写字楼售后回租应按销售和承租两种不同行为分别征税

勇者无敌

　　案情简介：

    近日，江宁地税局在对一房地产企业检查时发现，该企业将正在建造的高档写字楼对外预售，在预售时与购买者约定：对出售的写字楼购房人自交付之日起五年内返租给售房人，售房人以300元/年·平方米的租金一次性将五年的租金直接从购房款中内抵，其购房合同是按内抵租金后的折让价格签订，同时该企业也按实际收到的售房款申报纳税。该企业写字楼售后回租行为并未在正式购房合同中体现，而是与购买者另签了一份协议。经检查认定该企业已预售1.2万平方米，写字楼返租租金内抵售房款1800万元。据此，该局对该企业作出补交营业税90万元、加收滞纳金2.1万元、罚款45万元的税务处理决定。


　　税务分析：

   写字楼售后回租行为实际上是销售写字楼和承租写字楼两项行为。该企业与购买者就写字楼售后回租行为签有协议，并将取得写字楼五年使用权应支付的租金费用1800万元直接用售房款一次性进行了抵扣，而在纳税申报时没有按应收的预售款进行申报纳税。根据营业税暂行条例实施细则第二十五条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。同时，税收征收管理法第六十三条规定：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款50%以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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