如何审核房地产企业取得的发票

枯叶飘零

如何审核房地产企业取得的发票房地产企业取得的发票是否正确，不仅涉及企业所得税而且也涉及土地增值税。许多事实证明，房地产企业未正确取得发票，涉税损失巨大。在房地产开发企业的税收审核中，人们往往会存在这样一个误区：只要一个项目的成本或费用取得了发票，就认为已经获得了合法的凭证，而忽略了发票的具体种类和内容。事实上，取得了发票和取得了合法的发票之间还有些差距。

房地产开发企业应取得的合法发票

      房地产开发企业取得的发票涉及的种类很多，根据我们实际的审核经验，以下项目成本费用所应取得的合法发票是：
１、土地出让金，应取得国土资源部门开具的“国有土地有偿使用收费专用收据”，与此相关的契税应取得“中华人民共和国契税完税证”；
２、具有拆迁资格的房地产开发企业向搬迁个人支付的拆迁补偿费，可以凭与搬迁户签订的拆迁补偿协议和付款记录计入开发成本；
３、委托有拆迁资格的单位进行拆迁的情况下，房地产开发企业向对方支付拆迁费用时应取得地税部门监制的“服务业发票”；
４、直接向行政事业单位支付相关费用时，应取得行政事业性收费收据。
５、向企业、事业单位支付勘察、设计、测绘、监理、验收、咨询等营利性费用时，应取得地税部门监制的“服务业发票”；
６、支付对象为个人的销售佣金，应以支付凭证（或支付清单）和个人所得税的扣缴证明为合法的入账凭证；
７、支付对象为销售公司的销售佣金，应取得地税部门监制的“服务业发票”；
８、支付对象为金融机构的利息支出，应取得金融机构开具的付息凭证；
９、支付对象为非金融机构的利息支出，应取得地税部门监制的“服务业发票”；
１０、其他费用发票应按支付对象属于增值税或营业税纳税人的不同身份来定；
１１、工程费支出应区分以下情况取得发票：
1）  施工方为建筑安装企业，应取得地税部门监制的“建筑安装业发票”；
2）  施工方为生产建筑设施、设备的增值税纳税人，应取得国税部门监制的“工业企业专用发票”；
3）  施工方为经销建筑设施、设备的增值税纳税人，应取得国税部门监制的“商业企业专用发票”。

常见的未按规定取得发票的行为

   在实际核算过程中，房地产开发企业往往不能按照以下的要求取得发票：

     以行政事业性收费收据或自制收据作为土地拆迁补偿费用的凭证。自制收据不能作为合法的入账凭证，行政事业性收费收据有着比较严格的使用范围，如北京市就有“对不动产产权单位因不动产拆迁所获得的补偿金收入，不得使用北京市行政事业单位统一银钱收据，应按照税法有关规定，及时到所属税收机关办理相应手续，领购和开具由税务机关监制的发票”的规定。

    发票的种类与所开具的内容不符。如用商业企业发票开具“工程费”或“咨询费”，用服务业发票开具“工程费”等。还有的开票单位，单位性质与所开发票不符。如建筑公司开的商业企业发票等。

    混合行为的纳税人，发票的项目内容与真实不一致。施工方为生产、销售设施、设备的增值税纳税人时，发票开具只写“工程费”或“施工费”，这些纳税人一般属于混合销售并以销售行为为主。因此，这类发票的项目内容一般应为设施、设备的名称而不是营业劳务的种类。

    超限额开具发票。如有的10万元版发票开为数百万，百万元版发票开为数千万元等。

     发票内容不真实。大量开具“办公用品”“会议费”“礼品费”内容的发票充斥在成本、费用支出项目中，这些发票开具方有的是商场、超市、高档的礼品商店，有的是高级酒店、洗浴中心、高尔夫球场等高级娱乐场所等。

