2010年注册会计师考试税法章节练习题及答案详解第8章

阿斯兰

第8章练习

一、单项选择题

1.下列各项中，应当征收土地增值税的是（　）。
A.公司与公司之间互换房产
B.房地产开发公司为客户代建房产
C.兼并企业从被兼并企业取得房产
D.双方合作建房后按比例分配自用房产

2.房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（　）。
A.营业税、印花税
B.房产税、城市维护建设税
C.营业税、城市维护建设税
D.印花税、城市维护建设税

3.下列项目中，计征土地增值税时不按评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的（　）。
A.出售新房屋
B.出售旧房
C.虚报房地产成交价格的
D.扣除项目金额不实的

4.某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房买卖合同，取得销售收入10000万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费用550万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10％。转让此住宅应缴土地增值税额（　）万元。　　
A.2107.5
B.2017
C.2114
D.2400.56

5.李四因工作调动，经向税务机关申报核准转让其已居住四年.现有七成新的住房一套，取得转让房款24万元。经评估，该住房的重置成本价为20万元。住房转让时，李四已按国家统一规定交纳有关费用及税金2万元。因此，李四应缴纳土地增值税（　）万元。
A.2.4
B.1.2
C.0.6
D.0

6.2008年8月某房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得转让收入4000万元，转让环节缴纳税款以及有关费用合计220万元（不含印花税）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1600万元，房地产开发成本为900万元，利息支出210万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但其中有30万元属于超过贷款期限的利息）。另知该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5％。该单位应缴纳土地增值税（　）万元。　　
A.0    　　　  
B.133.5   
C.142.5    　　
D.29

7.根据土地增值税的有关规定，以下优惠政策正确的是（　）。
A.建造高等公寓出售的，增值税未超过扣除项目金额之和20％的，予以免税
B.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税，纳税人自行转让的，没有免征土地增值税的优惠
C.个人因改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，居住满3年的，减半征收土地增值税
D.对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅由各省、自治区、直辖市税务机关确定是否减免

阿斯兰

二、多项选择题

1.根据土地增值税的有关规定，下列说法正确的是（　）。
A.集体所有的土地在被国家征用前是不可以转让的
B.土地增值税是对国有房地产转让收益征收的一种税，因此，国有房地产转让但只要没有取得收益不要缴税
C.土地增值税是对国有房地产转让征收，由于个人不会拥有国有房地产，因此个人转让的房产不交土地增值税
D.土地增值税可以预征

2.下列各项行为中，不需要缴纳土地增值税的有（　）。
A.甲企业与乙企业之间交换办公楼
B.房地产企业以自行开发的房地产对外投资
C.在兼并过程中被兼并企业的房地产转让到兼并企业
D.因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让

3.转让旧房的，以下（  ）可作为土地增值税扣除项目金额。
A.房屋及建筑物的评估价格
B.取得土地使用权支付的地价款
C.转让时缴纳的税金
D.转让时缴纳的费用

4.纳税人发生下列（  ）情形之一的，土地增值税以房地产评估价格为依据计算征收。
A.隐瞒、虚报房地产成交价格
B.提供扣除项目金额不实
C.转让已使用的房屋及建筑物的
D.转让房地产成交价格低于评估价格，又无正当理由

5.下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（　）。
A.国家机关转让自用的房产
B.税务机关拍卖欠税单位的房产
C.对国有企业进行评估增值的房产
D.因为国家建设需要而被政府征用的房产

6.下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（　）。
A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税
B. 居民个人转让普通标准住宅，一律免征土地增值税
C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税
D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税

7.下列情形中，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税的有（　）。　　
A.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
B.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的　　
C.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的
D.在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的

8.房地产开发企业将开发产品用于下列（  ）项目，属于视同销售房地产，需要缴纳土地增值税。
A.开发的部分房地产用于股利分配
B.开发的部分房地产用于职工福利
C.开发的部分房地产用于出租
D.开发的部分房地产用于对外投资

9.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算的有（　）。
A.房地产开发项目全部竣工、完成销售的
B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
C.直接转让土地使用权的
D.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的

三、计算题

1.某房地产开发企业于2008年进行某小区的开发，于2008年1月底投入“三通一平”资金共200万元，第一幢房屋于8月建成并于9月全部销售，取得售房款2000万元，第二幢房屋9月建成并于10月全部销售取得售房款6500万元，12月最后一幢为精装修住宅建成并全部销售取得售房款3600万元。已知企业取得该小区的土地使用权支付的地价款及相关费用为900万元，三幢房屋的开发成本（均不包括“三通一平”费用）分别为800万元、2800万元和1000万元（不含装修费用200万元），三幢房屋销售时缴纳与销售房屋有关的税金分别为110万元、357.5万元和198万元（均不含印花税），三幢房屋的建筑面积分别为20000平方米、50000平方米和30000平方米。
该公司利息支出均不能准确按项目计算分摊，该地政府规定允许扣除的房地产开发费用为10％。
请分别以三幢房屋作为项目单位计算应缴纳的土地增值税。

