[稽查] 税务机关透过往来款项看外资房地产企业亏损原因 [复制链接]

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发表于 2010-5-6 13:06:45 |只看该作者 |倒序浏览

行业基本情况
近年，随着城市化快速推进，辽宁省大连市的房地产开发业得到了迅猛发展。在楼市持续繁荣的情况下，一些房地产企业长期亏损，2005年，大连市地税局下辖14家外资房地产企业亏损面达42.85%。

评估数据采集与案头分析
评估人员以2005年度汇算清缴为切入点，收集企业申报表及其附表、年度财务会计报表、注册会计师审计报告及企业所得税事项备案等资料。结合日常房地产行业管理信息对上述资料进行准确性、逻辑性分析，重点对往来款项、收入、成本、营业税金及附加项目进行分析，查找造成亏损的原因和评估疑点指标。
评估人员确定了应付款项变动率、销售收入变动率、销售成本变动率、税金及附加变动率等重点评估指标，并发现应付款项变动率是变化最多、最大的指标。评估人员采取的方法是选择几家房产企业进行剖析，相关异常指标列示如下：
（1）F公司疑点。2005年度其他应付款大幅增加，变动率为1159％。根据日常管理了解的信息，该款项主要是用于筹集主楼的建造成本，并且该公司辅楼与裙楼建造在前，主楼建造在后，两者建在同一个地块上，公共部分成本合理是否分摊是评估关注点。
（2）Y公司疑点。2005年往来款项大，且长期挂账，其应付款项变动率与销售成本变动率配比差异达14倍；2004年~2005年主营业务税金及附加变动率为－70%，与销售收入变动率的44%呈反向波动。同时，会计报表附注披露：Y公司与香港C公司联合开发雁鸣山庄，2005年9月已销售完毕，到2005年底尚未结算，Y公司未就此项目所得申报纳税。
（3）J公司疑点。其他应付款6.2亿元，数额巨大，且2005年较2004年增长幅度达65%，引人关注。财务费用2423万元，与经营收入611万元不配比。J公司无在建项目，对其大额资金往来项目需要进一步评估。
（4）H公司疑点。2005年末应付款项较高，为3435万元，与当年703万元的主营业务收入不配比，且变动率为-66％，应重点关注。
评估约谈举证和实地调查
根据案头分析疑点，评估人员对几家房产公司的往来款项异常指标开展约谈和实地核查。发现共性涉税风险点后，在同类企业中进行拓展联评。通过往来款项异常指标评估，发现几家房地产企业存在四类涉税问题：（一）F公司———多结转销售成本问题。

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