首先，房地产项目管理是为了成功实现既定开发项目任务的目标。其次，这个既定开发项目任务的目标的实现要受到工期、预算及其他条件的限制。

　　在现代房地产项目中，由于项目本身的复杂性和庞大性，它往往涉及到许多专业部门，不仅仅是项目建设单位或项目投资单位。在项目的建设过程中，尽管不同的参与者所承担的工作任务不同，但是各参与者及其工作任务共同构成了房地产项目管理的完整体系。

　　一、当前国内房地产项目管理要求

　　正因为房地产开发项目与一般项目相比，有着不同的特点，因此，房地产开发项目管理也有着与一般项目管理不同的要求：

　　房地产项目管理更强调程序与流程管理，这也是大部分房地产企业采用链条式(职能式)管理方法的原因。因为房地产开发项目面对的是动态、复杂的产品需求市场与政策法规环境，故此房地产开发项目管理更强调灵活与应变；投入大，风险高，故此更强调时间与质量管理；资源占用多，系统性要求高，故此更强调统一筹划与协调，但统一筹划与协调需要的是相对的集权，这又可能威胁到管理的灵活与应变，需要达到一个平衡。项目经理圈子

　　房地产项目管理首先是一个系统工程，在项目管理中，需要综合运用战略管理、信息管理、生产运作管理、营销管理乃至公共管理等多学科多专业的理论去指导管理实践。同时，不同专业、不同学科的理论必须在遵循房地产项目独有的程序性、系统性原则的前提下，在统筹考虑房地产项目的各种约束因素后，通过协调运行，能最大限度的发挥作用，合理有效地调配各种资源，占领市场，规避风险，赢取利润。

　　二、房地产项目管理体系及内容研究

　　㈠房地产项目管理系统的基本内容

　　房地产企业开发项目涉及到众多内容，但是成功的房地产项目管理并不将这些内容孤立开来，而是把它们构造一个有效的系统—房地产开发项目管理系统。各项内容归类成为系统的各个环节，各个环节服务于统一的项目投资战略思想，围绕同一个项目目标，遵守共同的管理原则：各个环节有着层次区分，有着性质区分，有着功能区分；各个环节由对应的房地产项目管理thldl.org.cn人员负责并在特定的时间内运作；各个环节根据各自的管理标准，接受上一环节的输出，成为下一环节输入。

　　㈡房地产项目管理体系各阶段主要工作内容

　　下面简单阐述一下房地产项目管理体系各阶段主要工作内容。项目经理博客

　　⑴项目概念阶段

　　此阶段主要根据公司的整体战略规划选定项目部对选定项目进行初步和详细可行性研究并制订项目商业计划书。请相关专家、学者对项目进行评估与论证，提出项目建议书。通过公司决策层批准进入下一阶段。本阶段的工作重点是与公司决策层充分沟通并请相关专家、学者对项目进行评估与论证以确定项目的可行性。

⑵项目规划阶段

　　此阶段主要确定项目总负责人、确定项目经理、确定项目组主要成员、确认项目的有效性。提出项目概要报告(营销、物业等机构参与)。通过公司决策层批准进入下一阶段。本阶段的工作重点是确定项目经理并与项目组主要成员充分沟通，使双方思想基本达成一致，然后对项目的有效性进行论证。

　　⑶项目实施阶段

　　此阶段主要是建立项目组织。取得土地使用权(可以在第一、二阶段)。制订项目计划(专业性、可行性)。通过项目(规划)设计、工程招标、招标采购、监理招标、物业招标等展开项目营销。通过规划，消防、人防、水、电、气、防疫等部门审查。合同管理(质量、费用、进度、范围、安全等控制)。项目销售(严格培训、统一说法、不留后遗症、展示开发商的文化等)。本阶段的工作重点是明确分工、制订计划、狠抓廉政、阳光招标(优秀的规划设计院、承建商、供应商是高品质产品的保证)、搞好与政府各部门之间的关系、协调各部门之间的关系及进场时间、按现代项目管理的技术严格控制质量-成本-进度、项目的销售等。

　　⑷项目结束阶段

　　此阶段主要有项目验收，办理备案证。物业公司对项目进行接管验收、配合物业公司交房、项目清算、资产清理、文档总结、对整个项目进行评估总结，为其它项目做准备、解散项目组。对项目组成员的考核延长2.5年。阶段的工作重点是办理备案证、配合物业公司交房、对整个项目进行评估总结，为其它项目做准备。当然，大多数地产商是对项目群进行管理。这就要求分管项目的总负责人有高超的管理项目群的能力。同时，还要求公司有较完善的规章制度与之配套。

　　㈢房地产项目管理模式

　　现行的房地产项目管理模式，主要可分为部门制、公司制纯项目制和专业管理制等4种。部门制项目管理按照项目开发流程，一般设置拓展，工程、财务，设备材料，销售、办公室等部门，根据项目的实际情况按矩阵模式设立项目部，也是大多数地产商所采用的一种模式。公司制项目管理，多从事单一项目的运作。纯项目制项目管理是地产商根据项目开发情况，设立若干个项目部。项目部实行独立核算，对项目的经营效益负责，这种模式对地产商的规模要求很高，但这是以后的发展趋势。专业管理公司项目制是在完成项目前期开发和策划定位、建筑设计后，委托专业管理公司承担自开始营造至交钥匙的一应事宜。以上模式的选用是根据地产商的实际情况来定的。

　　三、房地产项目管理结束语

　　结合以上分析和日常的管理经验，房地产项目管理核心在于项目管理团队创建、项目总体策划与项目运作全方位操控。综合性项目管理团队的创建是房地产项目管理系统的基础。项目管理团队成功创建有三个关键点：一是项目管理核心及其权、责的确定；二是与项目环境特点相适应的项目管理团队架构的形成；三是项目管理团队与上级主管及各职能、支持部门沟通渠道的设计与建设。房地产企业真正的核心竞争力来自于项目的管理与协调能力、整合能力。