审核发票的方法

    房地产开发企业的税收审核是一项非常繁杂的事情。要想按照税法的规定确认其发票的合法性，一是应熟练掌握相关的发票管理法规，包括发票内容、格式、种类、填写规范、防伪措施等具体的规定；二是认真细致地对企业凭证进行检查，尤其对那些单笔发生额较大的支出项目，更应做到逐笔审查，重点科目和重点项目发票的抽查率应该是100%；三是以一种职业的敏感度对发票进行细心观察，不放过一切可能存在的问题；四是可以通过向税务机关发函、电话询问或网上查询等方式验证发票的合法性。

枯叶飘零

业务招待费是指纳税人为业务、经营的合理需要而支付的应酬费用。中国是礼仪之邦，传统的习俗，同时纳税人也是为了联系业务或促销、处理社会关系等目的，在生产、经营过程中发生招待费用在所难免。而企业所得税（包括实行查账征收的个体工商户、个人独资或合伙企业的个人所得税）对纳税人发生的业务招待费的税前扣除之所以要加以限制，其目的：一是公平税负。由于业务招待费并无定数，有的纳税人发生的数额较大，有的纳税人发生的数额较小，而国家税收政策规定，对纳税人的生产、经营所得应当就所得缴纳企业所得税（或个人所得税），如果按所发生的业务招待费实行据实税前扣除，对业务招待费发生多的，相应就少缴多达招待费的33%的所得税。由此造成企业所得税的征收的显失公平；二是防止国家税收的流失。业务招待费相对于纳税人，是实实在在的费用支出，其发生的多少，直接影响国家的税收，所以国家以法律的形式，对超出一定比例的业务招待费作为所得税的应纳税所得额，其实质也就是相当于对纳税人超过一定比例的招待费从税后利润中支付。从税收的角度，并不是说对招待费就不允许列支或必须在税后列支，对其发生的业务招待费，以实际发生额按会计制度规定的科目中进行反映，只不过在年度所得税申报时按税收政策的有关规定进行纳税调整处理，依法纳税即可；三是通过税收的手段来遏制纳税人业务招待费的无休止增长。纳税人在以招待费的形式进行消费的同时再按33%的比例缴纳企业所得税，无形之中又加大了企业的支出。企业所得税并不仅仅是为取得财政收入的目的，同时还“肩负”国家的宏观调控的角色：通过征收所得税，以树立纳税人的节约意识，将更多的经营所得用于扩大再生产或公益事业等。
一、业务招待费的范围
纳税人为生产、经营业务的需要而发生的招待形式多种多样，特别是随着社会物质文化、精神文化生活的丰富，招待形式也出现多样化，如娱乐活动、安排客户旅游活动等。在业务招待费的范围上，到底哪一些支出是属业务招待费的范畴？不论是财务会计制度，还是税收制度上都未给予准确的界定。例如财政部在《行政事业单位业务招待费列支管理规定》中对业务招待费的开支范围包括：在接待地发生的交通费、用餐费和住宿费。当然这对企业并不适用，并且根据《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）的有关规定：纳税人发生的与经营活动有关的合理的差旅费、会议费、董事会费作为“其他扣除项目”，而并未作为“招待费”处理。虽然在税收政策中并未对业务招待费的范围作出更多的解释，但在税务执法实践中，税务机关通常将业务招待费的支付范围界定为餐饮、住宿费（员工外出开会、出差，发生的住宿费为“差旅费”）、香烟、食品、茶叶、礼品、正常的娱乐活动、安排客户旅游产生的费用等其他支出。但上述支出并非一概而论，如：一般来讲，外购礼品用于赠送的，应作为业务招待费，但如果礼品是纳税人自行生产或经过委托加工，对企业的形象、产品有标记及宣传作用的，也可作为业务宣传费。同时要严格区分给客户的回扣、贿络等非法支出，对此不能作为招待费而应直接作纳税调整。
二、业务招待费的计提基数的确定