阿斯兰

二、多项选择题 1.根据土地增值税的有关规定，下列说法正确的是（　）。
A.集体所有的土地在被国家征用前是不可以转让的
B.土地增值税是对国有房地产转让收益征收的一种税，因此，国有房地产转让但只要没有取得收益不要缴税
C.土地增值税是对国有房地产转让征收，由于个人不会拥有国有房地产，因此个人转让的房产不交土地增值税
D.土地增值税可以预征 2.下列各项行为中，不需要缴纳土地增值税的有（　）。
A.甲企业与乙企业之间交换办公楼
B.房地产企业以自行开发的房地产对外投资
C.在兼并过程中被兼并企业的房地产转让到兼并企业
D.因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让 3.转让旧房的，以下（  ）可作为土地增值税扣除项目金额。
A.房屋及建筑物的评估价格
B.取得土地使用权支付的地价款
C.转让时缴纳的税金
D.转让时缴纳的费用 4.纳税人发生下列（  ）情形之一的，土地增值税以房地产评估价格为依据计算征收。
A.隐瞒、虚报房地产成交价格
B.提供扣除项目金额不实
C.转让已使用的房屋及建筑物的
D.转让房地产成交价格低于评估价格，又无正当理由 5.下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（　）。
A.国家机关转让自用的房产
B.税务机关拍卖欠税单位的房产
C.对国有企业进行评估增值的房产
D.因为国家建设需要而被政府征用的房产 6.下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（　）。
A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税
B. 居民个人转让普通标准住宅，一律免征土地增值税
C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税
D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税 7.下列情形中，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税的有（　）。　　
A.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
B.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的　　
C.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的
D.在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的 8.房地产开发企业将开发产品用于下列（  ）项目，属于视同销售房地产，需要缴纳土地增值税。
A.开发的部分房地产用于股利分配
B.开发的部分房地产用于职工福利
C.开发的部分房地产用于出租
D.开发的部分房地产用于对外投资 9.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算的有（　）。
A.房地产开发项目全部竣工、完成销售的
B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
C.直接转让土地使用权的
D.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的
三、计算题 1.某房地产开发企业于2008年进行某小区的开发，于2008年1月底投入“三通一平”资金共200万元，第一幢房屋于8月建成并于9月全部销售，取得售房款2000万元，第二幢房屋9月建成并于10月全部销售取得售房款6500万元，12月最后一幢为精装修住宅建成并全部销售取得售房款3600万元。已知企业取得该小区的土地使用权支付的地价款及相关费用为900万元，三幢房屋的开发成本（均不包括“三通一平”费用）分别为800万元、2800万元和1000万元（不含装修费用200万元），三幢房屋销售时缴纳与销售房屋有关的税金分别为110万元、357.5万元和198万元（均不含印花税），三幢房屋的建筑面积分别为20000平方米、50000平方米和30000平方米。
该公司利息支出均不能准确按项目计算分摊，该地政府规定允许扣除的房地产开发费用为10％。
请分别以三幢房屋作为项目单位计算应缴纳的土地增值税。

阿斯兰

二、多项选择题
1.【正确答案】 AD
【答案解析】 选项B错误是因为土地增值税不是对房地产转让收益征收的税收，而是对增值额征收的税收；选项C错误是因为个人也可能拥有国有房地产的使用权的，因此也可能是土地增值税的纳税人。
2.【正确答案】 CD
【答案解析】 房地产交换行为，发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方也取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围。但对于个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。房地产企业以自行开发的房地产对外投资，按视同销售处理，缴纳土地增值税；非房地产企业以自有的房地产对外投资不缴纳土地增值税。
3.【正确答案】 ABCD
【答案解析】 转让旧房，可作为扣除项目金额扣除的有：房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用及转让环节缴纳的税金。
4.【正确答案】 ABCD
【答案解析】 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的；  (2)提供扣除项目金额不实的；(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
5.【正确答案】 CD
【答案解析】 转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。评估增值的房产，并没有发生所有权转移，可以免征土地增值税；国家建设需要而被政府征用的房产，可以免征土地增值税。
6.【正确答案】 BD
【答案解析】 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
7.【正确答案】 ABC
【答案解析】 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；　　
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；　
（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；     
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
8.【正确答案】 ABD
【答案解析】 房地产开发企业开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。
9.【正确答案】 ABC
【答案解析】 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。注意纳税人应进行土地增值税的清算与主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的适用情形是不同的

阿斯兰

三、计算题
1.【正确答案】
应该按照建筑面积将发生的地价款900万元和“三通一平”资金200万元予以分摊。
第一幢房屋应分摊的地价款和“三通一平”资金＝（900＋200）×20000÷（20000＋50000＋30000）＝220（万元）
第二幢房屋应分摊的地价款和“三通一平”资金＝（900＋200）×50000÷（20000＋50000＋30000）＝550（万元）
第三幢房屋应分摊的地价款和“三通一平”资金　　
＝（900＋200）×30000÷（20000＋50000＋30000）＝330（万元）　　
销售第一幢房屋应纳土地增值税收入为2000万元　　
扣除项目金额＝800＋220＋（800＋220）×20％＋（800＋220）×10％＋110＝1436（万元）　　
增值额＝2000－1436＝564（万元）　　
增值率＝564÷1436×100％＝39.27％　　
应纳土地增值税＝564×30％＝169.2（万元）　　
销售第二幢房屋应纳土地增值税收入为6500万元　　
扣除项目金额＝2800＋550＋（2800＋550）×20％＋（2800＋550）×10％＋357.5＝4712.50（万元）　　
增值额＝6500－4712.50＝1787.50（万元）　　
增值率＝1787.50÷4712.50×100％＝37.93％　　
应纳土地增值税＝1787.50×30％＝536.25（万元）　　
销售第三幢房屋应纳土地增值税收入为3600万元　　
扣除项目金额＝1000＋200＋330＋（1000＋200＋330）×20％＋（1000＋200＋330）×10％＋198＝2187（万元）　　
提示：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用计入房地产开发成本。
增值额＝3600－2187＝1413（万元）　　
增值率＝1413÷2187×100％＝64. 61％　　
应纳土地增值税＝1413×40％－2187×5％＝455.85（万元）