新准则下房地产开发企业建筑安装工程费的核算（二）

银河飞雪

4、开发成本

　　一、本科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。

　　企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。

　　出租开发产品经营业务中发生的按月计提的出租开发产品摊销等，可直接计入“其他业务成本”科目，不通过本科目核算。

　　企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，以及企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益，不在本科目核算。

　　二、企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。

　　三、企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法。本科目应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账，并在明细账下，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。

　　四、开发成本的主要帐务处理

　　（一）企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等，采用出包方式建设的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“应付账款——应付工程款”科目。

　　（二）企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“原材料”、“银行存款”等科目。

　　企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“原材料——库存设备”科目。

　　根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“应付帐款”科目。预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。

　　五、企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本结转。月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记本科目。

　　六、本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。

　　（二） “建筑安装工程费”的核算程序

　　房地产开发企业“建筑安装工程费”核算的一般程序是：

　　1、施工单位根据合同约定，缴纳履约保证金；

　　2、开发商根据合同约定，支付一定的工程预付款、备料款；

　　3、开发商购买钢材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供应到施工现场；

　　4、施工单位报送“已完工程形象进度”，并提供《工程价款结算账单》；

　　5、向施工单位结算甲供材料价款，抵作工程进度款；

　　6、开发商根据应付工程款扣除预付工程款、甲供材料价款后支付工程进度款；

　　7、办理工程结算，除预留工程保修金外，支付工程尾款给施工单位。

　　（三） 会计核算举例

　　房地产开发企业一般都是将建筑安装工程以对外招标的形式发包给施工企业施工建设，支付给施工企业的建筑安装工程费属于开发成本的直接费用，可以直接计入相关开发项目的成本中去。房地产开发企业与施工企业是承发包合同契约关系，根据合同约定进行工程款的预付、备料款的预付以整个工程价款的最终结算。工程开工前或开工后，按照合同约定房地产开发企业应向施工企业拨付工程备料款、工程进度款，还有可能向施工企业提供设备或材料（钢材、水泥等），涉及预付工程款、备料款以及拨付材料设备的支出，房地产开发企业先列入“预付账款”账户核算，待施工企业提出“工程价款结算账单”办理工程价款结算时，从“预付账款”账户转入“开发成本——建筑安装工程费”账户。

　　【例】某房地产开发企业2004年5月开发建设电梯公寓一批，经过公开招投标，甲施工企业中标承建该工程。甲乙双方合同约定，工程总造价以5000万元包干（设计变更另行办理结算），签订《建设工程施工合同》后，向施工单位预付一定的工程款、备料款。每月根据实际完成的形象进度的80％再扣除部分预付款、甲供材料价款后支付工程款，工程竣工后工程决算办理完毕，除预留5％的质量保证金外全部支付施工单位。按照主管税务机关要求，支付工程款时应代扣施工单位营业税金（附加税费略去不计）。现将相关帐务处理说明如下：

　　1、该房地产开发企业收到甲施工单位交来的合同履约保证金100万元，存入银行。

　　帐务处理为：

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　100万元
　　　　贷：其他应付款——履约保证金　　100万元

　　2、该房地产开发企业按照合同约定，用银行存款向施工企业支付工程备料款200万元、预付工程进度款300万元。

　　帐务处理为：

　　借：预付账款——施工企业——预付备料款 200万元
　　　　　　　　——施工企业——预付工程款 300万元
　　　　贷：银行存款 500万元

　　3、房地产开发企业购入钢材一批价款60万元、购入电梯3部价款50万元，钢材和电梯已验收入库。扣除预付款15万元以及电梯质量保证金1.5万元（2年质保期满后退还）后，以银行存款支付93.5万元。

　　帐务处理为：

　　借：原材料——库存材料 60万元
　　　　原材料——库存设备 50万元
　　　　贷：预付账款——预付购货款　　　　 15万元
　　　　　　其他应付款——质量保证金　　1.5万元
　　　　　　银行存款　　　　　　　　 93.5万元

　　4、该房地产开发企业向施工企业拨付电梯设备实际成本50万元、拨付钢材实际成本60万元，抵作工程备料款。

　　帐务处理为：

　　借：预付账款——施工企业——预付备料款 110万元
　　　　贷：原材料——库存材料 60万元
　　　　　　原材料——库存设备 50万元

　　5、施工企业月末向房地产开发企业提出“工程价款结算账单”，经监理单位、企业的工程管理部等审核后确认，应付工程结算价款600万元。

　　帐务处理分为：

　　借：开发成本——某项目——建筑安装工程费 600万元
　　　　贷：应付账款——施工企业——工程款 600万元

　　6、次月初房地产开发企业按合同约定本次应扣回预付工程款100万元、扣回工程备料款（含价拨的材料设备）80万元，并代扣工程营业税金18万元用银行存款202万元以及200万元的银行承兑汇票支付施工企业。

　　帐务处理为：

　　（1） 抵扣工程预付款和备料款

　　借：应付账款——施工企业——工程款 　 　180万元
　　　　贷：预付账款——预付工程款——施工企业 　100万元
　　　　　　预付备料款——施工企业 　80万元

　　（2） 代扣营业税金

　　借：应付帐款——施工企业——工程款　　18万元
　　　　贷：应交税费——代扣营业税金　　　18万元

　　（3） 实际支付工程进度款

　　借：应付帐款——施工企业——工程款　　　402万元
　　　　贷：银行存款 202万元
　　　　　　应付票据　　　　　　　　　　　　200万元

　　说明：如果开发商不代扣营业税，则施工单位应开具600万元的发票；如果开发商已经代扣营业税，则由开发商向主管税务机关为施工单位Dai.开600万元的发票。

　　7、以后每月支付工程款与〔例6〕基本相似，其帐务处理就不再赘述。

　　8、2005年8月，施工单位的工程决算经过开发商委托的造价审核机构的审计，双方确认的工程总造价为5500万元。在这以前，施工单位累计完成施工产值4900万元，甲方已经确认，并进行了帐务处理，即房地产开发企业已计入“开发成本——建筑安装工程费”4900万元，已预付施工单位工程款3920万元，应付施工单位工程款980万元。根据工程决算资料，甲乙双方的财务部门办理了财务结算。除应该预留的工程质量保证金275万元、代扣营业税金47.4万元外，一次性支付施工单位工程款1257.6万元。

　　帐务处理为：

　　借：开发成本——建筑安装工程费　　 　600万元
　　　　应付帐款——施工企业－工程款　　　 980万元
　　　　贷：其他应付款——质量保证金　　　　275万元
　　　　　　应交税费——代扣营业税金　　　　47.4万元
　　　　　　银行存款　　　　　　　　　　　　1257.6万元

　　说明：本例中，施工单位开具的发票金额应该是1580万元。

　　以上仅仅是笔者根据新企业会计准则结合房地产开发企业会计核算的实际情况，而提出的有关房地产开发企业成本核算中“建筑安装工程费”的一家之言。

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孤独剑

看得明白，谢谢！