一般规定：根据《企业所得税税前扣除办法的通知》第四十三条：纳税人发生的与其经营业务直接相关的业务招待费，是按纳税人“全年销售(营业)收入净额”的一定比例内的允许税前扣除。“全年销售收入或者营业收入”不同于“全年的收入”；根据《企业所得税暂行条例实施细则》第七条“条例第五条(一)项所称生产、经营收入，是指纳税人从事主营业务活动取得的收入，包括商品(产品)销售收入，劳务服务收入，营运收入，工程价款结算收入，工业性作业收入以及其他业务收入”之规定，销售收入和其他业务收入均为企业生产、经营收入的一部分，因而如果仅就销售收入来说并不包含其他业务收入。但营业收入应指经营业务收入，其内涵显然应该大于销售收入，应包括从事各类经营活动所取得的收入。并且根据1998年新修订的企业所得税申报表，销售（营业）收入是指纳税人的基本业务收入、其他业务收入，其其他业务收入具体包括：销售材料、废料、废旧物资等收入、技术转让收入（不含特许权使用费收入）、转让固定资产、无形资产收入、出租出借包装物收入和自产、委托加工产品视同销售收入。所以，作为业务招待费允许扣除的基数是纳税人从事生产经营活动取得的收入（包括主营业务收入和其他业务收入）销售退回和折扣、折让的收入额。对补贴收入，营业外收入、纳税人从联营企业分回的税后利润或从股份企业分回的股息等，不作为招待费税前扣除的基数。
特殊规定：
1、事业单位、社会团体、民办非企业单位计算税前扣除业务招待费的营业收入额为纳税人当年的全部收入减去免税收入后的余额，然后再按上述规定的标准内计算。（国税发[1999]65号）；
2、《金融保险企业所得税若干问题的通知》（国税函[2000]906号）规定：金融保险企业的业务招待费应依扣除金融机构往来利息收入后的营业收入；
3、对有些企业主要从事对外投资、代理等业务，没有行业财务会计制度规定的主营业务收入，其业务招待费不能按照行业财务制度规定的比例执行。根据《关于没有主营业务收入企业开支业务招待费问题的通知》（财企[2001]251号）规定，凡是没有行业会计制度规定的销售或营业等主营业务收入的企业，可以按企业所取得的各类收益，包括投资收益、期货收益、代购代销收入、其他业务收入等作为扣除基数。对实行查账征收的个体工商户（包括个人独资企业、合伙企业），根据《个体工商户个人所得税计税办法（试行）》（国税发[1997]43号）规定：按其“收入总额”的一定比例扣除。而在《个体工商户个人所得税计税办法（试行）》的第四条规定：“个体户的收入总额是指从事生产经营以及与生产经营有关的活动所取得的各项收入，包括商品（产品）销售收入、营运收入、劳务服务收入、工程价款收入、财产出租或转让收入、利息收入、其他业务收入和营业外收入。”
三、业务招待费扣除比例
1、内资企业所得税纳税人发生的与其经营业务直接相关的业务招待费，在下列规定比例范围内，可据实扣除：
全年销货净额在1500万元及以下的，不得超过销货净额的5‰；全年销货净额超过1500万元的，不得超过该部分销货净额的3‰。例如：某工业企业2004年全年实现销售收入为40000000元，其中销售折扣（折让）为3000000元。该纳税人的销售折扣（折让）应遵循费用相关性和合理性原则进行剔除处理。由此，其全年营业收入净额应确定为：40000000-3000000=37000000（元）。其具体计算是按超额累计法计算，也称为超额累退计算，是分档分级计算的。
由于该企业的全年营业收入净额大于1500万元，对1500万元营业收入部分可扣除业务招待费为：1500万元×5‰=75000（元）
超过1500万元营业收入部分可扣除业务招待费为：（37000000-15000000）×3‰=66000（元）
因此，该企业全年可计算扣除业务招待费的最高限额为：75000 66000=141000（元）
2、外商投资企业的扣除标准如下：（1）全年销货净额在1500万以下的，不超过销货净额的千分之五；销货净额超过1500万的，不得超过该部分销货净额的千分之三2）全年业务收入总额在500万以下的，不超过业务收入总额的千分之十；收入总额超过500万的部分，不得超过该部分收入总额的千分之五。
