出租开发产品相关税收问题

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房地产开发企业将开发产品出租，相关的税收处理需要辨析以下几个问题：

一、视同销售问题

房地产开发企业将开发产品出租，是否视同销售，何时作为视同销售，是需要辨析的第一个问题。根据国税发〔2006〕31号文件
规定：开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的
实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。而根据该文第六条规定：开发
企业将开发产品转作固定资产应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。因此将开发产品出租，是否视同
销售关键在于看是否将开发产品转作固定资产。这将是我们需要辨析的第二个问题：

二、转固定资产问题

房地产开发企业将开发产品出租，国税发［2006］31号文件规定可能有转作固定资产和不转作固定资产两种情形，但何种情形下转固定资产、何种情形下不转固定资产，文件未作进一步明确。

已停止执行的国税发［2003］83号文规定：将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：1.将待售开发产品转
作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实
现。2.将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。江苏省地税局在转发该
文件时进一步明确：企业将开发产品临时自用，以后用于出售的，在临时自用期间，不视同销售。临时自用是指使用不超过一年，具体判断方法为：开发产品已经自
用，且距开发产品完工之日不满一年。超过一年的，应视同销售。而临时租赁是指租赁期不超过一年的，超过一年的应转为经营性资产，视同销售。(苏地税发 [2003]258号)

而企业会计准则第3 号――投资性房地产第二、三条规定：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。已出租的建筑物属于投资性房地产。第十三条规定
作为存货的房地产，改为出租的应将其他资产转换为投资性房地产。《应用指南》中就转换日进一步明确：作为存货的房地产改为出租，其转换日为租赁期开始日。
其中用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。这种确认投资性房地产的出租行为应是指：“企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整
个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产”。［见《企业会计准则第3号―投资性房地
产(应用指南)》］。因此按照新《会计准则》的规定及《应用指南》的解释，房地产开发企业将开发产品出租，只要符合一是企业拥有产权的建筑物，二是符合上
述关于“租赁”的解释，在租赁期开始日就应将此开发产品从“存货”转为“投资性房地产”。

由于目前税法规定中并无“投资性房地产”的规定，则根据《企业所得税实施细则》规定，使用期限超过一年的房屋、建筑物应作为固
定资产。因此会计中的“投资性房地产”在税法中暂时仍只能作为固定资产的一种。而且税法中规定固定资产对“使用”的理解应有两层含义：一是该房屋、建筑物
的使用寿命超过一年，二是指对该房屋、建筑物的持有意愿超过一年。同时符合这两个条件的出租开发产品应转为固定资产，不同时符合这两个条件的出租开发产品
则可不转为固定资产。当然如何符合会计上“投资性房地产”的条件，账务处理应转为“投资性房地产”。对于房地产开发企业出租的开发产品，关键不是看使用寿
命，而是看企业的持有意愿。如果企业持有意愿超过一年，则应转为固定资产。如果不超一年，则可不转为固定资产。由于持有意愿在出租伊始并不是一个可以定量
的概念，因此企业出租开发产品初始时可以根据企业自身的情况选择将开发产品转为固定资产或不转。但在开发产品出租满一年后，持有意愿已形成了定量概念。此
时企业如果原先未将出租的开发产品转为固定资产，自出租满一年起必须转作固定资产。出租未满一年的这段时间，给企业留下了一定的纳税筹划空间。这即是本文
讨论的第三个问题。

三、转不转固定资产税收处理区别与筹划

按照国税发〔2006〕31号文件规定，将开发产品转作固定资产的，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得
利益权利时确认收入（或利润）的实现。其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现。视同销售时，按下列顺序确认
公允价值。

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

自然，按照收入与费用的原则，固定资产相应的折旧和摊销的费用也可在税前扣除。

凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。具体处理见表：

	出租开发产品			再销售开发产品
		收入确认	费用扣除	收入确认	成本费用扣除
税法处理	转固定资产	视同销售，按公允价值计税。(营业税税目：销售不动产、印花税税目：销售合同，计入企业所得税应纳税所得额。)	所得税税前可扣除固定资产的折旧或摊销费用。	销售固定资产(营业税税目：销售不动产、印花税税目：产权转让书据，计入所得税应纳税所得额)	所得税税前可扣除固定资产成本。
	不转固定资产	不视同销售。税法上不作处理。	税前不可扣除固定资产的折旧或摊销费用。	销售开发产品(营业税税目：销售不动产、印花税税目：销售合同，计入所得税应纳税所得额)	所得税税前可扣除开发产品的成本和相关费用。
会计处理		作为投资性房地产(按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。)	按固定资产计提折旧和减值准备。	企业出售、投资性房地产应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计 入当期损益。

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