3、对实行查账征收的个体工商户（包括个人独资企业、合伙企业），根据《个体工商户个人所得税计税办法（试行）》（国税发[1997]43号）第二十九条规定：“个体户发生的与生产经营有关的业务招待费，由其提供合法凭证或单据，经主管税务机关审核后，在其收入总额的5‰以内据实扣除。”
特殊规定：
1、财商[1993]463号文规定，代理进出口业务的代购代销收入可按不超过2%的比例列支业务招待费，新税制实行后，此项规定是否继续执行。经研究，为鼓励外贸企业开展代理进出口业务，同时考虑开展此项业务招待费用支出的实际情况，暂按上述规定继续执行，超过2%部分作纳税调整(财税[1995]56号)
2、对主要从事对外投资、代理等业务的企业，由于没有行业财务会计制度规定的销售或者营业等主营业务收入，可以按其所取得的各类收益不超过2％的比例以内，可据实扣除财企[2001]251号）
四、纳税人对业务招待费的举证责任
随着社会经济的发展，“业务招待费”严重超标，其中很重要的一个原因是：很多企业利用“业务招待费”当“掩体”，以跑项目、联系业务、招揽生意为名，把“不好入账”的礼品、礼金、娱乐、补助、个人消费、“虚报冒领”等违规支出列入其中，以偷逃国家税收。所以，不论是《企业所得税税前扣除办法》，还是《个体工商户个人所得税计税办法（试行）》等都规定：纳税人申报扣除的业务招待费，主管税务机关要求提供证明资料的，应提供能证明真实性的足够的有效凭证或资料，不能提供的，不得在税前扣除。
五、业务招待费的会计核算
从实践中，有的纳税人为了控制招待费等目的，采取业务招待费预提，这里必须强调的是，业务招待费的扣除不能按提取数，而要求是按实际发生数在税法规定的限额内据实进行扣除；还有的纳税人对发生的业务招待费计入“营业外收入”科目、“其他支出”等损益类科目，在税收上，不论会计上在哪个损益类科目反映，都应“踢”出来进行纳税调整；还有的纳税人将发生的业务招待费从“应付福利费”科目中列支，对此，只要不影响损益，也就是在不影响应纳税所得额的前提下不用进行纳税调整。 上一页 1 2 3 4 下一页
会计制度对业务招待费正确的会计处理应当是计入“管理费用”的二级科目“招待费”，但这只是一般性的规定。根据“划分收益性支出与资本性支出原则”、“实际成本原则”、“配比原则”等会计核算的一般原则，对有一些的业务招待费，如企业在筹建期间发生的业务招待费，按会计制度应计入“长期待摊费用-开办费”，原企业会计制度对开办费应当在企业开始生产经营以后的一定年限内分期平均摊销，现行新的企业会计制度对开办费应当在开始生产经营，取得营业收入时停止归集，并应当在开始生产经营的当月起一次计入生产经营当月的损益。而根据《企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条规定：企业在筹建期间发生的开办费，应当从开始生产、经营（包括试生产、试营业）月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。如果对企业发生的招待费直接从开办费中不论是一次或分期进入损益允许税税前扣除，都会带来执行政策的不公平，并且纳税人可以规避纳税责任。由此，根据新的会计制度规定，笔者认为：应当在企业应在摊销开办费的第一年，与当年发生的业务招待费合并，在按当年营业收入准予列支业务招待费的限额内据实列支；超过限额的年终应一次性调增应纳税所得额。

雄基物业

很多问题,虽然知道,但一直也没注意,经过楼主提醒,确实要学习的还有很多

麦克斯

谢谢楼主的总结。。。。

青青陌上桑

是一些很实用的东西,谢谢楼主无私奉献,我们需要你这样的爱心人士

老年使者

谢谢楼主无私奉献！谢谢！

ftfang

有些东西在实务操作中还是要忘记的,谢谢提醒

airdancer

祝大家新年大吉，万事如意!

NaNa

谢谢了   

百折不挠

写的不错,鼓励一下